2021年1月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

萬科錄得702億元奪銷冠 破百億房企較去年同期翻番

度過陰霾籠罩的2020年，房地産企業韌性凸顯，年末以高景氣的銷售數據收官。2021年，在落實房地産長效機制主基調不變的環境下，市場預期更加明顯，房地産行業向陽而生。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數發布的“2021年1月房地産企業銷售金額表現”研究成果顯示，1月前100房企實現全口徑總銷售金額9598.1億元，同比增長64.2%，較2019年同期增加44.4%。

觀察1月房地産企業銷售金額表現研究結果，前3房企分别是萬科、碧桂園和恒大。其中萬科錄得全口徑銷售金額702億元，領先恒大102億元。

過去一年，碧桂園錄得銷售7888.1億元，今年有望突破8000億大關，而萬科亦憑借去年最後一個月超千億的銷售，與恒大一同跨過7000億門檻。至此，房地産行業内已經擁有3家7000億元房企，跟随在後的的保利與融創，銷售金額位于5000-6000之間。由此看來，萬碧恒在今年大概率還會是全口徑銷售前3的占有者。

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從全口徑銷售研究來看，1月份前100門檻值為15.1億元，相比去年同期上升89.3%。銷售金額在30億元-50億元之間的房企數量最多，為27家，相比去年同期增加9家；100億以上的房企共有28家，相比去年同期增加一倍。

權益銷售方面，2021年1月前100房企實現總權益銷售7004.4億元，同比增長66.7%；平均權益比例為72.2%。

權益銷售研究顯示，2021年1月，前10、前20、前30、前50、前100房企的門檻值分别為157.2億元、95.7億元、69.0億元、37.9億元、10.9億元，比去年同期分别增長102.8%、61.8%、87.7%、58.2%、94.7%。

從同比增長幅度來看，對比去年1月受疫情影響的銷售金額，前10門檻值反彈幅度較大，前100門檻值由于基數較小，也取得了大幅度增長。

銷售面積方面，前100房企1月實現總銷售面積6649.0萬平方米，同比增長54.1%；銷售均價為1.44萬元/平方米，較去年同期上升0.9萬元/平方米。

前100房企市占率上升至74.8%，首月長三角地市火熱

2020年疫情黑天鵝陰霾下，房企經營韌性凸顯，全年銷售面積和銷售金額雙雙創歷史新高。

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國家統計局數據顯示，2020年全國商品房銷售金額為17.4萬億元，累計同比上升8.7%，增幅較1-11月擴大1.5個百分點；全國商品房銷售面積為17.6億平方米，累計同比上升2.6%，增幅較1-11月擴大1.3個百分點。據此計算，前100房企市占率由2019年的74.0%上升至74.8%，房地産行業集中度進一步上升。

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2020年12月，全國商品房銷售金額為2.5萬億元，環比上升42.4%，同比上升18.9%；全國商品房銷售面積為2.5億平方米，環比上升44.0%，同比上升11.5%。

去年末月在銷售目標和促回款的雙重壓力下，房企們積極推售樓盤，銷售數據取得雙位數的同比增長，同時亦錄得歷史單月商品房最高銷售金額。

在積極推盤去化的同時，去年12月房企亦積極拿地，擴儲土地儲備。

根據統計局數據，去年末月土地購置面積為4945萬平方米，環比上升75.6%，同比上升20.5%；土地成交價款為3379億元，環比上升34.9%，同比上升22.9%。二線城市土地成交火熱是帶動月内土地成交量上升的主要因素。

全年來看，2020年土地購置面積為2.6億平方米，累計同比下降1.1%，降幅較1-11月收窄4.1個百分點。土地成交價款為1.7萬億元，累計同比上升17.4%，較1-11月上升1.3個百分點。

由上述數據可以看出，土地成交明顯呈現“量減價增”趨勢，主要原因在于一線城市優質地塊成交量和價的增加。

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根據市場數據，去年四個一線城市土地成交數量均取得環比增長，其中上廣深三個城市增幅明顯，分别由2019年的307宗、235宗、48宗增至361宗、331宗、82宗。

成交總價方面，北上廣深分别錄得成交額1931億元、3138.3億元、2395.8億元和1026.2億元，分别環比增長14.4%、58.6%、38.5%、50.7%，上海成交總價增幅位列一線城市之首。

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2021年1月，長三角區域土地市場火熱，多宗大宗地塊成功出讓，領銜的是B站法定代表人鄭彬炜旗下公司摘得的上海楊浦定海社區商辦用地，成交價高達81.2億元。

房企積極置換債務，部分城市調控力度加強

據觀點指數統計，1月以來，房企積極發債，累計發行信用債74支，環比增加41支，發行總額超過524.9億元，票面利率位于2.7%-8.35%區間，平均到期期限1194天。整體來看，房企發行信用債期限有所拉長，融資成本降低。

在當前發債的窗口期，房企低息發債的募集金額多數用于債務置換，個别房企如萬科1月20日發行的30億元公司債将用于住房租賃項目建設及補充營運資金。

根據統計局發布的2020年數據，在融資新政壓力下，房企對于外部融資的依賴性降低，更多地通過内部的銷售回款為日常的項目開發和經營進行輸血。

具體而言，2020年房地産開發企業到位資金為19.3萬億元，累計同比上升8.1%，增幅較1-11月擴大1.5個百分點。

其中，國内貸款為2.7萬億元，累計同比上升5.7%；自籌資金為6.3萬億元，累計同比上升9.0%；定金及預收款為6.7萬億元，累計同比上升8.5%；個人按揭貸款為3.0萬億元，累計同比上升9.9%；利用外資0.0192萬億元，累計同比上升9.3%；其他資金0.6347萬億元，累計同比下降0.9%。

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從2020年房企到位資金來源構成來看，個人按揭貸款、定金及預付款占比為15.5%、34.5%，較2019年分别上升0.25個百分點和0.11個百分點。相比之下，國内貸款占比從14.1%下降0.3個百分點至13.8%。

去年最後一天，央行、銀保監會公布建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度，根據銀行業金融機構的資産規模、機構類型等因素，分檔設置房地産貸款余額占比和個人住房貸款占比。

這一管理制度跟三條紅線的融資主體管控相類似，從發債主體方對流入房地産行業的資金進行管控，有效落實房地産長效機制。同時這也将壓縮銀行開發貸額度，預計2021年房企資金來源中的國内貸款占比将會繼續下滑。

來源：觀點指數整理

除了資金端之外，部分城市針對需求端推出限購、限貸等調控政策。例如1月21日，上海市住建委等部門聯合印發《關于促進本市房地産市場更平穩健康發展的意見》，從限購、增值稅、信貸、土地供應、銷售管理等方面對上海的樓市進行全方位的調控。

上海市亦提出存量市場改造目標，2021年将完成70萬平方米中心城區成片二級舊里以下房屋改造，實施1000萬平方米舊住房更新改造，加快租賃房建設，形成供應5.3萬套，解決市内結構性供需不平衡的問題，抑制樓市價格上漲。

從資金端的貸款集中管理到需求端的限購限貸，這一繫列政策的目的是防止資産配置過度向房地産領域傾斜，防範化解房地産金融風險，促進房地産市場持續平穩健康發展。