IPO新股報告 | 荣萬家如何保持高增長？

觀點指數 物管股過去數月股價明顯跑輸大市，然而幾天前由于住建部、發改委及銀保監等10個部委聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，利好政策消息刺激整個物業闆塊急升。

于此期間上市的荣萬家生活，因此也成為資本市場重燃對物業闆塊的關注焦點。

據荣萬家的招股書披露，其成立于2000年，是次上市由荣盛發展分拆，截止2020年上半年業務主要集中在環渤海經濟圈(58.8%)、長三角地區(28%)大灣區及周邊地區(4.8%)及中西部地區（8.4%）等重點區域。 

截至2020年6月30日，荣萬家擁有272個物業管理項目，總在管建築面積為5240萬平方米，覆蓋全國14個省、直轄市及自治區的30個城市；訂約管理380個物業管理項目，總合約建築面積為8060萬平方米，覆蓋19個省、直轄市及自治區的53個城市。

荣萬家收入中超過92%都是來自住宅物業管理，2020年上半年住宅物業管理的毛利率由上一年的19.4%大升至33.4%，超過在管非住宅物業的毛利率(21.4%)。不過，荣萬家平均管理費只有1.6元/平方米/月，低于行業中位數的2.3元。

數據來源：企業招股書，觀點指數整理

業績方面，2017-2019年荣萬家生活的收入由7.32億元增至12.82億元，復合年增長率為32.3%；純利由3830萬元急升至1.13億元，復合年增長率71.8%。而在2020上半年，其收入為7.65億元，純利高達1.05億元，同比增長分別為37.4%及98.1%。

仔細查看荣萬家的各項收入及毛利率，可以清楚看到2020年上半年物業管理服務和非業主增值服務毛利大升。

根據招股書解釋，具體原因是由于提供物業管理服務的現場服務人員減少13.9%即約1220人，另外中央及地方政府因應疫情期間一次性豁免社會保險供款1200萬元人民币；此外最重要的原因是荣萬家擴大物業管理服務的外包規模，因此物業管理服務分部的雇員福利開支非經常性減少了34.4%(6370萬元)。

數據來源：企業招股書，觀點指數整理

不過這樣卻延伸了另一個問題：高毛利率會否是昙花一現？

有這種憂慮主要是由于荣萬家平均管理費低于行業中位數，在管理費已經低于同行業水平的情況下，2020年為節省成本而選擇了服務外包，服務質素會否轉差。

而且，過去幾年荣萬家的續約率都是100%，未來旗下物業項目續約率會否下降，從而損害品牌競争力？這都是現階段财務資料上難以反映的地方。

另一個隐憂就是荣萬家對母公司過份依賴和缺乏外拓能力。過去幾年的數據顯示，母公司對荣萬家的收入貢獻均超過99%，外拓項目收入占比不足1%。

數據來源：企業招股書，觀點指數整理

此外，現時荣萬家98.7%的在管項目都是來源于母公司荣盛發展開發的物業。雖然過去兩年荣盛發展的合約銷售金額都保持穩定增長，把項目直接注入荣萬家可保障後者未來兩年在管面積的增長，但是三道紅線政策可能令内房未來銷售增長放緩，甚至倒退。

母公司收入占比愈來愈重，暫時沒有成功外拓和整合第三方物管項目的荣萬家，可能難以避免投資者對其長期成長性的擔憂。

總括而言，荣萬家借着母公司的支持，過去幾年增長迅速，增速也跑赢同業。不過其2020年上半年的毛利率增長動力缺少持續性，續約率的維持亦存在挑戰，未來如何降低對母公司的高度依賴，在第三方並購上取得成績，将成為荣萬家發展的關鍵。

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