1月聯合辦公發展報告·觀點月度指數

觀點指數 2021年首月，各大聯辦企業均不同程度放緩發展步伐。

1月29日，據外媒引述消息指， WeWork計劃借殼上市，估值或逾100億美元。而此前的2020年11月，優客工場亦成功通過SPAC的方式成功接軌資本市場。

在資本退潮的背景下，聯合辦公行業面臨深度洗牌，企業亟需找尋存活下去的方法，優客工場的成功上市一定程度上為行業提供了一條可參考的道路。

當下聯合辦公行業已經度過探索期，從業者亦逐步回歸理性。大浪淘沙，存留下來的企業勢必面臨更激烈的競争，但這未嘗不是共享辦公行業新的發展機遇。因為，企業會更深刻思考業務模式、服務對象、服務水平等，以此提高行業競争力。

另一方面，随着聯合辦公在國内滲透率不斷提高，業主端、用戶端逐漸開始接受聯合辦公的模式，市場空間值得期待。

優客工場繼續表現亮眼，頭部企業發展意圖強烈

月内，優客工場憑借良好的市場規模及運營優勢，繼續擴大版圖，正式進駐唐山。優客工場大然淩一與唐山盛泰集團合作首個項目“優客工場·盛和衆創空間”，項目面積達到4000余平方米。

上述項目主要客群受衆為初創企業，除了提供有形的辦公場地外，還提供政務代理、信息咨詢、創業輔導、融資擔保、技術支持、人才引進、人員培訓、法律援助、科技幫扶、校企對接等服務平台，助力發揮創業孵化基地的綜合作用。

最新财報數據顯示，截至2020年9月30日，優客工場已經布局全球51個城市，自營+輕資産聯合辦公項目共計222個，其中開業運營中的158個，正在建設的空間則為64個。

同時，自營空間達到116個，輕資産運營106個。基本完成2020年優客工場要實現100個輕資産項目簽約，輕重比達約1:1的目標。

數據來源:優客工場招股書、觀點指數整理

值得注意的是，盡管優客工場仍保持着一定的擴張速度，但股價並不理想，自11月在納斯達克上市便一直波動下行。

數據來源：Wind、觀點指數整理

數據顯示，截至2020年11月30日，優客工場的股價為7.07美元/股，而到了2021年1月29日，其股價為3.35美元/股，較上市月下跌近52.61%。

辦伴同樣也值得關注三，回顧2020年，其保持着較高的擴張速度，年内12個項目開業，目前已成功入駐8個城市，運營辦公空間面積達到45萬平方米，運營工位數達到4萬個。同時在五周年之際，結合互聯網優勢，推出線上平台MAXOFFICE，服務範圍涵蓋辦公尋址、大客戶定制、企業服務等方面，實行産業鍊全場景服務。

另一家聯合辦公品牌OFFICEZIP再與大企業客戶屬群接軌，簽約醫療科技公司波士頓科學、保險企業德國安聯保險等大型企業。並且據觀點指數調研結果顯示，OFFICEZIP旗下項目平均入駐率達到新高，為93%。且1月的增值服務收入占其總收入的1.88%，多種經營收入策略初現成效。

疫情大考之下，2021年創富港逆市保持了較高的擴張速度。1月12日，創富港上海莘莊聯合辦公空間正式開業，項目占地2212平方米。截至2020年12月，創富港網點遍布全國10大城市，已設立200+運營空間，運營空間面積近30萬平方米，累計服務企業數超20萬家。

整體來看，在2020年特殊環境下，上述企業項目均保持着平均項目75%以上的出租率，整體表現出較強的抗風險能力。同時觀察企業動态可以看到，在行業整體較為沉寂時，頭部企業表現出了強烈的發展意願。細究背後動因，除了頭部企業在核心區位手握優質項目外，長久運營所形成的品牌效應亦是保持發展的關鍵。

商辦寫字樓逐漸恢復，疫情控制成效顯現

經歷近一年的恢復周期，據觀點指數觀察四個重點一線城市寫字樓租金水平發現，除深圳外，北京、上海、廣州的商辦寫字樓租賃市場已逐步從疫情震蕩中恢復過來。

數據來源：中國房價行情網、觀點指數整理

數據顯示，截至2021年1月，北京辦公物業租金水平最高，為5.45元/日/平方米，較上月微升0.4%；上海辦公物業租金水平3.91元/日/平方米，環比上漲6.67%%；廣州辦公物業租金為3.26元/日/平方米；深圳辦公物業租金進一步下跌，環比下跌3.5%。

同比來看，除深圳外，四個一線城市的辦公物業租賃市場恢復态勢良好，北京辦公物業租金水平與往年同期相比僅差1.61%，余下兩個一線城市辦公物業租金水平與往年同期相比相差約6%。

不難看出，随着疫情控制成效顯現，國民經濟逐步恢復，各個地區商務活動明顯活躍許多，辦公物業也逐漸回暖，市場需求有較為明顯的增加。

值得注意的是，深圳辦公物業租金價格仍在下探，數據顯示，1月深圳辦公租金水平為3.37元/日/平方米，環比下跌3.5%，同比下跌11.91%，市場恢復仍需時日。

另據辦公物業相關研究機構數據顯示，深圳2020年全年錄得17個新項目入市，總體供應超過130萬平方米，空置率高達22.5%。

深圳租金水平恢復程度低或許是由于整個市場短暫性供大于求的特征所致，比如受此前疫情影響，2020年上半年深圳辦公物業多個項目交付推遲至下半年，從而導致短期的供需失衡。

且新項目主要位于前海和後海兩大片區。公開資料顯示，前海中心重點發展創新金融、會計法律服務、金融信息、科技服務、通訊及媒體服務等現代服務業。随着經濟反彈帶來第三産業産能的發展，促使第三産業企業吸納量增大，未來或會有效幫助深圳辦公樓市場去化庫存。