美的置業溢價31億義烏拿地與長三角地位

觀點地産網 在高毛利與快周轉之間，每一家房企都有自己的抉擇，美的置業是一家典型的快周轉公司。

在中期業績會上多次強調沒必要高價位拿地的美的置業，又在長三角搶下了一宗高溢價地塊。

1月25日，甯波市梅山美的房地産發展有限公司經過69輪競價，以總價31.18億元競得浙江金華義烏北苑街道國貿大道與機場路交叉口北側地塊一，成交樓面價25009元/平方米，溢價率77.34%。

該地塊25009元/平方米的成交樓面價，創下了義烏區域内近年來第二高單價，僅次于去年9月份衆安集團16.2億拿下的北苑街道湖塘西地塊，其樓面價突破了30000元/平方米。

樓面價與售價之間

據觀點地産新媒體了解，美的所拿地塊出讓面積5.8萬平方米，容積率2.15，建築面積12.47萬平方米，涵蓋了住宅、商業、安置住房等土地用途要求。由于比較靠近機場，該地塊建築高度限高70米，且需滿足機場淨空要求。

整體地塊共分為3部分，其中，S1不得超過3層，商業建築面積為2200-4000平方米；S2地塊建築層數不少于6層，且建築高度不得超過27米，商業建築面積為800-1000平方米；S3為安置住宅地塊，商業建築面積1000-1500平方米。

在6個多月前，美的置業剛通過同一家馬甲公司以總價22.38億元競得義烏稠江街道1宗商住地，樓面價12155元/平方米，溢價率51.41%，項目被命名為“雲潮府”，入市均價約為23000元/平方米。

據悉，美的置業此次拿下的地塊處于不少城市主幹道的交匯處，離市政府約1公里，同時屬于銀泰百貨、義烏之心等商圈的輻射範圍，周邊有不少中小學覆蓋，且居住氛圍濃厚。

一位業内人士對觀點地産新媒體表示，美的地塊位置不錯，無論是交通、商業配套、教育資源等都屬于區域内較為難得的地塊，所以競争比較激烈。

值得注意的是，地塊的東南方向就有一個在售項目望辰府，雙方僅有一路之隔，目前已經進入到了最後一期，銷售均價不到30000元/平方米，由小商品城集團與世紀金源聯合開發。

望辰府在當初拿地時候的樓面價僅約為13500元/平方米，由小商品城在2019年9月份競得，總價30.7億元。

換而言之，在不到一年半的時間里，在兩宗地塊各項出讓要求指標接近的情況下，義烏北苑區域内的土地價格幾乎翻倍。

如今，銷售價與拿地價之間的差價僅不到5000元/平方米，斷然不是美的置業能夠接受的價格，在樓市調控沒那麼緊的義烏，樓市或許會面臨進一步的上漲。

按照過往房企的拿地經驗測算，只有當市場銷售價接近37000元/平方米時，該地才能釋放出合理的利潤，同時意味着相較目前來說，超過2成的房價上漲。

第一重倉長三角

不擅長捂盤的美的置業或許難以等到一個更好的價格，在去年的中期業績會上，管理層就表示提高産品溢價，而不在于打價格戰。

如今，期望進入長三角的房企越來越多，搶奪地塊的競争愈發激烈，成交價格往往都到了各家能接受的極限。

以美的置業近期拿地為例，以搖号的方式上限價8.93億元奪得南通宅地，溢價17.62%；24.37億元競得甯波宅地，溢價率25.87%……

然而，地價雖然較高，影響了企業毛利率表現，但是長三角的房地産市場需求卻一直都未曾減少，其去化速度是幾大區域中最快的。

有數據顯示，雖有疫情沖擊，但義烏樓市數據依然增長快速。2020年，義烏商品住房備案套數16522套，同比增長55.12%；成交金額441.57億元，同比增加70.39%；成交面積197.66萬平方米，同比增加59.52%。

在三條紅線下，毛利率和周轉之間，美的置業更重視是加快資金周轉，提高資金使用效率，減少對融資端的需求。

2020年上半年，美的置業在長三角區域實現合約銷售金額224.1億元，較2019年同期增長37.2%，對總合約銷售占比達到46.5%，是珠三角大本營銷售占比的3倍有多。

如今，長三角超越珠三角成為了美的置業的第一重倉區域，頻繁在區域内參與土地競拍。

2020年上半年，美的置業在長三角拿下了10個項目，卻僅在珠三角拿了1個，珠三角的地位甚至已經不如華北、長江中遊（江西、湖南）、西南等區域，是各個區域中最少的。

美的置業主席郝恒樂在中期業績會上表示，長三角從房地産角度來說，可以發展的區域和城市量級比珠三角的厚度要大得多。美的置業從2018年以來持續在長三角加大投資，這是一個基本趨勢，是在大經濟背景上的戰略選擇。