細細的紅線 | 碧桂園裂變

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2021-02-19 00:47

  • “裂變”路上,碧桂園還有更多目標需要完成。

    編者按:2020年,中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

    進入全新的2021年,中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡?想要有所作為、有所改變的企業,需要充足的勇氣和智慧去應對。

    我們深信,“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此,觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”,回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下,大到戰略、模式,小到融資、人事等方面的調整與改變,並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

    觀點地産網 裂變,成為不平靜2020年的碧桂園關鍵詞。

    自年初伊始,整個房地産行業還未從疫情的沖擊中緩過神來,碧桂園已率先作出改變。經過貫穿一整年的大刀闊斧調整之後,下轄區域擴張至104個。

    “今後每個區域都相當于一個小碧桂園。”這是楊國強的期望。

    透過裂變,窺探到的是這家告别粗放式發展的龍頭房企對于未來的思考:更精細,更下沉,更高效,同時能保持市場競争力。

    2020年疫情與紅線接踵而來的復雜環境,房地産行業模式的轉變、周期的轉換,都刺激着頭部企業的改變。

    站在7000億的節點,碧桂園在銷售營銷、投資拿地、區域架構、杠杆成本等多個關鍵環節,進行了一場自我革新。

    正如新一年楊國強的題字“征途漫漫”,“裂變”路上,碧桂園還有更多目標需要完成。

    銷冠挑戰

    在這家龍頭房企裂變過程中,銷售或許是最穩的一環。

    2020年,碧桂園連續第四年坐上銷冠位置,但這一過程開始有了挑戰。

    疫情之下銷售跌至低點,尤其是2月份只有209.2億元,同比下降49.97%,頭兩個月累計同比下降28.1%,在銷售榜單上位居恒大之後。

    随着疫情控制、市場復蘇,碧桂園3-6月銷售逐漸恢復,並在5月排名反超恒大,奪回第一。

    下半年,碧桂園依舊繃緊了弦。

    中期業績會上,總裁莫斌給外界傳達更多信心,透露碧桂園下半年整體權益可售貨量将達6412億元,随着時間的推移第三季度銷售增長是可以期待的,且全年将實現10%的增長目標。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    而後三四季度,碧桂園一改此前把重心放在上半年的鋪貨節奏,單月銷售都維持在500億元以上。

    8月實現累計銷售回正之後,9月沖至646.3億元,為全年單月銷售金額高點,同時也達到全年累計最高增速5.64%;後三個月碧桂園相對放緩了銷售,單月增速分别為-5.02%、-5.08%及3.73%。

    2020年全年,碧桂園累計實現權益銷售金額為5706.6億元,較2019年微增3.34%。

    若按照10%的增長計算,碧桂園全年權益銷售将達到6000億以上;以近幾年權益比推算,全口徑銷售将大概率跨過8000億門檻。

    觀點指數發布的2020中國房地産銷售TOP100榜單顯示,碧桂園2020年實現全口徑銷售金額7888.1億元,較2019年增長2.24%。

    疫情影響之下,對于總基數達到7000億的碧桂園來說,挑戰並不小,全年3%的增速也算是基本達標。

    但縱向來看,碧桂園銷售增速下探至近年來最低,自2018年起連續三年停留在7000億元門檻,年復合增長率為6.02%。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    橫向來看,碧桂園與恒大、萬科同樣站在7000億元量級上,後兩者2020年銷售增速保持在雙位數13.4%、12%,與榜眼恒大的差距縮小至不足千億。

    值得一提的是,2020年碧桂園一定程度上也跳出了自己的“舒适圈”,努力開展各類創新營銷活動。

    如在5月銷售反超恒大之時,正是碧桂園首次開啟直播賣房活動“5愛5家直播購房節”;之後,通過與阿里巴巴旗下阿里房産合作,以及開創“百萬鳳凰合夥人”激勵機制等方式,一直持續到年終推出“萬套特價房7折起”促銷活動。

    當然,這些營銷活動除了起到促進銷售的作用,均價方面也小幅下降至8476元/平方米。

    費用率方面,2019年因會計準則調整、新業務投入推廣等,碧桂園銷管費用率曾攀升至9.24%,也引來财務官伍碧君在年度股東會時表示,希望2020年銷售及管理費用能控制在7%以内。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    僅就上半年來看,有賴于碧桂園2020年有意加強成本的把控,銷管費用金額均有較大幅度下降,費用率也下降至7.28%;下半年開始的促銷活動是否會拉高費用率?這有待全年業績考核。

    如何推進銷售、提高去化、保持第一?這是新一年碧桂園仍需面對的問題。

    104個“願望”

    從拿地聚焦到區域裂變,反映的是碧桂園這一年在區域架構和管理模式的思考。整體來看,投資拿地力度上也有所提升。

    觀點指數發布的2020年房企新增土地儲備報告指出,碧桂園全年新增全口徑土地儲備8496.67萬平方米,拿地權益金額1883.7億元,同時新增貨值7595.5億元,均位列第一。

    以權益拿地銷售比看,2020年碧桂園拿地銷售比為33%左右。盡管不及兩三年前,但相比謹慎收縮的2019年,這一比例已回調近4個點;拿地金額也比年初預定的1600億元有近300億元上調。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    倘若勾畫碧桂園2020年的擴儲地圖,長三角應該是插滿了旗幟。

    自4月開始,碧桂園通過兩宗溢價率50%左右的浙江麗水地塊,拉開長三角買地大幕。5月,江蘇南通成了主戰場,鏖戰846輪、溢價125%搶得一宗商住地;7月份,江蘇、浙江、安徽等地繼續溢價搶地……

    這一動作持續到年末,12月30日,碧桂園291輪競價、22.85億元奪得江蘇宿遷一宗宅地,為這一年長三角搶地之旅畫上句号。

    值得注意的是,碧桂園2020年在長三角拿的地基本都為二三線城市,如麗水、鹽城、南通、連雲港、宣城等;甚至覆蓋了四五線縣城或縣級市,如贛榆縣、平陽縣等。

    2019年,碧桂園通過在上海、杭州等重要一二線城市拿地,當年一二線新增權益土地金額占比從2018年的40%提升至45%。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    2020年這一情況有所反轉,三四線新增權益土地金額占比回升至61%。究其背後原因,其中之一是碧桂園對于各線市場的戰略調整與變化。

    自2019年至今,碧桂園在組織架構、區域架構方面已前後實施了幾次比較大的調整。尤其在2020年,碧桂園主要進行了四次裂變整合。

    據觀點地産新媒體整理,2-3月的調整側重于将業務規模較小區域進行合並整合,5月、10月的調整則将規模、管理半徑大的區域進行拆分裂變。

    數據來源:公開報道,觀點指數整理

    經過後兩次裂變,碧桂園形成了多達100個以上的區域架構。

    如上述提及的長三角區域,5月份江蘇區域下轄蘇州劃給滬蘇區域,滬蘇區域重新拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北4個區域;随後10月份江蘇區域再拆分為江蘇、蘇南2個區域。

    經過整合裂變,呈現出來的是104個“小碧桂園”,每個區域管轄3-5個城市,縣區不超過15個。

    楊國強在10月工作會議上明确表示:“蜻蜓點水等于是竹籃打水,裂變是為了有能力做得更好。”

    莫斌也稱:“今後每個區域都相當于一個小碧桂園,希望在現金流能夠保證的情況下,每個區域都有穩步的發展。”

    目標要求的是各個區域縮小管理半徑,增加滲透力度,下沉市場,聚焦深耕。更直白一點,則是高效搶占更多的市場。據悉,碧桂園要求每個區域深耕後要達到15%以上的市場份額。

    因此可窺見,碧桂園已經從“一線到五線均衡布局”延伸至“一到六線”。

    追逐投資級

    區域下沉與投資力度的加大,也相應帶來碧桂園的杠杆“窗口期”。

    據觀點地産新媒體了解,在2020年召開的股東會上,談及負債問題時,碧桂園首席财務官伍碧君表示,過去一直将淨借貸比率保持在70%紅線以下,如2019年淨借貸比為46.3%。

    “但如果有合适的窗口,可能會升至60%左右。”從結果可窺見,無論是拿地還是融資,過去這一年碧桂園都抓住了窗口期。

    截至2020年上半年,碧桂園淨借貸比率錄得58.1%,比2019上升了11.8個百分點。

    過去幾年間,碧桂園中期負債比率都會稍微升高,從2020年全年投資和發債力度來看,預計淨借貸比率大概率仍将保持穩定。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    現金方面,截至期末,現金及現金等價物為1887.79億元,相比2019年下降24.18%;現金短債比為1.9倍,相比2019年的2.3倍也有下降。

    回溯到發債端,碧桂園2020年在新增借款、發行債券、吸收投資方面略有增加。據觀點地産新媒體不完全統計,年内共發行境内債券183.22億元,其中囊括各種資産證券化産品,相比往年增長幅度明顯。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    美元債方面,2020年碧桂園發行境外美元債35.44億美元,較2019年增長20.14%;同時獲得貸款融資4.53億美元和81.33億港元。

    值得關注的是,碧桂園截至中期加權平均融資成本為5.85%,較2019年底下降0.49個百分點,且觀察全年發債有進一步下降可能。

    尤其是美元債,發債利率有了顯著下降。據悉,碧桂園2020年所發七筆美元債,利率從年初5.6%下降到了年末3.125%,全年美元債平均發債成本為5.03%。

    其中緣由,一方面是碧桂園抓住了融資窗口期,如年初貨币寬松時連續發行了兩筆較為低息的美元票據,利率分别5.125%、5.625%,且年限分别為7年、10年--相比2019年發行的7%-8%美元債券,利率已有明顯改善。

    另一方面,源于信用評級的上調。

    事實上,近年來碧桂園一直在改善自身的信用評級,不斷優化财務表現和資本結構。2017年初獲得惠譽的投資級評級,但離拿下標普和穆迪的投資級評級還有一步之遙。

    由于這一階段碧桂園對于規模的追求,加之發債市場變化等原因,此後幾年間碧桂園發債利率又有了小幅回升。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    2019年,房地産調控普遍加強,尤其是融資通道愈加收窄,碧桂園更加意識到,一個好的信用評級對于公司尋求高速、長遠發展的重要性。

    當年底,楊國強帶着高管會見來自摩根士丹利等境内外投行,會上伍碧君直言,碧桂園一直在争取更多國際評級機構的投資級評級,保證健康的财務水平以及穩定的淨借貸比率是公司要務之一。

    從2020年可以看到,碧桂園推行全面預算管理和現金流管理,尤其将銷售回款和現金回籠作為當年重點考核目標。據悉,盡管受疫情影響,但2020年上半年碧桂園權益銷售現金回籠2509.3億元,權益回款率達到94%。

    另一方面,從碧桂園融資活動産生的現金流量可看到,僅上半年就償還借款1026.41億元,超過2019年全年償還額度。整體有息負債總額也由2019年底的3696億元下降至3420.4億元,降幅達7.5%。

    總體而言,碧桂園嚴防死守70%紅線,直至2020年9月,獲得另一國際評級機構穆迪上調評級,将發行人評級和高級無擔保債券評級均調升至投資級Baa3,展望穩定。

    至此,碧桂園已拿下全球權威三大評級機構中兩個投資級評級。

    信用評級為碧桂園帶來的最直接作用就是融資便利與低成本,10月發行的兩筆共計10億美元票據,最低利率僅為3.125%,創造了新紀錄。

    低融資成本,是這家房企平衡了規模、負債、盈利之後的成果。其中有取舍,也有退讓,並撕下了那些曾貼在身上的標簽。

    細細的紅線 | 在理智與瘋狂之間,只有一道細細的紅線。

    撰文:林心林    

    審校:勞蓉蓉



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