1月長租公寓發展報告·觀點月度指數

觀點指數 新年伊始，全國多地租賃政策積極推行。在此背景下，國内長租公寓市場逐漸向好。

企業層面，為應對巨大的租賃需求，部分擁有房企背景的長租企業積極開啟房源儲備。近期，龍湖集團斥資約7億元先後在福州拿下2宗地，将建成冠寓産品，合計将推出約1700間長期租賃住房。

同時，碧桂園亦加緊開啟對長租業務的發展步伐。1月22日，碧桂園文商旅集團長租公司宣布，于2021年1月成功簽下大連、煙台、青島3個項目管理合同，儲備房源超3000套。

此外，亦有國家隊新入局長租公寓行業，如中建東孚新推出了長租公寓品牌“中建·幸孚+公寓”以及“幸孚里服務式公寓”，涵蓋“青年、白領、金領”三條産品線，以應對目前市場需求。

地方層面，多地繼續針對租賃市場推出監管政策，逐步建立租賃行業長效監管機制；此外，中國人民銀行将加大住房租賃市場發展金融支持，促進市場平穩健康發展。住建部亦表示，推動出台《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。

整體來看，國内租賃市場正處于無序走向有序的積極變革之中。

自如繼續亮眼，世聯紅璞易主

1月農歷新年将至，部分公寓企業進入休整期，整體發展速度有所減緩，月内房企繫公寓企業相對活躍。據觀點指數發布的“2021年1月長租公寓發展指數”研究成果名單顯示，自如、萬科泊寓和龍湖冠寓均有不錯的成績。

本月，部分房企依托融資優勢，積極為長租業務發債“輸血”。如萬科2021年面向合格投資者公開發行的住房租賃專項公司債券（第一期）（品種一）和（品種二）1月29日起在深圳證券交易所上市，兩個債券合計發行金額達到30億元。

結合往年市場數據來看，租賃住房行業的融資産品以住房租賃專項債和ABS為主，主體大多為實力較為雄厚的房企繫公寓品牌。而部分獨立第三方公寓企業融資難度則較大，這一狀況在2020年並無明顯改變。不過，随着長租公寓市場規範以及業務模式的逐漸成熟，相信其他公寓企業的融資情況會逐漸得到市場支持。

值得注意的是，中海長租公寓5個項目集中開業，均位于北京、上海、深圳、蘇杭流動人口密集城市，月内新增房源近2000間。另據調研結果顯示，中海長租開業五個月以上的項目平均入住率高達95%。

另一方面，BIG+碧家擴展迅速，1月22日，碧桂園文商旅集團長租公司宣布于2021年1月成功簽下大連、煙台、青島3個項目管理合同，儲備房源超3000套。

相較其他頭部房企，碧桂園建立長租公寓業務的時間較短。2017年12月29日，碧桂園首個長租公寓項目“BIG+碧家國際社區上海國家會展中心店”才正式開業運營。數據顯示，目前碧桂園長租業務儲備房源6萬間，開業房源超1.5萬間，簽約管理面積超過160萬平米，其中自持租賃物業13萬平方米，累計投入資金超過25億元。

另外，世聯行就1月5日深交所對其5.3億出售世聯集房相關事項的關注函作出了回應，透露此次出售股權的同時亦受讓世聯集房43家子公司股權，是為了實現公寓管理業務向輕資産模式轉型這一戰略目的。

整理世聯紅璞發展歷史，2015年，世聯行發布“世聯集”，而後正式推出“世聯紅璞”，世聯行正式入局長租公寓。

來源：公開資料、觀點指數整理

此次世聯行剝離長租業務，或與其持續虧損有關。

來源：企業公告、觀點指數整理

在國資入局後，世聯行就持續進行資産剝離，包括房地産經紀業務“愛房·帶客通”、世聯小貸及本次的世聯集房。消息稱，世聯紅璞目前仍在正常運營當中，而後續世聯紅璞的發展路途如何，國資如何對資産盤活，仍是未知數。

此外，部分公寓企業響應政策，針對租戶開啟了“就地過年”優惠策略。2020年12月30日，國務院聯防聯控機制綜合組印發通知，鼓勵企事業單位靈活安排休假，引導職工群衆在春節期間盡量在工作地休假。據不完全統計，北京、天津、上海、河北、河南、山西、山東、吉林等24個省份倡議就地過節。

來源：公開資料、觀點指數整理

從短期來看，針對租戶的免租策略或許會使公寓企業短期收入受到一定影響，但長期來看，這有利于企業建立良好的品牌形象與提高客戶粘性，帶來良好的社會口碑以及品牌效應。

民法典實行，租賃監管新升級

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，自2021年1月1日起施行。同時《民法典》亦對租賃住房實行了繫列新規，租賃市場進一步規範。

來源：公開資料、觀點指數整理

受2020年長租公寓企業頻繁暴雷影響，如何确保租戶權益、維護租房秩序是近期政策的着重發力點。

1月6日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽公開表示，要推動出台《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規範租賃市場秩序，加大對“高進低出”、“長收短付”以及違規建立資金池等現象的整治力度，防止“爆雷”風險。降低租賃住房稅費負擔，對租金水平進行合理調控。

此外，要支持人口淨流入的大城市發展共有産權住房，供應範圍以面向戶籍人口為主，逐步擴大到常住人口，同時要開展靈活就業人員參加住房公積金制度和住房公積金支持租賃住房發展試點。

北京在租賃住房方面亦有新的動向，1月12日，北京市住建委等三部門聯合印發《關于進一步加強全市集體土地租賃住房規劃建設管理的意見》。《意見》明确強調，要提高集體土地租賃住房項目供地質量，並将房源統一納入全市租賃監管服務平台。同時，北京将會在2021年開工建設1萬套集體土地租賃住房，投放市場運營5000套房源。

整體來看，未來租賃住房發展将會在增加租賃房源供給、保障租賃權益、規範並支持租賃企業的發展等方面有所側重。

經歷了疫情困境的大考，租賃市場的問題也開始凸顯，相信随着相關規範與利好政策不斷推出與完善，國内租賃市場亦會逐步向好。