左手融資右手拿地 融創全年銷售5753億距達標僅一步

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2021-01-05 23:54

  • 就近幾年來看,融創目標未達成算是罕見。不過,從12月較高銷售均價來看,融創或許並不想為了規模放棄利潤。

    觀點地産網 碧桂園、恒大之後,融創也發布了2020年“成績單”。

    1月5日晚間,融創發布公告披露,12月,集團實現合同銷售金額約548.1億元,合同銷售面積約350.9萬平米,合同銷售均價約人民币15620元/平米,處于年内高點,11月均價則為13410元/平米。

    至此,2020年已經畫上了圓滿的句号。

    全年,融創累計實現合同銷售金額約5752.6億元,同比增長3.42%;累計合同銷售面積約4102.1萬平米,同比增長7.15%;合同銷售均價約人民币14020元/平米。

    公告中披露,2020年,融創權益合同銷售金額約3889.2億元,權益比約為67.61%,而上年的權益比約為69%。

    按照年初業績會上定下的目標,融創2020年銷售目標為6000億元。照此計算,融創的目標達成率約為95.88%。

    就近幾年來看,融創目標未達成算是罕見。不過,從12月較高銷售均價來看,融創或許並不想為了規模放棄利潤。

    回顧融創2020年以來的表現,上半年融創合約銷售整體處于低位,下半年為推盤高峰期,銷售加速。

    衆所周知,上半年疫情對房企銷售帶來較大影響,房地産銷售降至低谷。停工和停售,是整個房地産交易市場的關閉,無論是投資、還是銷售,都随着人流、物流、組織的暫停而停滞。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    融創亦不能獨善其身,去年前四月,融創銷售同比回調分别為22.25%、33.17%、17.85%和13.7%,直至5月銷售方恢復至去年同期水平。

    在“金九銀十”,融創月度銷售額不斷突破新高,10月單月銷售沖至704億元,為年内銷售最高點,11月則為693.5億元。而在12月,銷售額則回落至548.1億元。

    不過,根據觀點指數發布的2020中國房地産企業銷售金額TOP100榜單,融創将繼續保持第四的位置,領先第五名保利超700億元。此時,房地産銷售前五的企業均踏上5000億關口。

    截止目前,碧桂園與恒大均已發布銷售情況,碧桂園全年權益銷售為5707.6億元,恒大則為7232.5億元,融創與“碧恒萬”之間仍舊存在不小差距。

    融創在規模道路上“狂奔”多年,但今年“三道紅線”卻對其帶來了挑戰。“三道紅線”的規則為大家熟知:依據杠杆水平高低設置三條紅線,扣除預收款後負債率大于70%、淨負債率超過100%、現金短債比小于1倍,央行将房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規模,分别有息負債增速0、5%、10%、15%。

    而截至2020年中期,融創三項指標均超出阈值,意味着需要對自身杠杆水平做出調整。

    觀點地産新媒體了解到,在年初業績會上,孫宏斌就曾表示,2020年融創要做三件事情:降融資成本,優化資産結構,謹慎拿地、拿對地方、拿對時間。

    于12月,融創抓住匯率貶值期,贖回3.185億美元于2021年到期的利率高達8.375%的美元優先票據。通過此類贖短債,放長債的方式,融創既優化了現金短債比,也節省了部分利息成本。

    並且,融創也在不斷嘗試各種融資方式,月内,融創多筆ABS有新的動态更新,包括昆明文旅城23億ABS、合肥融創酒店14.01億元ABS、20億元購房尾款ABS均獲上交所受理。

    除此之外,融創還與新加坡政府投資公司簽訂投資協議,雙方共同成立總規模為70億元的房地産投資平台,融創與GIC分别持有合資平台51%和49%的股權,在“三道紅線”有息負債受到制約的情況下,引入股權合作對象無疑是一種好的融資方式,有利于改善其融資結構。

    “我們最近一直在做的就是調融資結構,降融資成本,降負債率,這幾年下來,公司的負債率是持續穩步往下走的,未來2-3年,我們的負債率往下走的方向是不會改變的。”

    融創管理層曾多次表明降負債決心,融創亦在上半年減少了土儲獲取。2020年上半年,融創新增土儲貨值為2330億元,與去年同期6483億元相比,同比大幅度下降 64%。

    不過,進入年末,融創則開始在公開市場積極“掃貨”。據觀點地産新媒體不完全統計,于12月,融創在甯波、嘉興、鄭州、沈陽、紹興等地均有拿地,拿地金額接近160億元。

    其中,12月8日,聯合武漢地産54.56億包攬甯波兩宗地;12月31日,再以65億元包攬浙江紹興東浦黃酒小鎮4宗商住地。

    融創和黃酒小鎮淵源已久。2020年4月,紹興黃酒小鎮舉行開發建設戰略合作簽約儀式,越城區政府與北京融創控股集團有限公司、深融文旅投資(深圳)有限公司簽訂戰略協議。

    6月,三方正式簽訂黃酒小鎮開發投資合作協議。項目總投資超300億元,總建築面積超100萬平米,一期将于2022年9月亞運會前建成開園。

    撰文:陳玲    

    審校:武瑾瑩



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