細細的紅線 | 遠洋“舒适圈”

編者按：2020年，中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進入全新的2021年，中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。

我們深信，“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

觀點地産網 2020年已經過去，站在這個節點回顧過去一年疫情給房地産行業帶來的考驗，環境之變或許令企業感觸良多。

2019年，遠洋集團的變化已經昭然若揭，總部煥新、剝離長租公寓和養老業務以及被傳進行區域事業部大調整等。這些動作的背後意味這家房企的正在發生改變。

到了2020年，疫情爆發加上“三道紅線”等因素的疊加，這一年，遠洋集團提出“聚焦、賦能”。進一步看，聚焦主業與重提規模背後背後映射着過往遠洋集團此前過早多元化布局、追求低杠杆發展而帶來業績增長乏力、規模逐漸跌出前列的焦慮。

或許，做出改變的第一步，就是如何走出過去的“舒适圈”。

錯位發展

遠洋集團曾經有一段擴張歷史。

作為一家有着27年發展歷史的公司，遠洋集團前身是中遠集團旗下的中遠房地産，于2007年完成市場化改革策成功登陸港交所，被稱為“紅籌第一股”。

上市兩年後，遠洋集團迎來爆發式性增長，銷售規模由62億元翻倍增長至143億元，是最早一批百億銷售俱樂部成員。按市場數據顯示，遠洋集團2009年銷售規模基本位于前20強。

那時正是房地産行業黃金時期，政策支持、信貸寬松、剛性需求……種種利好因素下，衆多房地産企業銷售業績創下歷史新高，遠洋集團是其中受益的一員。

兩年期間，遠洋通過多次收並購行動不斷擴大業務規模，包括合計12億元收購宏多集團和大連乾豪地産三個項目，以及4.74億元收購盛洋地産投資等。

與此同時，遠洋集團在大本營北京市場的占有率也位于前列，坊間又稱“京城一哥”。當時，遠洋集團對外接受采訪時透露，2008年公司在北京的市場占有率已經達到4%，為2009年取得的成績奠定了一定的基礎。

業務得到高速發展同時，遠洋集團亦早于同行在北京、上海、杭州、青島等多個城市“收割”項目。

2010年3月份，經過84輪激烈競價，遠洋集團以40.8億元摘得朝陽區大望京1号地塊，樓面地價2.75萬元/平方米，溢價率高達172%，刷新了當時北京土地市場單價。

彼時，遠洋集團對于收獲上述地塊喜不自勝。

從遠洋集團管理層對外發聲看，摘得該宗地或許已志在必得，並認為價格仍處于合理區間：“望京地塊價格和項目本身條件以及市場預期綜合來看，我們認為合理。公司已完成該項目産品的設計研究和初步方案，定位是高端住宅。”

那一年，望京地塊是遠洋集團快速擴張的一個縮影。2010年，新增權益土儲面積和新增土儲成本都迎來了“爆發式”增長，2009年新增權益土儲由上一年的131.8萬平方米翻一倍至289.8萬平方米，2010年又翻一倍至662.6萬平方米。這三年新增土儲成本分别為3411元/平方米、3029元/平方米、4683元/平方米。

數據來源：企業公告，觀點指數統計

現在來看，那段短暫擴張史是縮影，亦是轉折點。

随後幾年，遠洋集團開始調整步伐走進“舒适圈”，選擇相對謹慎的發展方式。這種變化的原因包含着多種因素，金融風暴後國内經濟雖已得到復蘇，但房地産信貸和土地調控力度加大、遠洋集團當時的中資背景以及調整快速擴張留下的“陣痛”等。

其中，2007-2011年期間，遠洋集團也陷入“增收不增利”的局面，營收由2007年57.5億元增至2011年198.97億元，年復合增長率28.18%，淨利由17.92億元增至26.21億元，年復合增長率7.9%，淨利率由31.16%下滑至13.17%。

數據來源：企業公告，觀點指數統計

到了2020年，遠洋集團這些年采用低杠杆策略的優勢與劣勢，也呈現得更加明顯。

“三道紅線”調控壓力下，前期采用高杠杆發展的房企通過引進險資、出售項目、增發、物管公司上市等各種方式降低自身負債。與之相反，遠洋集團的降債壓力則相對較小。

2020年中期，遠洋集團踩中一條紅線，淨借貸比65%、現金短債比1.98（現金為437.39億元、短債為220.4億元）、剔除預收款的資産負債率70.61%，短債占比為25.22%。同期有息負債總額為874億元，1年期、1-2年期、2-5年期、5年以上期占比分别為25.22%、27.31%、27.24%、20.24%。

對比負債率和淨借貸比例亦可以發現，遠洋集團沒有采用高杠杆的策略。

2010-2019年，這兩項數據前8年均未超過70%，後兩年在沖千億銷售目標下有所上升。

數據來源：企業公告，觀點指數統計

此外，正值分拆物業管理上市熱潮下，遠洋集團成功分拆遠洋服務于港交所主闆上市，IPO定價5.88港元/股，全球發售所得款項淨額約16.35億港元。這一動作也有利幫助遠洋集團降低負債水平、增加權益，以及增加現金流等。

只不過，衆多物管公司跻身資本市場，遠洋服務也難逃上市破發的命運。

無疑，這兩年，遠洋集團重提規模訴求，側面也反映出此前低杠杆策略暴露出的核心問題。

增長乏力

2011年以來，房地産行業雖然面臨着錯綜復雜的市場環境，但銷售規模仍然保持着高速增長，房企也一直利用金融紅利不斷擴大自身規模。

遠洋集團當時身處的TOP20房企，規模門檻也在不斷提高，由2011年180億元升至2019年的1510億元，年復合增長率26.66%。市場數據顯示，2011-2019年，房地産行業TOP20銷售門檻同比分别錄得-17%、29.44%、42%、-12%、24%、81%、42%、44%、12%。

與此同時，遠洋集團銷售規模由2011年的270億元增至2019年的1300億元，年復合增長率低于TOP20銷售門檻增長速度，為19.08%。其中2012-2015年期間，銷售增速均低于年復合增長率，2015年更是錄得1%的增長。

進一步看，土儲作為開發商最基本的生産要素，遠洋集團土儲規模在2011-2016年期間不升反降，由2398.9萬平方米跌至2169.9萬平方米，最低值跌至1988萬平方米。以此來看，土儲整體規模的停滞，成為銷售規模增長緩慢原因之一，跌出TOP20也不意外。

土儲規模不升反降主要原因：一是正值消化高地價項目期間，遇到限購令、限貸令等調控；二是多元化業務占據了主業的資金和精力。

雙重因素影響下，讓遠洋集團難以短時間翻越“大山”。

關于多元化業務，在2019年3月業績會上，遠洋集團方面直言：“過往占據一定精力的物業、物流、投資物業、養老等非住宅業務，這些業務未來将更講求資産管理規模，要适當的反哺，自己靠資産去做增量了。”

實際上，這種多元化業務的發展策略也與遠洋集團的股東結構變化相關。國企中遠集團退出遠洋集團股東之列後，南豐集團、中國人壽相繼入主，並各提名一位執董進入董事局。養老地産、商業地産成為了新的探索領域。

2015年，安邦保險接任南豐集團，成為遠洋集團二股東。彼時，遠洋已經開始嘗試聯合辦公業務“OK SPACE”。随後，又将目光放在物流地産、長租公寓領域，比如認購中國物流資産2.96億股H股IPO股份；推出長租品牌“邦舍”，在北京青年路落地首個項目，並延伸到大連、上海、杭州等城市。

這些前期投入資金大、盈利周期長的非住宅業務，也導致遠洋集團營收、毛利、淨利潤缺乏穩定增長，均處于跌宕起伏狀态。其中，營收由2012年286.58億元增至2019年的509.23億元，毛利由76.99億元增至102.22億元，淨利由39.87億元增至41.66億元，2020年中期分别為193.74億元、44.7億元、19.79億元。

數據來源：企業公告，觀點指數統計

體現在“雙利”上，均呈現下滑的趨勢。上述同期，毛利率由26.87%下降至20.07%，淨利率由13.91%下降至8.18%，2020年中期毛利率、淨利率分别為23.07%、10.21%，其中淨利率較上年同期下降超過5個百分點。

數據來源：企業公告，觀點指數統計

更為重要的是，多元化業務的投資也使得主業做出了一定“讓步”，整體土儲規模呈現上升趨勢的背後，土儲權益比逐年下滑，由2010年超過90%一路下滑至2019年的54.02%，最低值到達53.81%，2020年中期為53.89%。

數據來源：企業公告，觀點指數統計

某種程度上，低權益比可以降低公司資金投入和承壓，同時又能享受到項目整體銷售成果。但是，硬币總有兩面，合作過程将會産生許多不可避免的成本問題，比如溝通成本提高導致項目進度拖延進而增加财務成本，以及後續項目竣工交房和物業責任界定等。

簡而言之，權益比過低意味着總體土儲規模並不是非常充分，直接導致房企的銷售和業績增長乏力。

反觀銷售規模的增長，遠洋集團這兩年亦呈現出乏力現象。2018年，董事局主席李明提出了闖入2000億元規模陣營的目標：“規模就是現實，現在整個市場形勢出現了變化，規模都起來了，我們也要迎頭趕上，希望2-3年内可以達到2000億元的銷售規模。”

毫無疑問，沖擊規模比李明設想中要困難。按預期，2019年遠洋集團銷售目標是1400億元，該年可售資源達2373億元，新增、存貨資源比為69%：31%，去化率維持在60-65%即可實現目標。但最終僅完成1300億元銷售額，達標率為92.88%，去化率為54.8%。

到了2020年，遠洋集團下調銷售目標至1300億元，但是這一年的艱難程度並不亞于2019年。受前期擴張策略影響，加之新冠疫情因素，遠洋集團前11個月累計銷售總額仍然錄得4個點的下降，為1082.4億元，達標率為83.26%。

若想完成1300億元銷售額，2020年最後一個月遠洋集團需完成217.6億元銷售，這一數據也将成為其單月銷售額最高紀錄。

據觀點指數12月31日發布的2020中國房地産銷售TOP100榜單，遠洋集團全年完成銷售額1312.1億元，涉險過關。

走出“舒适圈”

如何走出“舒适圈”，改變業績增長乏力的局面，正是過去一年時間里，遠洋集團的所想與所為。

2019年年初，李明在公司總部煥新啟用活動上說：“沿着新辦公區的這條跑道，遠洋将從這里重新出發，精耕細作、強身健體，向着更高的目標，全力奔跑。”

李明的一句“重新出發”，實際上帶着錯綜復雜的感情，也包含着許多無奈的因素，譬如彌補錯位發展留下的規模“遺憾”、重新回歸主業、再次翻越全國業務布局的“大山”等。

追溯到2019年，房地産行業調控更加嚴厲，比如銀根收緊、各個城市的“雙限”土拍新政等，高杠杆擴大規模已見頂，銷售回款周期加長，“多項題”演變成“單項題”。在這種形勢下，遠洋集團的選擇是“聚焦主業，剝離非住宅業務”。

彼時，遠洋集團剝離長租公寓和養老業務，出售北京邦舍100%股權、北京椿萱茂30%股權出售予北京旭達，從中獲利3.09億元。但這種收益與投入相比，或許是“小巫見大巫”。

有意思的是，經過幾年投入和運營，遠洋集團非住宅業務成果在營收中已有貢獻。其他房地産相關業務收入經歷先漲後跌再回升的過程，由2012年17.38億元增至2014年22.45億元，後跌至2016年19.57億元，随後三年則逐年增長，2019年達到58.99億元，對應收入貢獻比由6.06%增至11.58%。2020年中期為22.56億元，貢獻比為11.64%。

在回歸主業的策略下，遠洋集團嚴格控制非住宅業務的投入，提出兩個非常重要的土地投資指標：堅持聚焦開發主業和堅持投資標準，即2020年在非開發業務上不增加淨資本投入；新項目的毛利率不低于20%，IRR不低于20%。

細化到項目層面，遠洋集團進一步提出了堅持“以我為主”，新項目要求主導操盤，不做财務投資，提高項目權益比例。在項目的選擇上，要求以中小體量、快周轉的項目為主，降低地貨比、加快去化和周轉。

不過，在遠洋集團方面看來，剝離非住宅業務、提高權益比和注重操盤主導權僅是聚焦主業的第一步，而下一步則是重新調整區域組織架構。

早于2019年12月末，市場消息傳出，2020年起，遠洋集團将從現有的4個事業部拆分為8個事業部，其中，沈陽、青島、大連、撫順等城市将從第二事業部脫離。

直到2019年财報披露時，遠洋集團正式推出“4+8”新經營管理體繫，開啟“南移西拓”策略，将四個開發事業部重新劃分區域整合成六大闆塊，形成北京、環渤海、華東、華中、華南、華西六大開發事業部格局。

自2020年5月份以來，遠洋集團環渤海開發事業部、北京開發事業部、華西開發事業部正式成立。如此看來，這種改變将“京津冀”調整為兩個大區以及确定華西、華中兩個新獨立區域的戰略意義。

實際上，遠洋集團有意避免過度聚焦環京區域的銷售，提高未形成規模化城市或新進城市的投資力度。

因為，遠洋集團呆在環京“舒适圈”的時間已經足夠長。

從歷年區域土儲持有比例來看，遠洋集團仍未真正翻越區域結構去北京化的“大山”。2014-2019年，環京區域土儲占比基本保持接近四成，經區域結構調整後，2020年中期将至21.63%。

按照遠洋集團的設想，華西區域銷售貢獻目標為占比六分之一。拆分到具體時間節點上，2020年年底實現銷售金額50億元，2023年力争實現銷售金額300-400億元。同時，未來華南區域的業績與規模也将逐漸成為主力區域；華東區域2020年預期新增貨值為600-700億元。

新增土儲執行上，遠洋集團亦明顯傾斜于環京之外的區域。2020年中期，新增土儲面積為201.4萬平方米，新增權益土儲面積為117.1萬平方米，權益比為58.14%。據遠洋集團方面介紹，“南移西拓”區域新增土儲建築面積占比為72%。

于2020年中期，遠洋集團土地儲備3742萬平方米，另持有深圳舊改鎖定項目334萬平方米，一級開發面積706萬平方米，合計儲備面積為4782萬平方米。可售建築面積按區域劃分，北京、環渤海、長三角、華南、華中、華西占比分别為21.42%、33.34%、9.21%、18.99%、8.72%、8.32%。

到了2020年下半年，遠洋集團仍然在為南京、溫州、無錫、江門、福等“舒适圈”外添加籌碼。

很然，未來遠洋集團仍會在業績困境下不斷尋求新的增長點。“重新出發”的李明和遠洋集團未來如何走出“舒适圈”，並在業績改善、銷售規模增長上“翻過一座座大山”，能否重返輝煌或達到新高度，還有很長的時間來等待、驗證。