增持托底與跨過兩千億 碧桂園繫市值比拼資本論

觀點地産網 “那一年，講5年100億，今年，講5年1000億。那一年年輕，今年年長，嘴上有毛，辦事才牢，年長點好！”碧桂園服務總經理李長江在朋友圈留下了略帶感慨的話語。

1月20日，碧桂園服務在開盤後不到10分鐘，股價迅速攀升至68.65港元，市值正式越過2000億大關，成為行業内第一家兩千億市值物業企業。

截至當天收盤，碧桂園服務報68.65港元，收漲2.46%，總市值2013億港元，距離“利潤王”中海地産的2100億港元市值咫尺之遙，離兄弟公司碧桂園集團的2300億港元亦不遠。

2021年後，物業股擺脫了2020年末的低迷，再次向股價新高發起了沖鋒，碧桂園服務在這20日期間共上漲了30%。

此外，中海物業與永升生活服務在年後亦上漲了超過40%，新城悅服務、金科服務、保利物業均有不同程度的上漲。

物業股普漲的行情，伴随着2020年報不斷發出的盈喜與政策走向，又一次引起了資本市場的熱捧，投資者們仿佛回到了熟悉的2020年7-8月份，物業股上漲的時間往往是在半年報或是年報發布前後。

1月8日，恒大物業公告預期2020年淨利潤及股東應分配利潤預期均為2019年2.8倍左右；1月15日，濱江服務發布盈喜，預計淨利潤增長超過70%……

“物業行業确實處在歷史發展的最好時期。”龍湖智慧服務的總經理曾益明在2020年時談到。

物業凱歌

2020年4月份，碧桂園服務市值正式突破1000億港元門檻，同時也是第一家千億市值物業。

從4月份至今，碧桂園服務用時9個月便從1000億港元市值快速翻倍至2000億港元，約等于3個賣了2900億銷售的綠城中國，其市值為307億港元。

期間，碧桂園服務還向第三方配售約1.73億股股份，價格為每股45.00港元，有傳言稱承配方為高瓴、騰訊。

通常情況下，配股融資往往是會導致股價低迷，但碧桂園服務找尋投資者為其收並購買單時，投資者們卻趨之若鹜。

碧桂園服務市值表現之所以優異，有一個不得不提的因素，便是新政策的出台。

1月5日，住建部、發改委、銀保監會等十部委發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，包含融入基層社會治理體繫、提升物業管理服務水平、健全業主委員會治理結構、推動發展生活服務業、規範維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理。

在行業發展方面，鼓勵有條件的物業向養老、托幼、家政、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，物業開展養老、家政等生活性服務業務，可申請優惠扶持政策。此外，鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊小區。

“政策的出台標志着政府對行業的認同及政策方面的扶持，毫無疑問是利好，是各個物企大顯身手的時候了。”李長江認為。

政策出台後的一個交易日，所有物業股應聲大漲，碧桂園服務漲幅為16.26%，收報59港元。其余如永升生活服務、新城悅服務、保利物業、中海物業、銀城生活服務上漲均超過20%。

政策的出台無疑給投資者表明了兩個态度，首先，相關政府部門對物業公司過去的表現是認同的，同時打開了更大的市場讓物業公司去探索。

物業+養老、物業+房屋經紀、物業+健康，每一個跨界的背後都是龐大的市場空間，而一個上市公司往往需要這種故事與想象空間才能吸引投資者，一家睜開眼就能看到天花闆的公司難有太好的表現。

除了客觀環境的改變，另一個因素便是碧桂園服務自身的表現。

李長江對觀點地産新媒體分享了2000億市值的心得：“公司5年内的業務目標明确（千億營收），基礎物業服務口碑好，團隊優秀人才多，透明的高确定性，看得見的業務增長。”

對外，碧桂園服務不斷在物業産業鍊上下遊進行擴張，對物業同行揮舞着收購的鈔票。與此同時，對社區服務、城市服務的探索，以及各項增值服務的嘗試，都讓投資者對這家物業所講述的故事充滿期待。

一家前十物業公司總經理在2020年接受觀點地産新媒體采訪時曾表示，物業股有一個最大的特點，周期性弱。物業公司不會因為客觀經濟環境的變化或是政策上的調整，就受到很大的影響，一個資産需要有好的管家打理，而物業公司能提供穩定的現金流收入。

截至2020年6月30日，除“三供一業”業務外，碧桂園服務的合同管理面積約為7.46億平方米，收費管理面積約為3.2億平方米。此外，“三供一業”業務的物業服務收費管理面積及合同管理面積均為8520萬平方米。

“炒股”很多時候就是炒預期，碧桂園每一年超過7000億的地産銷售，未來所産生的交付面積基本都會交到碧桂園服務手上。這就是投資者最希望看到的，一家企業有确定性的業績增長預期。

這種确定性是過去幾年高速增長的房企帶給資本市場的（銷售額與結轉利潤有時間差），如今資本市場把這種偏愛帶給了下遊的物業，物業股數十倍的市盈率與房企個位數的市盈率形成了巨大反差。

“悲觀”地産

打開房地産銷售榜單，每一家房企的故事都是一本致富經。

有利用環京樓價暴漲走上人生巅峰的王文學和華夏幸福，有借助足球與資本力量把房子賣向全中國的許家印和中國恒大，還有遇上三四線棚改紅利的楊國強和碧桂園……

2020年，碧桂園維持住了全年銷冠的寶座，交出了5706.6億元的權益銷售成績單，繼續力壓恒大、萬科登頂。

然而，碧桂園這個銷冠得之不易，在全口徑上與萬科、恒大同處于7000億的量級。年初甚至一度被恒大超越，從5月份方才搶回銷冠。

與銷售表現相同，碧桂園2020年在股市上的表現也相對掙紮，從1月首個交易日算起，到年末最後一個交易日，全年跌幅8.5%，中間一度跌超38%。

下半年，碧桂園聯席主席楊惠妍多次增持以後，才把公司股價從低谷中擡起。據觀點地産新媒體不完全統計，從9月-12月，楊惠妍在三個多月内累計增持碧桂園近3.4億股，合計花費超過33億港元。

然而，不斷托底的大股東也沒能拯救碧桂園全年股價表現，而這映射的是整個地産行業在資本市場上的低迷。

碧桂園管理層在2020年投資者會議上透露，我們（指碧桂園）派息現在都是派現金，不會以股代息，這樣我們在市值管理上的動作就會更加靈活和更加方便一些，現在整個地産闆塊的PE真的太低了。

除了華潤、中海等央企和新城、龍湖等商業屬性較強的内房企外，以住宅開發為主營業務的碧桂園們，沒有太多故事可講，顯然受到了市場的冷落。政策上的房住不炒，各種限購、限售價都讓企業苦不堪言。

與此同時，銀保監會主席郭樹清曾表示：“房地産是現階段金融風險最大“灰犀牛”，三條紅線、限房貸、限放貸的金融政策在融資方面，給房企帶上了緊箍咒。

在嚴厲的政策環境和新冠疫情黑天鵝等影響下，2020年的市場卻給出了不一樣的回應。

不少人都認為2019年的16萬億就是巅峰的，然而2020年依舊創下了新高17.36萬億元，增長8.7%。

股市上可以看到衆人拾柴火焰高的白酒行業，茅台、五糧液們創下一個個股價傳奇；而借着政策與環保之利，一年賣了不到5萬輛汽車的蔚來，市值約等于寶馬加法拉利的總和……

前幾年，房企們踩準了節奏，在對的時間做對的事情；如今，收入不到100億的碧桂園服務悄然接近了收入超過4800億的碧桂園集團，房地産在錯的時間做對的事情，資本市場做出了自己的選擇。