歷史最低谷與最高紀錄後 SOHO中國2021“沒有小目標”

觀點地産網 北京時間2021年1月8日上午10點，戴着圓眼鏡的潘石屹準時出現在遠程會議中。

他笑着問候與會的中介代理、媒體、北上兩地員工們，並就過去的這一年進行了簡單總結，也例行對公司團隊進行了表彰與鼓勵，對媒體進行了有問必答的交流。

就在2020年4月，SOHO中國經歷了成立以來的業績最低谷，退租面積、欠費金額大幅上升，盡管公司自持的8處寫字樓物業均位于北京、上海的重要商圈，也需要為租戶給予了超過1個億的補貼。

“這是一個很艱難的決定。”潘石屹回憶起下屬提供的2套解決方案，無論是降薪還是減員，他都不願意選擇。最後，還是按着2019年計劃咬牙開源，去吸引更多優質的、抗風險能力強的租戶，在2020全年達成新簽約面積24.5萬平方米，並為合作的中介代理人支付了5695萬元傭金。

一年過去了，國内外疫情還在反復，他的心态逐漸平和。他還在積極學習計算機編程語言Python，並戲稱自己只是一個蓋房子、租房子的普通人，明白了人的渺小，學會了要謙卑，也只想做好分内事。

2020關鍵詞：低谷、反彈與辟謠

“低谷”是SOHO中國的第一個2020年關鍵詞。據SOHO中國公告，截至2020年6月30日，因确認了車位銷售的收入，其實現營業收入約14.53億元，同比增長約63%；實現租金收入約7.82億元，同比下降約12%；投資物業平均出租率約為78%，較2019年12月31日的90%環比下滑了12個百分點。

彼時，由第一太平戴維斯統計，就2020年上半年，北京全市寫字樓空置率同比增長4.9%、攀升至近十年新高——13.6%，租金均價為360.5元/平方米/天。其中，麗澤區域的空置率出現環比下降，但仍處于60.1%的高位。

這意味着SOHO中國的出租率以1.6個百分點險險跑赢了平均水平。據潘石屹介紹，在公司8處寫字樓物業中，因商業占比高、地理位置敏感，盡管項目面積最小，前門大街SOHO項目的租戶受疫情影響最大，停業時長甚至超過了半年，也就成為了租金補貼里支出最高的一個項目。

一家公司的發展既要看自身的努力，也要看歷史的進程。正如同中國宏觀經濟的深“V” 發展，“反彈”成為了SOHO中國這一年的第二個關鍵詞。通過延長交租期限、提供租金補貼、開拓多元化客源，SOHO中國全年總出租面積是24.5萬平方米，創下了歷史新高。其中，Q4季度的新增出租面積環比增長了130%，實現簽約13.3萬平方米。

“這是我們公司歷史以來出租面積最多的一年。”潘石屹不無感慨，SOHO中國的租戶結構也從單一的互聯網行業得到了多元化的拓展，在新增的24.5萬平方米租約里，包含華為、中國廣電、阿里巴巴、猿輔導、泰康人壽、鳳凰衛視等代表性租戶；同時，以小紅書、探探、上海農商行為例的老租戶在疫情期間反而不斷擴租，這讓經歷過許多皮包公司及P2P公司這類騙子租戶的潘石屹更加堅定相信，社會的進步就是技術的進步，SOHO中國要更積極地為提高社會效率、引導社會進步、創造社會财富的公司提供服務。

以麗澤SOHO為例，SOHO中國迎來了全年最大一單租約：華為中國總部，在麗澤SOHO一期租賃面積6萬平方米。潘石屹笑稱他這算是提前官宣，因此前只是市場傳言。

SOHO中國負責北京區域租賃的一位員工也提及，以在線教育為代表的行業頭部客戶入駐了SOHO之後不僅對整個項目的品質起到了提升的幫助，也會對這些項目客戶里的穩定性起到一個幫助，同時也會吸引到更多的相關的上下遊企業來入駐SOHO。

對于大衆所關心的另一個傳言，即高瓴資本計劃以20億美元私有化SOHO中國，潘石屹倒是直接否認，“辟謠”也就成為了SOHO中國的第三個2020年關鍵詞。

“去年一年我們就忙着發公告辟謠了，我的印象中，半夜三更發了好多次公告，不光是11月份，去年發了三四次公告。”他強調，SOHO中國作為一家上市公司，希望市場和媒體能夠以上市公司公告為準。

據觀點地産新媒體此前報道，2020年11月，高瓴資本就此事回應稱，無意将SOHO中國私有化。當天，SOHO中國午後股價一度漲超過40%至3.22港元，創2020年7月以來新高，市值一度達167億港元，而後漲幅迅速收窄。

而就在本次遠程會議的前一天，因原黑石亞洲房地産常務董事、前SOHO中國總裁閻岩正式加入高瓴資本，任職于投後運營平台(新基建組)，駐北京辦公室擔任戰略顧問一職，高瓴資本繼續回應稱，閻岩加入高瓴與SOHO中國私有化這筆交易無關，高瓴參與SOHO中國私有化也不屬實。

截至今日午盤收盤，SOHO中國每股報價2.33港元，總市值為121億港元，日跌幅為0.85%。

2021沒有小目標：穩定發展、做好分内事

過去的已經過去，如何更好地着眼于當下及未來發展才是潘石屹想要解決的問題。

盡管目前疫情導致了局部地區出現了“逆全球化”，但世界的一體化進程仍在加速。置身于大環境中，因疫情還沒有結束，他認為讓公司實現穩定發展仍有必要。

就媒體集中關注的财政政策、貨币政策為經濟“托底”，潘石屹更傾向于這是一種社會财富的再分配，亦或是把未來的錢拿到現在來用，經濟發展的動力還是要看那些帶動社會進步的行業和公司——他們更有可能提高整個社會的效率，從而推動社會的進步，並創造出新的社會财富。所以，SOHO中國的任務就是要謙卑地為這些帶動社會進步的公司提供更好的服務。

創業十幾年，今時不同往日，能夠經得起風險遠比确定利潤額和利潤率更受潘石屹的重視，他對2021年“沒有小目標”，譬如要定1個億。

他也提醒所有朋友，經不起檢驗的公司和業務基本上都是龐氏騙局和龐氏騙局的變異，要在新的一年提高警惕、擦亮眼睛。往前幾年，非法集資的P2P公司害得許多人留宿街頭甚至傾家蕩産，也對SOHO中國的兩個項目（外灘SOHO、銀河SOHO）都産生了出租穩定性和财務方面的影響，對此，SOHO中國在招租之前必須要做足研究，一定要精準識别、防止遇上騙子公司。

5年前，SOHO中國也曾考慮過進軍長租公寓，但研究只進行了一兩個月便結束了。潘石屹談到，國内租辦公樓的回報率目前超過3%，比公寓的回報率1%還是要高得多，在銀行貸款成本4%起的環境下還考慮做長租公寓的人不是騙子就是傻子——前者只想騙一筆錢就跑，後者是賬沒算明白。

談及房地産市場和“三條紅線”，潘石屹認為，降負債、把控風險是政策的目標，更加精細化的管理也更加專業，是件好事。而他也把“三條紅線”一條一條過了一遍，确認SOHO中國目前很安全，一條紅線都沒有踩，離紅線的設定標準也“遠得不得了”。從目前新租的客戶和擴租的客戶來看，他對下一步的市場還挺樂觀的。

因疫情期間無法與朋友見面，忙里偷閑的潘石屹對學習計算機編程語言燃起了極高的興趣。同時，他也希望借助編程語言來更好地了解人工智能時代，經李開復介紹，他開始學習Python。為此，他還去參加了計算機語言考試，在滿分100分里拿到了99分。

他也從中得到了收獲：計算機語言所要求的邏輯性。“學完這個語言後做事情的邏輯性提高了，當然我現在沒有太多的應用，Python語言應用非常廣，等以後有空應用一下。”

談及個人，潘石屹認為自己更平和了。他帶着往日招牌式的八顆牙笑容，在會議鏡頭前表示，不想介入是是非非，要追求做好自己的分内事。

“十年前有人要罵我的時候，我很生氣，一定要回罵回去；五年前有人要罵我的時候，我也生氣，但能夠忍得住不回罵了。經過2020年的疫情，我意識了自己的渺小，學會了謙卑，當有人罵我的時候，在我看到網上有人罵我的時候，我不生氣了，更不會去對罵了。”