細細的紅線 | 旭輝歲月

編者按：2020年，中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進入全新的2021年，中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。

我們深信，“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

觀點地産網 2020年5月，一筆對價7.83億港元的股權收購，加上一份涉及3.63億股份投票權的委托協議，讓永升生活服務再度回歸到了旭輝的“懷抱”。

永升，對于旭輝而言，是一個充滿着“歲月感”的詞匯。

雖然旭輝官方口徑往往更喜歡提及公司是成立于2000年，但正式進入地産開發領域，要比這個時間節點早得多。

早在1992年，林中便開始在廈門創業，而他所創立的第一家公司，所使用的名字正是“永升”。

公司最開始主要是從事中介代理等業務，按照時間計算，林中那年才24歲。

從中介轉型到地産開發，林中花了兩年時間。1994年，林中正式開始踏足地産開發領域，主要在廈門開拓，當時的公司名字叫做“永升旭日集團”。

僅從字面上看，這個仍以“永升”為主但同時已經出現一絲“旭輝”身影的名字，像極了公司遷到上海並更名之前的這段過渡期。

回顧林中近三十年的地産歲月，“永升”意味着開始，“旭輝”見證了崛起，兩個關鍵詞相互交錯。

抛開現實商業效益不談，在旭輝成立20周年之際，永升的回歸也被坊間稱為是林中的“情懷”。

回憶過往歲月往往令人充滿感慨，但在一向自信的林中看來，相比起過去的二十年，他顯然更喜歡談談未來的二十年。

上一個二十年，旭輝經歷了從無到有，下一個二十年，旭輝将走向何方？林中已經給出了自己答案。

在周年慶典致辭上，林中給旭輝當前狀态的定義是“青年時代”，並提出了包括“未來二十年内要成為全球化的世界500強企業”在内的八個目標。

凡是過往，皆為序章。2020年以來，旭輝繼續調整組織架構、拉來合作夥伴、提升權益占比、加速非住業務……既是查漏補缺，也是為下一個階段做好準備。

來自1994

20年歲月不長不短，對于有過“黃金時代”，同時又早已大浪淘沙的地産行業而言，已經見證了足夠多的歷史。

不過，如果将這一段時間放在旭輝這個被行業稱之為“均好生”的企業身上，似乎又顯得有些平靜。要看清貫穿旭輝發展始終的特點所在，時間還需要往上個世紀回溯多幾年。

1992年是個特殊的年份，南巡講話之後，大批民營企業開始涌現。在地産行業，人們耳熟能詳的馮侖、潘石屹、楊國強、許家印、易小迪、張玉良、胡葆森等均是崛起于那個年代。

那是一個屬于創業者的時代。

這個時候，廈門的地産行業已經漸漸興起。據說，自從1992年廈門放寬了準入制度後，一年之内便新增了上百家開發商。不過，相比起火熱的地産開發行業，從事中介服務行業的則要少得多。

在此間，林中看到了機會。從中介行業入手，進而轉型到地産開發，是永升最初走過的路線。

房地産能賺錢，這是當時不少閩繫企業的共識。就在林中轉型同年，剛過三十的林龍安在廈門創立禹洲地産。在此後幾年時間里，黃朝陽、林定強、林騰蛟、黃其森、歐宗荣等人紛紛進入地産行業。

随着分蛋糕的人越來越多，想要做大，這一批閩繫房企必須走出廈門，開始紛紛“北上南下”，而林中選擇了上海。

數據來源：觀點指數整理

值得提到的一個歷史背景是，就在林中将公司搬到上海前不久的1999年底，中國入世談判的第二階段基本結束，中美順利達成了協議。截至此時，距離中國加入WTO只剩下最後的審批程序，只要不出太大意外，中國入世已然是闆上釘釘。

對于身為全國經濟中心和對外開放橋頭堡的上海來說，“入世”無疑是一個重大的利好。而林中恰好選在這個時候進入上海，究竟是無心插柳還是有心栽花，已難考證。

甚至曾經有傳言稱，當初林中之所以選擇上海，是因為受到被稱為“復星四劍客”之一的範偉影響。

消息真僞難辨，唯一能夠确定的是，林中當年做了一個正确的決定。

1994年公司開始轉型到如今的這二十幾年貫通來看，旭輝的一大重要生存法則是“順勢而為”。

除此之外，還有“謹慎”。

能夠看到，當曾經的閩繫“老鄉們”高歌猛進時，旭輝總是緊跟其中，既不出挑也不落伍。在那段地産“最好的時代”里，旭輝從來不是台前最耀眼的那個。

數據來源：觀點指數

這種從創立伊始便帶有的審時度勢，對旭輝産生了極為深遠的影響。事實證明，這種“中庸”讓旭輝安穩度過了不少個險象環生的周期。

2020年與觀點對話時，林中曾直言：“旭輝是家沒有故事的企業。”這句話正确的理解是，旭輝發展二十年以來，幾乎沒有遇到太大的危機。

林中表示，無論政策和行業本身如何變化，最終趨勢對于三好生而言都是有利的，旭輝的目標就是要成為這樣的企業。

被追問的權益

權益，同樣是伴随了旭輝不少年月的一個詞匯。只不過，身處“唯規模論”時代，通過合作去分攤風險和加快擴張速度，其實無可厚非。

因而也有人笑稱，或許因為旭輝的“黑點”不多，所以這個問題才經常會被人反復提及。當然，反過來看，權益如果确實太低，對企業利潤表現也會造成影響。

但不管怎麼說，市場出現了這個聲音，旭輝似乎也真的下定了決心。

從2018年開始，旭輝便提出要加大土地權益占比。不過，看起來當時這個決定，更像是旭輝根據市場變化做出來的“短期決定”。

當年7月，旭輝高層在一次電話會議中指出：“目前看來，土地市場明顯比之前降溫很多，我們預計後續市場将出現合适的拿地窗口期。因此，我們将加大土地權益占比，增加我們的收益。”

一年之後，旭輝對此的表述已經發生了變化。

2019年3月的業績會上，旭輝高層介紹說：“旭輝的拿地平均權益在逐步回升，未來會控制在60%以上。”從言語中不難看出，有意識地去控制一個穩定的權益水平，已經成為旭輝的一項中長期計劃。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

變化的原因之一，便是旭輝已經不再将規模擴張這個指標放在重點關注的列表之上。也正是在2019年，旭輝完成銷售2006億元，同比增長32%。

到了2020年，旭輝的規模增速目標直接腰斬到了15%。另一邊在權益占比上，林中在2020年初業績會上更為明确地表示，公司今後買地權益會放在68%-70%。這樣未來三年銷售權益将逐步提高，2020年60%，2021年65%，2022年70%。”

相比起只有15%的規模增速，旭輝更希望權益上升的速度更快一些。按照管理層的說法，權益占比的年化增長或許可以達到25%以上。

從2020年上半年拿地情況看，旭輝新增總建築面積約為460萬平方米，其中旭輝股本權益占340萬平方米，權益占比為73.91%。土地收購合同總代價約為人民币360.366億元，根據相應股本權益，旭輝應付當中人民币244.08億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

根據管理層的解釋，旭輝之所以此前大量采用合作方式去勾地，是因為覺得土地價格不穩，合作模式能夠共攤風險。

按此說法，選擇合作模式同樣也是旭輝骨子里的那份“謹慎”使然。而所謂的“共攤風險”，更多是指共攤資金上的風險。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

得益于合作模式，旭輝2015年至2017年三年間淨負債比率均保持在60%以下，而手頭現金也始終保持在較為充足的狀态。

不過，要提高權益也就意味着需要多花錢，2018年旭輝開始提升權益占比之後，淨負債出現了一次較大幅度的增長，淨負債比率也從2017年的50.9%突破到了2018年的67.2%。

僅從數據變化上看，旭輝其實並不急躁。2019年淨負債率僅比上年微升了1.3個百分點至68.5%。于2020年上半年，這一數字回落到了63.2%。

換而言之，盡管旭輝的管理層在過去兩年已經反復提及要提高權益占比，但在具體操作時，企業仍頗為謹慎，以求平穩。

紅線下的調整

權益問題歸根結底就是資金的問題。

随着“三道紅線”政策出台，房企加杠杆的渠道進一步收緊。按照三道紅線的標準，旭輝同樣踩到了其中一條，即“剔除預付款後資産負債率在70%以上”。

對此，林峰在2020年10月和觀點地産新媒體交流時介紹說，三道紅線對旭輝的影響不大：“我們内部的要求其實比三道紅線還高，超出那部分一年内就可以調整完成。”

調整一項财務數據不難，難的是，旭輝如何在融資受限的情況下尋求到一些外部資本的“援助”。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

2020年，不少房企選擇通過引入戰投的方式，獲取一筆規模不小且不會增加負債壓力的資金。

類似的方法旭輝早已有過嘗試。

2017年7月，旭輝向平安配售5.45億股新股，募得資金共19.1億港元。緊接着，雙方又簽署了長期合作協議，平安拟在滿足條件的情況下，向旭輝投資約人民币100億元作為項目層面戰略性投資。

三年過去，旭輝在2020年里的做法雖然不是引入戰投，但瞄上的依然是同樣來自投資機構的資本。

2020年9月，旭輝與新加坡政府投資公司（GIC）簽訂投資協議，成立一個總規模為人民币70億元的投資平台。該投資平台主要是用于合作開發位于長三角區域主要城市的住宅項目。其中，旭輝集團與GIC分别出資並相對應占有51%及49%的股權。

于旭輝而言，相比起單個項目去談合作，引入GIC相當于是多了一個長期合作夥伴。而且對于GIC來說，這樣的投資更多是财務投資，並不會影響旭輝最終對于項目的操盤與並表。

類似的合作在旭輝看來應該是多方位的，除了投資住宅項目之外，在2020年初時同樣是跟GIC合作設立了一個規模為5.7億美元的投資平台，主要用于投資國内一線和二線城市優質位置的長租公寓項目。

當然，不管環境怎麼變化，融資對于房企來說始終都是極為重要的事情。或許也是得益于“求穩”的謹慎心态，旭輝中規中矩的财務表現反而獲得了不少資本方的青睐。

僅從融資成本來看，旭輝上市八年來融資“最貴”時是上市那年。經過幾年下降之後，目前融資成本基本上穩定在了5%-6%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

來到2020年，旭輝開始嘗試一些“新花樣”。該年7月，旭輝首次對外公布境外綠色融資框架，並于同月成功發行第一筆規模為3億美元的境外綠色債券。

對此，旭輝表示，這是集團綠色金融實踐的第一步。

事實證明，境外資本對于“綠色金融”這一概念認可度頗高。在發出首筆境外綠債不到一個月，旭輝再度宣布将額外發行2億美元的綠色優先票據，合計發行綠債規模達到5億美元。

不管是出于更好融資的考慮，還是像林中在二十周年致辭中提到的“要向ESG模範企業進軍”，長遠來看，這種綠色債券模式已經為旭輝打開新的思路。

住宅之外的選擇

不管是拿地、融資還是企業管理，旭輝都在嘗試成為一個“均好生”。但如果真要做到“均好”，旭輝或許還需要将目光放到住宅之外。

比如說，商業。

事實上，林中對于商業的發展心思由來已久。

2012年11月23日，旭輝正式在港交所挂牌上市。在此前一天，旭輝剛剛以溢價37.98%拿下上海嘉定區一宗商辦地塊；上市同日，旭輝以底價再度在同一區域拿下另一宗商辦用地。

時任旭輝副總裁的朱瑜在接受媒體訪問時表示，旭輝一直致力于發展商業地産，未來也會将其視為業務重點。按照林中當時的規劃，旭輝辦公樓及商用物業項目，未來将主要集中在一線城市非中心區，以及二三線城市的市區。

如今看來，旭輝商業的布局策略或許也是沿襲了當年思路。截至2020年上半年，其所擁有的25項投資物業，有接近一半位于上海。

然而，盡管起步較早，但旭輝商業闆塊一直處于不溫不火狀态。截至2020年年中，旭輝投資物業總建築面積約為127.16萬平方米，其中18個項目共68.65萬平方米已經開始出租。

顯然，旭輝也意識到了這一點。在2020觀點商業年會上，林峰坦然稱，旭輝在商業地産領域是“小學生”。不過，在林峰看來，這並不完全是個缺點。因為“小學生”，意味着走過的路程不多，坑也不多，相對而言包袱也輕，企業的發展可以更為靈活。

雖然相比住宅，旭輝商業闆塊的步伐似乎慢了些。但不得不說，旭輝如今對商業有着遠高于住宅的增長想象。

2019年7月，旭輝成立了商業地産管理總部，負責統籌管理全集團商業項目的投資、設計、開發、招商和持有運營，林峰出任旭輝商業總裁。

算起來，2020年是旭輝真正在商業闆塊提速的一年。盡管上半年有疫情影響，旭輝仍錄得了2.19億元的租金收入，按年增加25.1%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

年初業績會上，林峰表示，未來幾年商業将作為旭輝的重點戰略發展方向之一。等到2021年時，租金收入有望達到10億元。

換句話來說，想要如期達標，就意味着旭輝2021年租金收入要比兩年前增長接近九成。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

在商業部分加速追回“逝去歲月”同時，旭輝還花了不少精力為其他多元化業務謀求進一步擴展空間。

如前面提到的再度並表永升，便是其中一個案例。

5月29日消息出來之後，旭輝和永升的市場估值均有了明顯漲幅。其中，永升股價當天大漲11.56%，並于6月3日創下每股13.3港元的新高。另一邊，旭輝在5月29日至6月3日，股價累計漲幅也達到了17%。

再往前看，旭輝商業2019年成立的同一時期，還成立了一個名為“旭輝健康”的養老業務平台。2020年11月，旭輝在蘇州落成了首個康養社區。

另一邊，關于長租，除了在2020年初聯合GIC設立長租投資平台外，同年9月，旭輝在上海落地了首個租賃社區。

林峰曾在公開場合表示過：“旭輝不做跨界多元化，我們只做相關多元化。”

而林中也指出，未來這些多元化業務成熟，以後會跟永升一樣，逐步邁向資本市場。只不過，除了發展多年的永升已成熟之外，大部分多元化業務的征程如今才剛剛開始。

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