細細的紅線 | 藍光擇鄰

編者按：2020年，中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進入全新的2021年，中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。

我們深信，“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

觀點地産網 “君子居必擇鄰，遊必就士，擇居所以求士，求士所以辟患也。”

于房企而言，在什麼地方設立總部，意味着身邊将聚集什麼層次的政策、人才、金融、信息等資源，北上廣深也就成為了許多房企的首選目的地。

尤其是上海，作為國内經濟最發達城市，這里有着最好的資源。近年來，越來越多房企選擇把總部遷至上海或實行雙總部，而大虹橋又是他們在上海的首選地。

以大虹橋為總部，不僅能夠對外展現出自身全國化乃至國際化發展路線的決心；也能站在信息高地，助力企業轉變長期偏安一隅形成的固化思維；還能吸引具有戰略目光的各類高端人才，幫助企業解決當下發展階段存在的問題。

過往搬遷到上海的房企中，有不少成功案例。

比如陽光城，2012年遷至上海，當年銷售業績73億元，2018年便達標千億，2020年以2185億元的成績，位列房企銷售榜單第19名。

新城控股、世茂房地産、旭輝集團、中南置地等，規模的快速發展都是在總部遷址上海後實現的，並且規模發展速度領先于行業。

甚至有總部搬遷至上海的房企董事長笑稱，若沒有将總部搬遷至上海，如今入職的明星經理人也不可能前往協助。言外之意，在上海這個平台，讓企業完成了人才補優，而只有在這個平台，這種補優的機會才存在。

據不完全統計，自2000年以來，已有42家房企“遷都”，其中，有31家遷往上海，2019年則是房企搬遷總部的高峰期。

正是這一年，藍光發展在上海設立總部，開始實行“上海+成都”雙總部戰略。

藍光選擇上海的目的與大多數房企一樣，這里有更優秀的信息平台、金融平台、人才平台。

此後，藍光引入了遲峰，這位曾經是華潤置地華東市場的掌舵者。其上任之後，便将藍光經營風格進行了大刀闊斧的改革。一切動作背後，是藍光面對叩開千億大門之後，如何再進一步的考慮。

新裝上路的藍光，2020年似乎也經歷了磨合期。

千億台階

上任後第一次面對外界發聲，遲峰便為藍光的2020年定下了基調，以“精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新”為年度戰略主題。

不過，遲峰也認識到，轉型路上還是要經歷陣痛期：“2020年總規模要穩定在TOP30以内，2021年-2022年則要上台階，每年增長最少要在20%以上，把規模做起來。”

維持在TOP30，是藍光2020年不算太高的期望，但困難似乎超出了意料。

2020年全年，藍光完成銷售金額1035億元，同比微增1.93%。據觀點指數發布的2020中國房地産銷售TOP100榜單顯示，藍光位列第39名。

數據來源：企業公告、觀點指數統計

通過最後一個季度的沖刺，藍光成功再次實現千億銷售。

數據顯示，在2020年，藍光單季銷售額分别為108.45億元、272.13億元、281.55億元以及374.17億元；2019年同期，分别是188.62億元、276.68億元、249.89億元以及300.18億元。

數據來源：企業公告、觀點指數統計

2020年，藍光銷售的復蘇，在規模房企中應該是較慢的一批。據觀點指數發布的中國房地産企業銷售金額TOP100榜單，TOP100房企全口徑總銷售金額在7月便已經實現同比增幅首次轉正。而藍光在第三季度末，也就是前9月累計銷售依然處于同比減少7.42%。

可以參考的是，排名與藍光相近、銷售額1049.7億元的禹洲，4月份便實現累計銷售同比正增長；銷售額1062.1億元的建業地産則在3月份便實現同比增長轉正；銷售額1080.7億元的中駿，5月份實現了同比正增長。

疫情受控以後，房地産銷售端恢復情況遠好于預期，但藍光似乎撞上了一道坎。按照遲峰年初透露，想要更進一步，就要解決區域發展不均衡等問題。正是區域發展不均的問題，導致藍光2020年發展有所停滞。

具體來看，2020年第三季度，藍光在成都、滇渝、華中、華東、華北、華南區域分别完成銷售金額104.01億元、79.16億元、144.67億元、203.96億元、69.38億元、60.95億元，銷售貢獻占比分别為15.71%、11.96%、21.85%、30.8%、10.48%、9.21%。

其中，銷售金額同比增速率先轉正地區為滇渝，同比增長24.7%；華東，同比增長2.2%，這兩個區域也是過去藍光布局最重點的兩個區域。

據觀點地産新媒體了解，按新增土地儲備按建築面積計算，藍光2019年新增土地儲備中，滇渝占比27%、華東25%、華中15%、華北14%、成都13%、華南6%。具體城市看，則是重慶（14.0%）、成都（10.9%）、天津（9.7%）、寶雞（8.3%）、昆明（7.6%）等城市新增土儲占比較高，以中西部核心城市為主。

滇渝的體量顯然沒有辦法和華東相媲美，2019年土地儲備布局集中在中西部的“後遺症”在2020年開始顯現，也讓藍光在銷售排行上未能保住TOP30的位置，跌至39名。與排名第40的卓越，差距僅0.1億元。

遲峰履新的第一年，藍光開始轉變方向，布局重心明顯往東遷移。2020年前三季度，藍光新增房地産項目47個，新增建築面積774.78萬平方米，按區域來看，華中37%，華東30%，華北13%，滇渝9%，華南8%，成都4%。

只是土地是有“鈍感”的，從投資端到銷售端，需要一定時間才能兌現。2020對于藍光而言，雖然已經對接上了華東的資源，但遷都也是有陣痛期的。

“遷都”之後

陣痛期主要體現在經營層面。

遲峰在2020年2月24日“龍擡頭”之時，為藍光開出了四劑藥方——精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新。

其中，精準投資，要求在既有投資戰略指引下，長短期結合、快慢結合，抓住窗口期，調結構、調節奏；卓越運營，要求藍光發展堅持項目的生意邏輯，以現金流為核心，以營銷為導向，以利潤為目標，全面提升運營及盈利能力；資本突破，持續提升信用評級,緊扣政策争取全流通、實現A+H雙資本平台聯動,拓展融資平台和能力；變革創新，則是進一步“強區域、精總部”，實現總部與區域運營統一管理，縱向貫通。

最明顯的變化是，将總部原有19個部門調整為8大中心，整合為投資、經營、财務、綜合管理、風控五大職能；對原區域公司進行整合，如江蘇區域合並安徽區域、河南區域合並兩湖區域（湖南、湖北）、華南區域合並粵港澳區域。背後核心的目的，就是提高經營效率。

近期，遲峰對外表示，藍光在年底會将區域合並到10個，未來讓每個區域都成為一個集團，總部平台化，區域公司化，自負盈虧，簡化區域與總部的關繫。未來還有可能進一步精簡聚焦到8個，8個大的集團公司支撐總部。

區域調整之余，還有人事調整。2020年，見證了藍光從小到大、從重組上市到突破千億全部歷程的余馳，辭任常務副總裁兼首席運營官；服務公司14年的張巧龍辭任副董事長、董事；王萬峰辭任副總裁；人力“一把手”孟宏偉也提出離職申請。

目的很明确，新發展模式需要新的思維，過去跨越千億的模式、慣性，仍不足以讓藍光走得更遠，最終是為了讓公司經營效率更高。

但是區域整合、人事調整都需要重新适應、重新磨，就如汽車一樣，如若傳動繫統配合不到位，再怎麼加油門，車也開不快。換而言之，藍光原本計劃在2020年就加快步伐、加速周轉，實際情況卻有所偏差。

财務上明顯的變化是，2020年已經公布财報中，藍光存貨周轉率或營業周期都有所變慢。

數據顯示，2020年前三季度，藍光存貨周轉率和營業周期分别為0.03次、0.08次、0.17次及3235.23天、2212.23天、1656.62天，較2019年同期有所降低。2019年同期，上述數據分别為0.04次、0.1次、0.2次及2122.07天、1797.05天、1399.52天。

數據來源：企業公告、觀點指數統計

存貨周轉率反映了存貨周轉速度，營業周期反映了企業資金周轉速度。簡而言之，2020年，藍光不僅存貨周轉速度慢了下來，資金周轉速度也相應有所降低。

顯然這不是藍光想要的效果，遲峰指出，藍光将打造營銷為核心的大運營體繫，做到融資、投資、營銷、供貨節奏均衡協同，将堅持高品質下的快速開發，提高區域均好性。最近更是強調六句話，投資準、融資優、建得好、賣得快、成本優、品牌好。

搬去上海後，藍光能拿出來說道說道的是融資成本有所改善。據興業證券，2020年藍光評級上調為AAA，融資成本有所改善。前三季度，公開發行債券、票據規模52.5億元，評級融資成本6.97%，較2019年下降50bp。

加上受益于2020年上半年融資環境寬松，藍光發展1-9月美元債、公司債、中票、短融、供應鍊ABS平均發行利率為10.33%、7.08%、7.10%、6.50%、7.50%，相比2019年回落166.7BP、32.5BP、40.0BP、90.0BP、0.00BP。

實際案例上，藍光7月和9月分别發行了8億元3年期一般公司債和10億元2年期一般中期票據，利率均為7%。而3月和5月分别發行了7.5億元3年期一般公司債和5億元3年期一般中期票據，利率分别為7.15%和7.20%。

另外，于7月份，招商财富-華泰-虹橋世界中心資産支持專項計劃資産支持證券成功設立，總規模10.65億元。這是藍光發展以自持物業資産為基礎發行的辦公物業類REITs資産支持專項計劃。

平衡現金流

融資成為了藍光2020年平衡現金流的主要手段。

數據顯示，2020年前三季度，藍光籌資活動産生的現金流量淨額分别為45.15億元、101.77億元、128.99億元，同比分别增長103.81%、99.90%、68.20%。

數據來源：企業公告、觀點指數統計

事實上，藍光2020年需要具體做的幾件事情中，比較重要的就是現金流必須做強，但其中特别強調的是經營性現金流。

2020年前三季度，藍光經營活動産生的現金流量淨額均為淨流出狀态，分别為39.32億元、83.77億元、98.50億元。2019年同期，則為流出28.83億元、流入2.42億元以及流出20.04億元。

之所以造成經營性現金流淨額流出，一方面是土地投資有所增加，另一方面是購買商品、接受勞務支付的現金上，藍光三個季度分别支出95.20億元、270.16億元、385.31億元，同比分别減少4.69%、增長25.79%、增長30.74%。

實際土地支出上，2020年上半年，藍光拿地強度（當期全口徑拿地金額/當期全口徑銷售金額）上升至66.6%；1-9月份依然有47.5%，較2019年上升12.7個百分點。而在2017年至2019年，藍光拿地強度從未超過40%。

另一方面，藍光銷售回款率保持在50%到60%的區間。2020年三季度，其銷售商品、提供勞務收到的現金為360.29億元，銷售回款率54.41%。

也就是說，藍光在區域轉移過程中，首先需要購買資源，支出大筆資金，但是銷售回款暫時跟不上節奏。所以在前三季度，藍光借助來到上海後能直接接觸金融總部的優勢，推高融資額，從而平衡整體現金流。

2020年第三季度，藍光通過借款收到的現金達到474.52億元，創下歷史新高，較2019年同期大幅增長42.62%，淨額增長141.81億元。

數據來源：企業公告、觀點指數統計

在過往，這種動态平衡是企業做大規模的必經之路，但與其他房企一樣，藍光也需要面對來自監管層的“三道紅線”政策，即剔除預收賬款後的資産負債率不超70%、淨負債率不超100%、現金短債比不低于1倍。

前三季度大手筆拿地推高了藍光淨負債率指標，幾乎超過監管紅線，且現金短債比也低于監管要求。

據了解，2020年三季度，藍光剔除預收賬款後資産負債率為48.23%，淨負債率為97.64%，現金短債比0.81。值得注意的是，在2019年末，藍光淨負債率還是79.07%，最新披露的數據按年增長18.57個百分點。

數據來源：企業公告、觀點指數統計

若按照第三季度指標，目前藍光有息負債規模增速将被限制在10%，如果淨負債率再踩線，有息負債規模增速将被限制在5%。換而言之，以2020年藍光對于融資端資金的需求，這樣的有息負債規模增速是不能接受的。

正如“孟母三遷”，藍光設立上海總部可以更好地接近金融、信息、人才等資源，但是變化不會馬上顯現。不管是公司自身架構、土地資源儲備，還是三道紅線政策，藍光都需要抓緊适應。

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