1月房地産企業新增土地儲備報告·觀點月度指數

觀點指數 經歷去年第四季度供地高潮後，2021年首月土地供應量明顯減少。

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，1月土地供應數量676宗，環比減少844宗，同比減少308宗，供應土地規劃建築面積環比下降57.7%，同比下降44.9%。

其中，一二三線城市供應土地建築面積分别環比下降79.1%、53.0%、53.9%，同比下降61.2%、48.7%、36.5%。一線城市降幅最大，主要原因是去年同期上海推出了多宗大型地塊。

成交方面，城市調控加碼和融資新政壓力持續，1月房企土地投資支出相對謹慎。100個重點城市月内成交土地數量802宗，環比減少1276宗，同比減少136宗；成交土地規劃建築面積環比減少68.1%，同比減少13.5%；成交總價環比減少67.1%，同比減少19.6%。

值得注意的是，1月一線城市優質地塊出讓數量減少，土地成交“質量”稍有下降，成交樓面價亦環比下降45%。另外，由于杭州、南甯、重慶以及東莞等城市成交溢價率拔高，二線城市成交樓面價環比上升25.8%。

據觀點指數統計，月内共有15家房企在城市更新業務上有新的動作，其中奧園簽下了廣州黃埔旺村、廣州荔灣東塱村以及東莞南城三個舊改項目，是1月在城市更新領域内最活躍的房企。

首月土地投資謹慎，超半數房企未擴儲

觀點指數發布的“1月房地産企業新增土地儲備”研究顯示，保利發展、新城控股和萬科分别取得不錯的成績，1月新增全口徑土儲分别為308.1萬平方米、285.4萬平方米、280.7萬平方米。緊随其後的分别是中海地産與碧桂園，新增土儲分别為264.4萬平方米與171.1萬平方米。

在三道紅線的強管控之下，頭部房企憑借穿越周期的資金優勢，仍然維持着較大的納儲力度，但部分負債承壓的企業在土地投資方面有明顯收窄。

觀點指數監測的126家房企中，超過半數房企未在首月進行擴儲。

根據觀點指數發布的房企新增權益土儲、拿地權益金額及新增貨值研究成果顯示，1月，新城控股新增權益建築面積285.4萬平方米，成績亮眼；萬科則以162.7億元拿地權益金額，成為月内土地投資支出最多房企；保利發展新增貨值為465.9億元，在新增貨值研究中表現出色。

值得注意的是，2021年首月僅有4家房企新增貨值超過300億元，房企整體土地投資力度偏弱。

建面腰斬，部分二線城市成交溢價率拔高

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，1月土地供應數量676宗，環比減少844宗，同比減少308宗，其中供應住宅用地215宗，商服用地92宗，工業用地313宗，其他用地56宗；供應土地規劃建築面積5476.1萬平方米，環比下降57.7%，同比下降44.9%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

月内一二三線城市供應土地數量為41宗、286宗、349宗，分别同比減少12宗、183宗、111宗；供應土地建築面積分别為373.7萬平方米、2343.5萬平方米、2758.9萬平方米，環比下降79.1%、53.0%、53.9%，同比下降61.2%、48.7%、36.5%。

整體來看，經歷2020年第四季度供地高潮後，年初土地供應量環比和同比均錄得明顯減少。其中一線城市降幅最大，同比與環比降幅均超過60%，主要原因是去年及同期上海均推出了多宗大型地塊，例如12月以176億元起拍價入市的上海黃浦區豫園社區地塊。

成交方面，城市調控加碼和融資新政壓力持續，1月房企土地投資支出相對謹慎，土地成交市場熱度下降。

數據來源：Wind，觀點指數整理

具體而言，1月100個重點城市成交土地數量802宗，環比減少1276宗，同比減少136宗；成交土地規劃建築面積6784.7萬平方米，環比減少68.1%，同比減少13.5%；成交總價約1990.2億元，環比減少67.1%，同比減少19.6%；成交樓面價2933.3元/平方米，環比上升2.8%，同比下降16.2%；平均溢價率13.7%，環比上升3.3個百分點，同比上升1.7個百分點。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，1月一二三線城市土地成交建面均出現下降。具體而言，1月一線城市成交建面1044.8萬平方米，環比下降16.0%。相比之下，二三線城市成交建面分别為2293.7萬平方米、3406.3萬平方米，分别環比下降74.9%、68.6%。

一線城市土地成交建面降幅遠低于二三線城市，主要原因是月内上海市成交土地數量80宗，成交土地建面743.6萬平方米，位列衆多城市之首。

值得注意的是，1月一線城市優質地塊出讓數量減少，土地成交“質量”稍有下降，成交樓面價亦環比下降45%，成交總價環比下降53.7%，高于成交建面降幅。

另外，由于月内杭州、南甯、重慶以及東莞等城市成交溢價率拔高，二線城市成交樓面價環比上升25.8%至3729.8元/平方米。

上海賣地受關注，城市更新加快進程

數據來源：Wind，觀點指數整理

以城市成交土地建面來看，1月上海市共成交土地80宗，成交土地建面747.6萬平方米；重慶、宿遷、南甯、杭州分别以成交土地建面419.6萬平方米、235.7萬平方米、225.8萬平方米、208.2萬平方米緊随其後。

1月土地成交總價前5的城市分别是上海、杭州、北京、甯波以及南京，成交總價分别為271.4億元、212.8億元、144.9億元、113.1億元和93.2億元。

數據來源：觀點指數整理

從1月全國住宅用地成交總價研究來看，成交價格最高的是上海城投與上海建工聯手以底價176億元競得的上海黃浦區豫園地塊，而89567元/平方米樓面價則是上海成交樓面價最高。

值得注意的是，繼去年5月斥資179.6億元大手筆摘得北京分鐘寺3宗地塊後，合生繼續加倉北京，以46.57億元+21%自持競得大興區舊宮鎮南郊農場棚戶區改造項目地塊，溢價率10.88%，成交樓面價接近3.5萬元/平方米。

另外，美的置業繼續加快長三角區域擴儲步伐，以總價31.18億元競得浙江金華義烏市一宗商住地，成交樓面價25009元/平方米，溢價率77.34%。

來源：觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數統計，月内15家房企在城市更新業務上有新的動作，其中奧園成為了廣州黃埔旺村、廣州荔灣東塱村以及東莞南城三個舊改項目合作企業，是1月城市更新領域内較為活躍的房企。

政策方面，繼12月中旬中央經濟工作會議之後，1月24日廣東政府工作報告再提加快城市更新、城鎮老舊小區和城中村改造。

廣州佛山市自然資源局順德分局也發布關于《順德區深入推進城市更新（“三舊”改造）工作實施細則的補充意見》，補充地價計收及收儲補償標準六大方面進行闡述，探索改造權公開交易改造模式。

随着加快城市更新進程和調整優化改造等相關政策的推出，未來房企将在城市更新領域方面享受到更多的政策紅利，舊改項目的轉化速度相信也将得到提速。