解局 | 恒大物業軍令狀背後的資本市值江湖

观点网

2021-01-18 23:40

  • 無論如何,這一次爆料恰巧與恒大物業的股價飛漲“相得益彰”。

    觀點地産網 如果地産股估值低,何不幹脆另辟蹊徑,将資金和精力投入到容易擡升的闆塊呢?在如今多元化分拆熱火朝天的市場背景下,這是一個思路。

    恒大集團最近可能也是這麼想的。

    1月18日,憑借一份洩露出來的軍令狀,恒大物業股價單日内急升3.22港元,漲幅達到26.22%。

    該股市值從15日收市的1327.59億港元飙升至1675.68億港元,同一時間母公司中國恒大的總市值亦只有1975.30億港元。

    市場為何如此高漲?這或許是由于恒大擅長向資本市場“講故事”的能力。

    有消息稱,1月17日恒大物業召開誓師大會,並為旗下各地區公司制定2021年兩個指標:各地區公司要為集團每月新增拓展在管面積3000萬平方米;以各地區公司2020年全年經濟潤額1/4為基數,計算2021年各季度淨利潤增長率,而當季度淨利潤增長率達到50%時才算達標。

    放大到恒大物業整個集團層面觀察,該公司2021年在管面積将增長3.6億平方米;按此前披露的恒大物業2020年淨利潤預計26億元計算,該公司2021年淨利潤将達到39億元。

    在管面積從何來

    一年之内在管面積增長3.6億平方米,這個數據足夠驚人。

    這相當于一間頭部物管公司的規模,例如彩生活截至2020年上半年在管面積約3.67億平方米,雅生活服務同期是3.53億平方米,再往下是碧桂園服務在管面積3.2億平方米。

    總的來說,目前物業管理企業想要增加在管面積,主要通過三個方式:由母公司交付,通過市場競争往第三方拓展,或直接收並購。

    由母公司交付是最穩定的一種方式,在上市之前,恒大物業是一間非常依賴母公司輸血的物管公司。

    背靠銷售龍頭,恒大物業在管面積從2017年的1.38億平方米增長至2020年上半年的2.54億平方米。三年内,來自恒大集團交付的在管面積占總在管面積的比例維持在99.6%、98.8%、98.4%、98.9%。

    期間,恒大集團合約銷售從5009.6億元提升至7232.5億元,2020年全年合約銷售面積達到8085.6萬平方米。

    恒大亦設定2021年合約銷售目標為7500億元,按2020年平均售價8945元/平方米計算,該公司明年至少能賣出8385萬平方米的物業。同時,恒大還擁有土地儲備2.4億平方米,這些都是恒大物業未來增長的基礎。

    但其實,恒大一年之内能往物業端輸送的面積也是有限的。

    數據來源:企業招股書、觀點指數

    資料顯示,2017年至2020年中期,恒大物業每年從恒大集團獲取的在管面積分别是3800萬平方米、4500萬平方米、5100萬平方米和1700萬平方米,數據與恒大每年的交付面積基本上是匹配的。

    為了實現從“銷售王”到“利潤王”的轉變,恒大從2017年開始加快建築施工,提升結轉與交付。2017年新開工面積達到9631萬平方米,而從2018年開始,恒大的竣工面積就一直維持在7000萬平方米以上。

    于是,以2019年為例,當年恒大實現901個項目的交付,交樓金額為4645.7億元,如果按兩年前即2017年銷售均價9960元/平方米計算,測算出交樓面積為4664.4萬平方米。與之對比,恒大物業這年從恒大集團獲取了5100萬平方米。

    數據來源:企業公告、觀點指數

    換句話說,恒大物業這種穩定面積增長,是要符合恒大銷售、工程和交付節奏的。而且大額交付面積亦是一把雙刃劍,提升交付面積将有可能提升恒大的建築支出,令恒大需要借更多的債務。

    截至2020年中期,恒大集團在建面積為1.23億平方米,就算2021年落成量能達到1億平方米,並向恒大物業輸送相當的面積,缺口仍有2.6億平方米。

    面積從何來?其余方法是通過市場競争往第三方拓展或直接收並購,它們要考驗恒大物業投拓團隊的能力。

    在市場競争與同行投標,主要看恒大物業本身的素質和品牌美譽度。如今恒大物業覆蓋全國280個城市,包含大量三四線城市,其標準化模式和成本管控能力等還是有競争力的。

    收並購則是更方便的方式,過去幾年以增長速度快著稱的雅生活,2020年上半年就通過收購中民物業一口氣新增第三方項目在管面積1.59億平方米。

    這樣看來,恒大要實現目標並非不可能。

    據悉,該公司在去年6月已建立正式的投資拓展團隊,並提出上市後籌得的資金将撥出65%左右将用于收並購。

    6月-9月,恒大物業已並購了南昌馨雅物業、成都威爾斯普物業、遵義中信物業、湖北冠博物業、浙江永康嘉華物業等5家區域型獨立第三方物業公司,新增772萬平方米的規模。

    只是考慮到目前物管市場並購機會越來越少,收購溢價越來越高,恒大要收購類似的大型同行,還真得仔細尋找和斟酌。

    市值管理

    上述網絡流傳的消息,究竟是如何洩露出來的?畢竟圖文並茂,並配有誓師大會會議現場圖片和蓋着“恒大物業集團有限公司”印章的兩份文件。

    但無論如何,這一次爆料恰巧與恒大物業的股價飛漲“相得益彰”。

    為了股價和市值管理,恒大曾在1月8日斥資9.21億港元增持恒大物業9313.4萬股。不久前2020年12月28日至12月31日期間,也曾增持1.035億股,花去9.2億港元。

    衆所周知,恒大十分擅長在資本市場進行操作和管理。

    相似的情況亦曾發生在恒大旗下另一家上市公司恒大汽車身上:盡管還未實現量産,這只新能源汽車股市值已經超過2500億港元。

    從2020年6月初至達到最高價37.7港元的8月4日,恒大汽車股價一路上漲了518%。而恒大在8月3日公布了旗下恒馳六款新能源汽車,股票在翌日達到高潮。

    其後,12月恒馳1路試和内飾曝光那段時期,恒大合共斥資超過15億港元增持恒大汽車,持股比例已經去到74.95%的極限。

    目前看來,恒大似乎要利用類似的方法運作恒大物業,畢竟今年要新增3.6億平方米在管面積,後面可能會有大批收並購的消息要釋放。

    另一個問題是,恒大物業目前估值和股價能反映利潤表現嗎?在沖上1675.68億港元市值後,恒大物業靜态市盈率達到161.14倍,如果用預估的26億淨利潤計算,則是64倍。

    這市盈率其實並不誇張,恒大物業現時動态市盈率也為約66.51,64倍基本符合市場的預測。相對地,上市超過兩年、經營穩定、規模相當的碧桂園服務,動态市盈率約65.08倍。

    但是,恒大物業在上市前經歷過一輪利潤和利潤率的飙升,2017年至2019年的淨利潤復合年增長率達到195.5%。

    毛利率也從2017年的9.8%升至2020年中期的38.1%。其中,物管服務毛利率從8.7%升至33.6%;非業主增值服務毛利率從5.0%升至37.3%;社區增值服務毛利率從52.1%升至65%。

    恒大目前主要按包幹制收取物業管理費,物業費是全部算入營收的。截至2020年中期的物業費水平為2.22元/平方米,而且過去四年内並沒有明顯提升,2017年的數據為每平方米2.05元。

    恒大物業在招股書上将毛利率飙升的原因解釋為,2019年起加大力收取車位的物業管理費,同時通過有效的成本管控提升了整體利潤率。

    當然,憑借恒大這幾年逐漸向一二線靠攏,並且合約銷售節節高升,随着新項目的落成和交付,恒大物業未來的管理費是有望提升的。另外,恒大目前在收並購方面也傾向于收購位于一線及二線城市的物管企業,物業費水平會較高。

    另一方面,目前物管股正處于兩級分化中,例如恒大這類頭部企業通常因母公司增長穩定,在賦能上(恒大物業目前擁有包括騰訊繫、阿里巴巴在繫内超過20位投資者)更有優勢且更受到追捧。

    世茂服務目前動态市盈率也達到66.41倍,融創服務是142.91倍,保利物業雖然是41.86倍,但股價已經達到66.3港元,港股股本也只有1.53億股。

    解局 | 從局外到局内,觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

    撰文:劉子棟    

    審校:徐耀輝



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    物業

    恒大