百分百的投票 合生落袋廣州346億巨無霸舊改資金與時間

觀點地産網 沒有太大的意外，合生正式拿下了康樂村、鹭江村舊改。

1月21日，經過村民代表公開投票表決，廣州海珠區鳳和（康樂村、鹭江村）更新改造項目敲定合作企業。

這是廣州城市更新挂網招商以來，投資總額最大的舊改項目。

該項目總占地面積約112.71萬平方米，改造範圍内總建面335.94萬平方米，是房企參與的海珠舊改項目中，面積第二大改造片區；算上250.77億元的復建安置資金，項目改造投資總金額為346.67億元。

記錄通過率的投票闆上，“百分百”的數字尤其顯眼，這對合生來說是個圓滿的結果。

這樣的結果來自差額投票機制，也即是說，出席現場的村民均投下贊同票。

過程似乎也很平靜，來自康樂村的村民程先生沒有參與本次表決投票，他告訴觀點地産新媒體：“集結了康樂與鹭江村集體經濟合作社悉數股東的微信群里都沒人讨論。”

從介入到合作

由搶得先機的合生成為最終合作企業，算是預料之中的結果。

2018年舉辦的省三舊推介會上，鹭江村、康樂村已被納入合生的舊改範圍内。

2019年4月10日，合生便成功與鹭江村、康樂村簽訂了舊村改造合作意向協議。一般而言，确認合作意向，企業要進行的是初步改造方案編制、改造政策宣傳和“兩違”建設控制以及經濟效益測算等前期工作。

合生對此片區已是再熟悉不過。

“該舊改項目的拆遷範圍周邊原本都是合生的盤。”程先生說道，此前合生也已介入鹭江村、康樂村社區進行微改造。

盡管已有意向合作企業進駐，但有不少村民對舊改進展不抱太大希望：“這個片區是想打造成‘中大創新科技谷’，但這個概念我10年前就聽過了。”

據了解，該項目于2011年便開展合作意向企業選定，至今已有近10年之久。

了解該項目的内部人士透露稱，主要的磋商在于政府和企業之間。

“項目的流水盈利是很高的，區政府早就想把這片低附加值的區域全部更新，将這塊納入稅收，但好多年了一直沒有突破。”重點在于需要引入實力強勁的房企進行資金支持。

從項目本身質素和發展潛力來看，首先地理位置得天獨厚，康樂、鹭江村位于海珠區鳳陽街道中大闆塊，與繁華的客村僅一牆之隔，與廣州塔直線距離不過約2公里，是廣州城市新中軸線重點規劃區域。

以“中大布匹市場”而聞名的康樂、鹭江村，十幾年前由市場自由發展起來，發展至今已是全球規模最大的紡織類專業市場，最繁華時，兩村外來人口估算愈15萬。發達紡織專業市場承載龐大的外來就業人口，使得康樂、鹭江村單在土地外包、自建房出租上，便獲利不少。

根據鳳陽街道公布的社員（股東）分紅明細表，2018年，鹭江村村集體經濟總收入為35367萬元，人均分紅為15.83萬元；康樂村村集體經濟總收入為68109萬元，人均分紅約24.44萬元，是鳳陽街道最為富有的經濟社。

放大至整個海珠區，該區關于發展遠景目標的征求意見稿中提出“十四五”發展規劃，整體上可以用“一區一谷一圈”概括海珠新的發展空間布局，具體分别指：琶洲人工智能與數字經濟試驗區、中大國際創新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈。

整個中大紡織商圈被納入了中大國際創新生态谷之内，為配合創新谷，康樂村、鹭江村所在的鳳和街道，将基于布匹市場進行升級改造成國際紡織時尚中心。

該區舊改的發展導向是對街道内村級工業園分批次、有步驟整治提升，逐漸清退低端業态，利用區位優勢導入新一代信息技術、生命健康、人工智能、新材料等創新類産業。

這也意味着，合作企業要進行更多的資源導入。

随着紅頭文件的下發，項目整改的推進需要提上日程。就在幾個月前，項目所在片區亦在市政配套上做了重新規劃。

2020年11月26日，經過村集體表決通過，同意公開選擇合作企業招商，終于邁出“入市”這關鍵一步。

基于一定的利益平衡，該舊改添加了部分周邊配套作為附加條件，即競得人需承建華盛南路道路大修工程（項目金額約1600萬元）、疊景路臨時維修工程（項目金額約1000萬元）、鳳江小學校園綜合改造提升工程（項目金額約2500萬元）、客村小學校園綜合改造提升工程（項目金額約2500萬元）、逸景第一小學本校區校園綜合改造提升工程（項目金額約2400萬元）公益建設項目。

“除去鳳江小學和客村小學的校園綜合改造提升工程，其余項目本身便是合生要做的。”程先生告訴觀點地産新媒體，此前合生進行社區微改造，亦參與開發周邊的配套建設，只不過沒有悉數符合市政驗收條件。

資金、時間之問

但合生拿下該巨額投資項目，亦引來市場質疑的聲音，讨論集中點放在資金壓力和“慢開發”的問題上。

首先在資金問題上，按照目前兩村經濟社每年的高額營收和分紅，拆遷成本實在太高。

“要規劃的創新谷所在區域，恰好是康樂村村民年底分紅的來源。那些公開的數字（分紅數據）只會多，不會少。”村民李先生指出。

招商文件中對申請人的資格要求，亦設置了資金門檻。

其中提及，申請人須為内地A股上市公司或香港聯交所主闆上市公司，2019年總資産不低于1300億元，淨資産不低于600億元，資産負債率不高于65%，且具有與項目相匹配的自有資金及融資能力。

查閱2019年财報，截至期末合生資産總值為2041.04億港元，資産負債率為63%，現金及短期銀行存款則為141.02億港元。

不過若是以2020年上半年指標，合生将被排除在外。

于2020年6月30日，合生負債總額為1700.02億港元， 較2019年末上升32%，資産負債率則為69%，此外現金及現金等價物較2019年末增長21.6%至153.67億港元，但短期借款從126.89億元猛增至172.83億港元，現金無法覆蓋短債。

“這個舊改體量太大了，單獨合生拿不下。”這樣的市場聲音並不少。

過往多年“多囤地、慢開發、高溢價”的發展方式，讓合生保持較高利潤，不過也使其錯失規模增長的良機。

曾被萬科創始人王石稱為中國房地産界真正的“航空母艦”，合生在北上廣深等一線城市擁有大量低成本土地。截至2020年6月30日，合生土儲建面為3170萬平方米，管理層認為該等土儲足以滿足集團未來七至十年的發展需求。

其中有85%的比例處于待發展或發展中，此外合生應該還有尚未轉化為土儲的舊改項目未並表。

有數據顯示，2019年合生土儲總貨值便有超3195億元，相比之下銷售規模遠遠未匹配上，2019年首次沖破200億大關，2020年實現358.34億元銷售額，同比增長53.9%。

多項目長期“擱淺”應是主要原因。

觀點地産新媒體發現，截至2020年上半年，合生創展現存将近80個項目中，将近三分之一項目開發超過10年仍未完工，位于廣州的四個項目開發超過20年。

同時，合生多個舊改項目進展也比較緩慢，距離廣州地標建築廣州塔不到2公里的海珠區舊廠改造項目合生TIT國際紡織城科貿園便已閑置多年，包括駿景花園、珠江帝景、帝景山莊在内的多個項目，開發周期也均超過十年。

本次合生拿下康樂、鹭江村舊改，項目進展速度是村民所擔心的。

不過招商文件中對改造時間上設定了嚴格的排期要求，如未能按照規定期限完成任何一項工作，将視為競得人嚴重違約。

按照規定，合生要在2021年12月31日前完成實施方案審批、完成補償安置方案表決並啟動補償安置協議簽約，在2023年9月30日前完成全部安置地塊上的房屋動遷交房。

“2025年底前完成安置房建設的要求其實並不算苛刻。”廣州中原地産項目部總經理黃韬曾表示。

不過合生近年來似乎也開始提速，一方面加快開發節奏和供貨，另一方面更趨向于多元化拿地方式，嘗試聯合操盤、小股控盤的方式，介入到項目開發過程。

搶占廣州舊改這塊蛋糕，合生的勢頭並不弱。算上本次拿下的康樂與鹭江村，合生在廣州區域的舊改項目已超過10個。

2020年4月，合生以33.31億從珠光控股手中接下黃埔區火村舊改項目，項目占地面積接近61.51萬平方米；10月8日，再聯合知識城（廣州）投資集團簽約黃埔區九龍鎮迳頭村舊村改造項目前期服務。