深圳合作舊改首秀 花樣年與旭輝的“好時光”

觀點地産網 面對40年高速發展帶來的人地關繫緊張問題，深圳又做了第一個“吃螃蟹”的城市。

2020年底，深圳市人大審議通過《深圳經濟特區城市更新條例》，並拟于今年3月1日實施。《條例》對城市更新過程中存在的“釘子戶”問題創設解決機制，稱簽約率雙95%即可征收。

可以預見，未來深圳通過城市更新供應的住房，将會明顯增加。

深圳本土企業花樣年便是跻身城市更新隊伍中的一員，在《條例》推出的同時，也恰好推出了自己第一個通過舊改而來的住宅項目。

2020年12月27日，位于深圳坪山區的花樣年·旭輝·好時光項目一期正式開盤，均價約4.2萬每平方米，開盤當天去化超過90%。

這是花樣年與旭輝在深圳合作的首個舊改項目。花樣年表示，旭輝在成本控制、工程管理及繫統化運維方面具有一定優勢，與花樣年在外觀設計、營銷方式及本地化互動方面進行一定補充，價格實現度已超過股東會預期標準。

實際上，自2019年宣布重回重資産主賽道開始，與花樣年合作的企業不在少數。除旭輝外，還有奧園、電建、中交、龍湖、東原、佳兆業等房企，其中也不乏平安不動産、中融信托等金融機構。合作範圍也從“信息交流”、“土地市場”，拓展到“項目合作開發與轉讓”等多種領域。

無利不起早，合作夥伴看上的，大概是花樣年在深圳豐富的土地資源。

盈利空間

“在深圳做城市更新最難得的是堅守，與傳統房地産的快周轉模式不同，一個城市更新項目，可能需要8到10年，這需要企業有持續的耐心，因為那可能就是一個時代。”

2021年1月的最後一天，花樣年董事會主席潘軍如此感慨到。

據介紹，花樣年·旭輝·好時光項目一期整個過程歷時8年。2011年，花樣年進入坪山，簽約世界塑膠廠城市更新項目。2018年，項目一期正式開工建設。2019年，項目引入合作方旭輝集團，定名“花樣年·旭輝·好時光”。2020年底，花樣年·旭輝·好時光一期開售。

資料顯示，整個項目建設用地7.12萬平方米，計容面積39.25萬平方米，平均容積率5.51，土地貢獻率41.4%，可售貨值約80億，整個項目一二期合計淨利潤預測将超過12%。

另據項目營銷總監張程透露，好時光項目一期550套已售罄，二期及三期在計劃今明兩年入市，均價預計上浮3000元至4.5萬元每平方米。同時表示，好時光項目一期利潤已達到15%。

潘軍笑稱，這個項目的IRR也很好，早期是與政府合作模式，地價采取分期支付方式，2019年确認花樣年為實施主體後才交完最後一期地價，因此土地成本較低。而在2020年項目一期就開始預售，項目回款很快。

同時他還表示，2021年花樣年的拿地投資将持續上升，並希望重倉華南地區。其中，在大灣區的投資比例中，50%将依靠城市更新，另50%則參加市場競争，

這也就不難理解，在深圳及其他重點城市土地增量稀缺、地價高昂的環境下，面對如此可觀的盈利空間，即使是耗時8至10年，花樣年也願将50%的投資比例放在城市更新項目上。

舊改版圖

潘軍曾在2020年中期業績會上表示，城市更新業務花樣年已經做了将近十年，目前做城市更新的團隊已經超過一百人，2019年正式成立城市發展運營公司。

目前，花樣年在大灣區已有46個城市更新項目正處于不同階段，預計規劃總建築面積1954萬平方米，儲備總價值約3845億人民币。

其中，有27個項目位于深圳，預計總建築面積732萬平方米，預計總貨值2055億元。其他19個項目則分布在惠州、東莞、中山、佛山、廣州等城市，預計總建築面積1222萬平方米，預計總貨值1790億元。此外，上述項目中以住宅為主導，共計34個，而商業及産業項目共計12個。

另據觀點指數研究院分析，城市更新中的融資樓面地價明顯低于傳統招拍挂淨地出讓的市場評估樓面價，因此獲得土地儲備價格更低，這也是發力舊改的房企能夠維持高于同行毛利率的主要原因。

也有多家參與城市更新項目的企業曾公開表示，整個舊改項目過程中毛利潤較高，最高可超過50%。

盡管舊改能使房企獲得土地價格上的優勢，但資本市場給予具有舊改潛力房企的市值並不高。據觀點地産新媒體查詢，深圳兩大舊改房企佳兆業、花樣年，目前PB均不超過1，可以對比的是房地産上市公司PB均值為1.19倍。

值得注意的是，舊改項目建設周期較長，需要經過規劃審批、談判補償、确認實施主體、拆遷重建等繫列過程，每個項目平均需耗時8年左右。此外，舊改體量大、自持非住宅物業的要求以及動辄數十億的開發投入，都将給房企帶來資金上的巨大壓力。

花樣年稱，其最早的城市更新項目在2011年開始啟動，如此測算，即使是上述項目分批開工，恐怕也是難以獨自消化的。

雖然知道高收益與高風險並存，但面對如此巨大“蛋糕”的誘惑，仍有不少企業動心。

因此，房企轉化舊改項目的普遍做法是合作開發，向花樣年抛出橄榄枝的企業也不在少數，花樣年也希望與更多企業“抱團取暖”。

據觀點地産新媒體此前報道，除與旭輝合作開發坪山項目外，2020年12月，中融國際信托同意以8億元向花樣年收購附屬項目公司70%股權，主要從事開發位于深圳大鵬新區葵豐社區的物業項目。

2020年7月，花樣年宣布與奧園簽約城市更新戰略合作協議，将就大灣區城市更新項目展開合作。2019年，花樣年也曾引入平安不動産合作開發龍華舊改。

千億算盤

2021年1月5日，花樣年公布2020年取得了492.07億元銷售額，同比增長36.9%，超額完成年初設定的450億元銷售目標。但距離其在2017年業績會上宣布的2020年沖刺1000億的銷售目標，還很遙遠。

另一方面，要做大灣區“舊改之王”的花樣年，可能還需要一些時間。

就規模而言，恒大目前在深的38個項目中，其中有26個是舊改，總建築面積近4500萬平方米，貨值超萬億。另外，佳兆業在大灣區擁有147個舊改項目，僅深圳、廣州、中山三個城市就占到85%。其中4000萬平方米尚未納入土地儲備，可售貨值約為2.6萬億。

反觀花樣年，目前732萬平方米建築面積的舊改儲備，顯得有些“薄弱”。

潘軍多次公開表示，花樣年正進行“二次創業”，並要重回主賽道。從花樣年的近期動作來看，似乎有所發力。

根據2020年土地成交情況，花樣年已進入北京、上海、廣州、深圳、浙江、南京、四川等全國主要一二線城市的土地市場。而且，深圳坪山好時光項目作為花樣年打造的“趣、味、料”産品線繫中其一，作為試點已向其他城市進行推廣。另外，花樣年對大灣區表現出十足信心。

潘軍預計，2022年大灣區業績可突破200億。

但這還不夠，要實現千億目標，需要多種戰略、協同布局。

同時需要意識到，“抱團取暖”雖不錯，卻不是萬應靈丹。合作開發意味着利潤攤薄、股東損益增加，這也是花樣年們選擇合作的代價所在。