1月産業地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 2021年首月，由于臨近春節，不少産業地産企業進入休整階段，但也有例外，比如聯東集團和中電光谷，兩家企業貢獻了相當數量的項目簽約和開工。

物流倉儲方面，受春節影響，物流業景氣指數有所回落，而倉儲指數則稍有上升，兩者均維持在高景氣區間。

值得關注的是，由于新冠疫情持續，冷鍊倉儲、醫藥物流繼續成為2021年物流倉儲業的關注重點。

可以看到，順豐和京東在醫藥物流，特别是疫苗運輸上積極參與。目前，國内醫療物流領域已從之前國資背景為主，演變成諸如京東、順豐、華人供應鍊等第三方物流企業全面入局的場面，競争進入白熱化。

招商蛇口表現亮眼，華夏幸福遇困

1月，招商蛇口成功進入1月産業地産運營發展指數研究結果名單，聯東集團緊随其後，而近來積極與多方簽約的中電光谷同樣也值得關注。

聯東集團有三個項目開工奠基，分别為位于天津西青區的聯東U谷·雲創中心、位于台州的聯東U谷·臨海智能制造産業園和聯東U谷·泉州台商投資區科技創新谷，並于上海松江新橋國際企業港引入了孚淩自控。

2021年，聯東集團預計會在全國維持快速擴張步伐，並更加注重三四線城市項目下沉和輕資産輸出。

華夏幸福在聯手平安和吳向東團隊後已經走過3個年頭，在此期間華夏幸福在新業務、新區域、新項目上都進展迅猛。但隐患浮現，業績對賭恐難以完成，債務兌付壓力陡增，使得華夏幸福在1月份出現股債雙殺局面。

1月28日晚間，華夏幸福公告宣布拟籌劃以發行A股股份的方式，購買朗森汽車産業園持有的天津玉漢堯石墨烯儲能材料科技有限公司33.34%股權。為此，華夏幸福于1月29日起停牌。

2月4日，中國平安召開2020年度業績發布會，平安集團董事總經理兼聯席CEO謝永林在會上表示，華夏幸福近兩年出現流動性困難和債務危機，主要受三方面影響：環京津冀的嚴格調控，環京住宅量價齊跌，影響公司回款達千億量級；新拓展區域的效果不及預期；擴張太快，管理不精細；新冠肺炎疫情加劇了危機。

近年來，已先後出現了紫光集團和雲南城投的案例，機構投資者發現國資背景、城投債、大機構背書等都不再是萬無一失，相當部分的固收投資團隊由此開始重新審視這部分債券的風險。對于華夏幸福來講，前路不會輕松。

倉儲指數微升，醫藥物流受關注競争趨激烈

參照往年經驗，受春節臨近影響，1月份物流業景氣指數回落。中國物流與采購聯合會發布的數據顯示，2021年1月中國物流業景氣指數為54.4%，較上月回落2.5個百分點；中國倉儲指數為52.2%，較上月回升0.7個百分點。

盡管物流業景氣指數較上月下滑，但仍維持在較高區間，且是近年同期最高。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

分指標來看，資金周轉率指數繼續上升，新訂單指數、庫存周轉次數指數、設備利用率指數、業務活動預期指數都有一定程度回落，但維持在較高景氣區間，反映出物流經濟運行總體保持平穩的态勢。

2021年1月份，中國倉儲指數為52.2%，較上月上升0.7個百分點，連續十一個月保持在荣枯線以上。各分項指數中，主營業務成本指數、期末庫存指數及平均庫存周轉次數指數較上月有所回落，其余指數均有不同程度的回升。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

其中，由21類商品組成的2021年1月期末庫存指數為50.9%，較上月回落1.8個百分點，反映出企業整體庫存水平繼續上升，增速較上月略有放緩；業務量指數達到58.3%，較上月上升3.9個百分點，反映出倉儲業務需求在上月高速增長的基礎上，依舊保持旺盛的态勢。

2月份，随着春節假期到來，生産經營活動必然會有一定程度影響，供需兩端均将有所放緩，商品周轉速度下降，倉儲業務減少，預計短期内物流運輸和倉儲的經營将面臨調整壓力。

從全國倉庫需求和業主報價看，根據物聯雲倉數據，2021年1月一線城市需求面積為66.18萬平方米，環比上升6%；二線城市需求面積28.61萬平方米，環比下跌42%；其他城市需求面積19.64萬平方米，環比上升17%。除二線城市倉庫需求大幅下跌外，其余倉庫需求均較上月有所上升。

反映到價格上，1月一二線城市倉儲價格與上月相比變化不大，其他城市下降則稍微突出。數據上看，一線城市倉庫報價30.83元/平方米/月，環比上漲0.9%；二線城市報價23.41元/平方米/月，環比下跌1.0%；其他城市16.1元/平方米/月，環比下跌6.3%。

觀察主要物流企業，1月25日，萬緯物流旗下天津東疆港冷鍊中心項目于天津東疆商務中心舉行“拿地即開工”儀式，項目建有6座冷庫和辦公配套等建築。總投資10.8億的順豐上海總部亦于月内正式開工，預計2022年底投用。

另外，重點關注物流企業在醫藥物流方面的新動态。醫藥物流作為物流業務中的高端場景，利潤率及穩定性高于普通物流。據市場人士反映，目前普通物流淨利潤率在5%以下，而醫藥物流可以保持在8%。

據觀點指數了解，目前順豐醫藥、京東物流入圍首批新冠疫苗運輸企業。針對疫苗配送的情況，順豐醫藥對外表示會新增80輛醫藥GSP冷藏車，並啟用蘇州、長沙、長春、南昌等7個醫藥倉。而1月京東物流再有相關消息傳出，稱京東物流沈陽醫藥倉已正式開倉，在遼甯省開展被委托儲存配送藥品業務。

目前，國内醫療物流領域已從之前國資背景的國藥物流、上藥物流、華潤醫藥三足鼎立的情況，演變成京東、順豐、華人供應鍊等第三方物流企業全面入局參與競争的場面。

随着我國醫藥市場的不斷整合與規範，大量效益低下、管理落後、運作原始的醫藥商業企業會被淘汰出局。面對更加激烈的市場競争和管理力度，選擇更加專業的第三方物流或許是醫藥企業更好的選擇。