土拍攬金108億 合生“觸頂”47億奪舊宮宅地重倉北京

觀點地産網 1月26日這一天，北京土地市場呈現出冰火兩重天的态勢，前有海澱區三宗棚改地塊暫停出讓，後有北京開年土拍吸金108億元，熱鬧得緊。

在這一冷一熱的兩番景象背後，是房企拿地熱情逐漸顯現，更是北京樓市整體復蘇的痕迹。

當日，北京成交3宗涉宅地塊，其中，合生創展擊退中海、華潤、金茂等十余家房企，以46.57億元+21%的自持比例競得北京大興舊宮地塊，溢價率10.88%，成交樓面價接近3.5萬元/平方米。

過去幾年，合生創展一直秉持“多囤地、慢開發、高溢價”的發展方式，更傾向于利用時間差來賺錢，因此，“慢”成為這家老牌房企最深的烙印。

但自從合生二代朱桔榕上任後，這家“佛繫”企業似乎在慢慢發生改變，表現在數據上則是銷售的提速和公開拿地的參與度提高。

行事風格變得更為進取的合生創展，近兩年似乎瞄準了華北一帶，希望通過搶占環京價值窪地來撬動業績潛能的釋放。

然而，合生創展的資金狀況和運營能力能否撐得起這種速度，依舊值得考究。

25家房企齊聚京城

北京土地市場向來不缺熱度。

1月26日，順義新城出讓2宗不限價地塊，總共吸引了7家房企參與競拍。其中，順義新城第13街區SY00-0013-6055、6056地塊在開拍後立馬進入白熱化的争搶狀況，禹洲、招商、新城、金地+保利聯合體輪番舉牌，而中建一局、路勁保持觀望狀态。

拍賣後期，禹洲、金地+保利聯合體更顯拿地意願，兩家接連舉牌報價，互不相讓。最終，經過24輪競拍，金地+保利以20.5億元競得上述地塊，溢價15.82%。

而中建一局則以40.61億元競得順義新城第13街區SY00-0013-6060、6066、6067地塊，溢價率0.52%。

順義新城地塊接連成交讓整場土拍掀起熱潮，但相較之下，18家房企齊聚競價的大興舊宮地塊，争搶更顯激烈。

據觀點地産新媒體獲悉，大興區舊宮鎮南郊農場棚戶區改造項目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊的總用地面積為5.7萬平方米，總規劃建面為13.3萬平方米，地塊為純二類居住用地，容積率為2.2-2.4，不限房價。

該地塊的出讓起始價為42億元，競價梯度為5000萬元，其不僅吸引了招商、金茂、華潤等“國家隊”參拍，更有中海、保利+首開聯合體等位列北京銷售榜單第一梯隊的房企“世紀同框”，陣容龐大令人咋舌。

競拍開始後，招商率先報價45.36億元，一衆房企紛紛緊随其後，但僅5輪競拍，地塊就觸及最高上限價，轉為競自持環節。

現場消息稱，合生、懋源、金地、華潤等幾家房企在競自持階段依舊保持較高的熱情。

經過競自持階段的鏖戰，地塊最終花落合生創展，成交價格為46.57億元及競自持面積比例21%，突破了半個月前金地創造的11%自持面積的紀錄，成為2021年目前為止自持比例最高地塊。

在分析人士看來，北京新一年首拍獲得多家房企争搶，打響“開門紅”，一方面是因為當下正值年初，企業的投拓額度充足，因此參拍的意願更加強烈一點。有數據顯示，2021年的首20天，全國主要城市土地成交金額超過1000億元。

另一方面，随着北京不限價地塊的增加，房企能夠獲得的利潤空間日漸加大，企業也更願意布局于此。

“從去年北京的土地供應情況來看，不限價地塊成交比例增加，傳導到新房市場上，限競房的整體比例也較過往明顯下滑”，上述分析人士認為。

事實上，限競房是北京衆多調控政策的其中一種産物，始于2016年，興于2018年，限競房的出現極大地壓縮了開發商的利潤。2020年，北京限競房迎來集中交付期，交付過後則逐步隐退，如今，随着不限價地塊的增加，北京樓市無疑将迎來新一波的熱度。

除了企業、市場的因素外，熟悉北京樓市的分析人士也提到，大興舊宮地塊的地理區位、交通、配套等均較為優質。

據悉，上述地塊位于北京市地鐵8号線南段德茂站，交通便利性較強，且不限價，同時不設保障房面積要求，此外，13.3萬平方米的規劃建面及2.2-2.4的容積率，是北京少有的具備良好質素的商品住宅用地。

目前，舊宮地塊周邊有9個新房項目，均已入市，在售價格介于5.2萬元/平方米至6萬元/平方米之間，其中，2020年銷售排行第二的中海寰宇時代均價在5.5萬元/平方米左右，周邊還有保利綠城和錦誠園售價6萬元/平方米、中鐵華僑城和園售價6.5萬元/平方米。

分析人士提到：“綜合來看，舊宮地塊的可售商品住宅綜合樓面價為4.43萬元/平方米，和周邊項目相比擁有較大的競争力。”

合生重倉北京

過往許多年，華北地區一直是合生創展重要的利潤來源地。

創立于1992年的合生創展集團被業内稱作華南“大盤模式”的鼻祖，這種模式為朱孟依帶來了大筆财富的同時，也讓合生創展聲名鵲起。

2001年，合生創展開始北上，一口氣在北京拿下了5塊大型開發用地，總面積達到270萬平方米，兩年後，朱孟依又以78元/平方米的成本價拿到天津寶坻一塊2.5萬畝的鹽堿地，並計劃就此打造“京津新城”。

随着華北投拓的增大，該地區為集團貢獻的業績亦逐步增加，最高光的時刻在2014年，華北地區為合生創展貢獻了50%的業績。

但合生創展擅長用時間換空間，京津新城卻沒有給合生足夠的時間，朱孟依的“曼哈頓”沒有建成，合生華北的利潤空間同樣沒有壘高。2015年，華北區域的業績貢獻瞬間腰斬，随後的那些年，華北區域為合生創展貢獻的收益僅在30%上下。

華北區域業績的下滑源于京津新城的銷售收入與投入不成正比，當初寄予厚望的項目如今成了尾大不掉的負擔，巨大的資金沉澱也讓合生的處境變得艱難。

自京津新城受挫後，合生創展的身影隐匿了起來，近幾年其在北京幾乎沒有在售的新項目，而著名的“老牌頂豪”霄雲路8号去化已超過10年。

如今，随着二代朱桔榕接班，合生創展又開始大手筆在北京連續拿地，這似乎向外界傳遞了一個信号：合生創展要加速擴張。

因為除了此次拿下大興舊宮地塊外，2019年9月25日，合生創展還與金茂聯合以28.2億元總價拿下北京豐台區南苑石榴莊地塊，溢價率5.66%。

2020年5月，合生創展又以近180億元的價格奪得北京分鐘寺四宗地塊。有數據顯示，2020年合生華北公司土地投資額接近200億元，同比增長239%。

如此大舉的布局，實際上有着合生創展對華北區域業績的野望，更是朱桔榕試圖透過華北撬動集團收益的一場實驗。

事實證明，投資和回報往往是成正比的，即便在樓市的艱難時期同樣如此，近兩年，合生創展銷售進入了快車道。

數據顯示，去年上半年，合生創展錄得合約銷售額130.14億元，同比上升14.63%。其中，珠三角貢獻54億港元，占總銷售38%；長三角貢獻47億港元，占總銷售33%；而環渤海貢獻41億港元，占總銷售29%。

最新的數據顯示，2020年合生實現合約銷售額358.34億，同比大增53.7%，華北區域實現了130億元的銷售，大約排在北京房企年度銷售流量榜的第六名，為集團貢獻36%的業績。

對合生創展而言，華北地區或許會成為其下一個投資窪地，但随着合生接連的大手筆拿地，外界更關注其資金情況。

其2020年中報顯示，合生創展負債總額由2019年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長31.7%；債務總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長40.2%。

期内，該公司的現金及現金等價物則僅有172.16億元，而公司的應付賬款、短期債項達到311.58億元。