出表成都環球中心物業 多家投行料融創急速降債至“黃檔”

觀點地産網 “處置資産是今年融創要做得比較堅決的一件事”，早在去年三月份的業績會上，孫宏斌就曾提出處置資産、降負債的目標。

對于孫宏斌的此番話語，外界多次解讀為融創要從“買買買”進入“賣賣賣”的階段。此後一年時間，融創開始折價出售上海商業物業、抛售金科股份……

2021年初，融創繼續進行“斷舍離”。

1月21日市場消息稱，融創集團正在籌劃出售成都環球中心的一部分體量，具體為成都環球中心西區7、8、9号樓商業現房。

該消息指出，上述資産買方關聯方為“至信1145号環球投資集合資金信托計劃”，融資方為北京響鳴科技有限公司，受托人為民生信托，信托計劃總規模8.2億元。

顯然，通過信托計劃出售成都環球中心部分商業物業，不僅能夠實現物業快速變現和出表，從而實現降負債目的。

此外，信托計劃還設置了差額補足安排，假設物業沒有成功出讓，上述商業物業同樣能夠短暫出表。

與此同時，融創獲得了一筆8.2億元的融資。

“五折”處置

“我不會算賬，老鄧是不算賬，我倆挺像。人一通透就不怎麼算賬了，多點少點沒什麼，所以這次合作非常愉快。”

一向“不會算賬”的孫宏斌，這兩年開始精打細算，通過減少拿地、處置非核心資産、分拆物業上市等優化财務賬本。

最新消息顯示，融創中國正在籌劃出售成都環球中心西區部分物業，買方為民生信托。

成都環球中心總體量為176萬平方米，西區為項目二期開發，總體量49.2萬平方米，地上39.2萬平方米，地下10萬平方米，西區商業共五層，體量約15萬平方米，涉及主題樂園、運動樂園、文藝書局、互動商業、全息自然餐廳等主力業态，此次出售標的資産為西區7、8、9号樓商業現房。

資料顯示，2016年5月，雲南省城投集團通過收購、增資的方式合共取得成都會展51%股權，涉資118億元。

彼時，雲南省城投集團計劃将其持有的成都會展股權注入上市公司雲南城投當中；2017年6月，雲南城投停牌重組，相關交易開始進行。但240億元的收購價格及雙方的對賭協議遭到了資本市場的質疑，随後收購案終止。

很快，孫宏斌将目光放到了環球中心。2019年11月，融創西南集團收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權，交易價格約152.69億元。交易完成後，環球世紀及時代環球将成為融創的間接附屬公司。

也就是說，距離收購僅一年時間，孫宏斌再度将該項目部分物業轉手。

對此，分析人士認為：“疫情對會展、商業等業态造成了比較大的影響，以四川為例，去年四川省130多場展會活動遭到延期或取消，近期國内疫情有反復的迹象，企業出售商業項目可以減少損失、及時變現。”

“從企業角度來看，商業不是融創的核心物業，出售這類物業不排除是企業在做資産優化、降負債的動作。”該人士提到。

事實上，很早之前，孫宏斌就曾提到，融創需要衡量現有資産的價值和潛力，賣掉一些酒店、商業和樂園。同時要着力降負債，並将2020年的淨負債率目標定為120%，2021年則控制到100%以下。

聚焦到本次交易，消息指出，資産買方關聯方為“至信1145号環球投資集合資金信托計劃”，融資方為北京響鳴科技有限公司，受托人為民生信托。

同時，據國内某第三方權威信托銷售平台顯示，該信托計劃總規模8.2億元，首期募集不超過6.2億元，該信托計劃第二期、第四期正在對外推售，拟分别募資6000萬元、1.39億元，期限均為12個月。

據觀點地産新媒體查閱，民生信托持有北京響鳴科技100%股權，而信托計劃的風控措施也明确表示，信托計劃按照不超過評估價5折的價格收購標的物業，投資標的已取得多個可分割産權證，後續通過對外出售給第三方實現信托計劃退出，銷售回款約2倍覆蓋信托本金。

也就是說，北京響鳴科技實際上是信托構架下的特殊目的公司（SPV），通過四期信托計劃合共籌集8.2億元，用以收購融創成都環球中心西區的商業現房。

在業内人士看來，這或許是一筆雙赢的交易，民生信托五折買下物業能夠為其帶來較大收益，而融創能夠提前實現項目變現，同時實現項目出表。

“黃檔”在望

該信托計劃設置了三種退出機制，其一，物業産權所有人推薦合适買家銷售退出；其二處置標的物業退出。

上述兩種實為銷售退出，即民生信托以半價收購融創物業後，待上述信托計劃期滿，通過銷售方式退出項目。

這種退出機制當中，融創中國能夠提前實現項目變現和出表，不僅回流資金參與其他項目，更能實現降負債目的，而民生信托實際起到橋梁的作用。

但分析人士認為：“融創中國此類操作是出售資産的一種方式，但更像是一種融資手段。”

據觀點地産新媒體獲悉，信托計劃當中明确的另一種退出方式，即期間設立觸發條款退出，而融創中國則提供差額補足。

這就意味着，一旦信托計劃滿了12個月，信托計劃所投資標的尚未實現投資退出，融創中國需要在到期日補足信托計劃的兌付差額。

這麼一來一往，上述商業物業回到融創中國手中，但通過交易，一方面上述物業實現了短暫出表，在短期内起到一定的降債作用。

同時，差額補足不是法定的擔保方式，部分融資方認為差額補足無需體現在或有負債或預計負債中。相對于保證來說，差額補足實際上為差額補足義務人實現了優化财務報表的目的。

因此，民生信托收購項目後，並設置差額補足風控措施，能夠保證上述商業物業順利出表且後續擔保不會增加融創的債務負擔。

另一方面，即便民生信托最終沒有實現項目出售，融創中國亦能從中獲得一筆8.2億元的融資，融資期限為12個月，但這筆融資的利率或許不小。

據悉，信托計劃預期年化收益提到，社會資本認購1000萬(含)以上的，12月的年化率為7.6%/年；認購300萬(含)至1000萬(不含)，12月的年化率為7.4%/年；認購100萬(含)-300萬(不含)，12月的年化率為7.2%/年。

除出投資者獲得收益超過7%以外，民生信托本身參與上述計劃同樣有自身的盈利需求，分析人士預計，如果從融資角度看，這筆融資的利率不會太低。

無論信托計劃兌付結果如何，對融創中國而言，這總是利大于弊的一筆交易。

但有業内人士認為，差額補足只是保底的一種機制，融創還是需要降杠杆的，孫宏斌的本意估計還是實現項目出售，從而降負債。

截至2020年上半年，融創有息負債合計3203.3億元，較上年末降低了19.7億元；資産負債率為86.56%，剔除預收款後的資産負債率為82.22%，淨負債率為149%，較2019年末下降23.3個百分點，現金短債比僅0.86倍，不到1倍，腳踩三道紅線。

但在“三道紅線”規則出台之前，融創就已經将降杠杆作為最重要目標，基于降杠杆成效顯著，多家機構近日給予融創中國正面評級。

其中，瑞信出具研報認為，融創中國迅速實現超預期的降杠杆，預計2020年底淨負債率為99%，給予其“跑赢大盤”的評級。

中金認為，融創中國資産結構全方位改善，2020年底将歸為“黃檔”；花旗也認為，融創中國在優化負債結構方面取得超預期進展。