新拓三項目 行業低沉時期的碧桂園長租公寓這三年

觀點地産網 2017年的尾巴，楊國強站台，碧桂園正式發布長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”，並提出建設“長租城市”的宏圖。

彼時正是長租公寓最為風光的時候，各方角色在租購並舉政策導向下紮入這片藍海，長租公寓市場迎來真正的規模化擴張。

雖在此前已有萬科、龍湖、旭輝等搶先布局，但後來者碧桂園仍是“初生牛犢不怕虎”地喊出了“3年100萬套”的目標。

如今，楊國強有了其他讓他全身心投入的新業務，碧桂園文商旅集團負責人也有了更換。而2020年蛋殼公寓的暴雷，更是讓整個長租公寓陷入一陣低潮期。

三年過去，碧桂園的長租理想如何了？

近來，碧桂園長租公司簽下大連、煙台、青島3個項目管理合同的消息，讓外界再次關注起碧桂園的長租業務。

三年長租路

碧桂園踏入長租市場的時間，並不算最早那一批。

長租這股風最開始吹起的時候是在2010年，當時類似于自如公寓、魔方公寓、you+公寓等面向青年群體的長租公寓出現。

開發商當中，萬科、龍湖、旭輝、金地等率先涉足長租。如萬科自2014年介入長租公寓業務，旗下品牌主要為“泊寓”；龍湖于2016年8月宣布正式涉足長租公寓業态，並推出“冠寓”品牌；2016年12月，旭輝另辟蹊徑，與華東師範大學合作推出長租公寓項目，後有長租品牌領寓。

直到2017年，“租購並舉”正式進入加速模式，並成為當年的經濟關鍵詞。全國各地發布相關政策細化房地産租賃市場的監管細則，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批展開住房租賃試點的城市。

觀望了一陣時期的碧桂園決定入局。

2017的中期業績發布會上，集團總裁莫斌就透露碧桂園已圍繞一線城市區域，在不同的組織架構里設立了長租事業部。

同年12月，碧桂園召開長租業務發布會，楊國強腳步歡快地走上台，鞠了一躬。在那次演講上，他又動情地講起了自己年輕時的故事：“我年輕的時候，也很貧困，我就借住在我做老師的哥哥的幾平方米房子里面，並且住了很多年。因為我18歲之前，連鞋都沒得穿……”

在楊國強看來，經濟實力不足的時候年輕人暫時買不到房子很正常；所以，推進長租公寓也有其實際的社會意義。

與一路高歌的住宅業務一致，在新業務上碧桂園也帶了些”激進”，在布局之時就喊出了“BIG+碧家國際社區”計劃在三年内建設100萬套長租公寓的目標。

可以橫向對比的是，當時發展長租業務已有三年的萬科，于2017年加速規模擴張在全國範圍内開發8.4萬間公寓，並計劃在2018年拓展45萬間公寓房源；發展一年左右的龍湖冠寓開業逾1.5萬間，旭輝領寓則計劃未來5年打造20萬間公寓。

此後，政策的支持、龐大的租賃市場規模還是助推着入局者朝前走。

碧桂園于其中一度擴張迅猛。如發布會話音剛落，于2017年12月29日，碧桂園集團首個長租公寓項目“BIG+碧家國際社區上海國家會展中心店”正式開業運營，開業不到3個月滿租率實現95%。

此後半年碧桂園在上海、武漢、深圳、廈門、廣州等一二線城市落地門店數達到10余家。

2018中期業績會上，碧桂園披露，截至七月底建設的長租公寓超過3萬個單位，開業2000多間。事實上當時碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜的說法已有了些改變，稱未來會合理推進房間數目，但不會制定目標。

這一年，碧桂園将其在住宅方面競得的宅地自持部分納入碧家的已拓房源範圍内，因此也迎來規模的迅速擴張。當年，碧桂園已拓房源接近4萬個單位，已開業5700多間。

經過兩年熱情高漲期，到了2019年，事實上整個長租行業已逐漸回歸審慎理性預期，房企進入的熱情也顯著下降。

在這一階段，碧桂園與萬科、龍湖一樣保持着較快速的增長，同時提高了已拓房源的轉化。2019年，碧桂園碧家布局超6萬間，同時開業數量增至接近1.5萬間；同期房企中布局規模最大的萬科，管理數量達23萬間，開業10萬間。

長租低潮期

2020年，前有疫情影響，後有蛋殼暴雷風波，長租公寓並不平靜。

尤其是蛋殼公寓的暴雷一度讓許多人對整個長租行業的印象跌入谷底，碧桂園等開發商涉足的長租業務也一度被誤解。

但事實上，蛋殼公寓事件具有其獨特的模式與弊端。首先目前做長租公寓的主要有重資産和輕資産兩種模式，如萬科、龍湖、碧桂園大多是利用自身的商辦物業轉化長租房源，即為重資産。

輕資産中又分為集中式和分散式，集中式為整租一棟過來統一運營，分散式便是從散戶房東手里簽下再轉租的，通過收過來統一裝修後賺取租金差，蛋殼便是後者分散式模式。

此外，蛋殼又運用了金融杠杆最為诟病的“租金貸”，即通過長租公寓運營商與金融機構合作，以租客名義辦理貸款、按月付租，金融機構則将租期内的所有租金一次性付給運營商。因此，租客向長租公寓交租的行為就轉變為租客的還貸行為。

這一切随着蛋殼資金循環斷裂，租客、業主的拉鋸，而暴露在陽光下。

值得一提的是，在資金問題上，諸如碧桂園等開發商可通過政策方面獲得長租公寓的專項融資，發行長租公寓類的融資産品；又或者以配套建設長租公寓為由，通過在一二線城市進行産業合作取得更低成本的地，這對于資金沉澱和成本來說都是優勢。

如碧桂園就曾在2018年2月獲批百億租賃住房REITs，成為國内迄今為止最大的一筆租賃住房REITs，此後還相繼與中信銀行、中國建設銀行等簽署長租公寓融資戰略協議，並陸續接受放款。

所以在一定程度上他們的模式與金融能力，都可以相應規避資金鍊問題。

當然，2020年對于開發商們而言，所面臨的還不止長租市場的波動。這一年，于他們而言最大的困難或許是住宅開發主業遭遇疫情與紅線的壓力。

碧桂園長租業務相關人士向觀點地産新媒體披露，目前碧桂園儲備房源6萬間，簽約管理面積超過160萬平米，其中自持租賃物業13萬平米，累計投入資金超過25億元。

全品牌籌建門店數超過70家，開業籌建房間數累計超過1.7萬間，全國門店平均出租率90%。

粗略對比的話，2020年碧桂園在儲備房源方面並無太大增長，持續轉化了僅2000間開業房間數，相比過去兩三年的速度應該是較為放緩的一年。

其相關人士也表示，這一年公司抓精細化管理，尤為注重人房比、費效比——事實上這也與碧桂園集團今年整體的方向較為一致。

當然，不可避免的是，直到這一年落下帷幕，碧桂園長租業務三年前喊出的百萬間目標，放在哪家開發商、運營商身上都無人實現。

而在2021年伊始，于1月22日碧桂園文商旅集團長租公司宣布，其于1月成功簽下大連、煙台、青島3個項目管理合同，儲備房源超3000套。

這次所獲房源並不是以碧家品牌的名義，而是2020年8月碧桂園與奧克伍德集團共同合作創建的中高端服務式公寓産品“奧克伍德碧軒”。

碧桂園文商旅集團長租公司負責人陳顯剛便表示，奧克伍德碧軒的引入拓寬了長租公司既往服務模式與内容，完善了租賃全價值産業鍊體繫，使長租公寓闆塊對外更具吸引力與競争力，為提升租賃盈利水準做出新貢獻。

消息指出，根據計劃，2030年奧克伍德碧軒服務公寓力争簽約達到100家。

這次交易另一方面也反映了碧桂園在長租業務上輕重結合的發展戰略。據悉，碧桂園長租業務未來輕重比例會達到50：50。

擴張對于長租行業來說，一定程度上仍代表積極的信号。不過長久以來尚未解決的仍是盈利問題，截至目前開發商多數披露的是租賃收入，在建、管理房間數，卻從未直面業務的盈利問題。

這不由得讓人想起2017年長租業務風起時，許多開發商、運營商都不約而同地有相同表述：前三年發展都還是在消耗階段、投入階段；盈利不是當前最主要的目標……