1月物業服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 2021年，物業管理行業仍然穩中向好。

1月，有多家物業企業在港交所遞表或上市，行業内的收並購及整合活動依舊如火如荼進行，二級市場上，物業股也有不俗的表現。

根據目前各企業陸續公布的盈喜預告，可以看到，盡管過去一年整體經濟飽受疫情困擾，但是物業行業憑借較高的抗風險能力，不僅站穩了腳跟，還在業務經營上取得了亮眼的成績。

此外，1月5日住建部、發改委等十部委發布了《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》。主要從提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、強化物業服務監督管理等六個方面落實具體行動，多角度提升物業服務質量，推動物業服務企業轉型升級並健全行業監管制度。

值得注意的是，該通知鼓勵物業服務企業加強智慧物業服務建設，擴大業務範圍並發展生活服務業，把業務向更多領域進行延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，並為物業企業拓展不同業務提供了優惠扶持政策。

可以預見，未來物業行業的“内涵”會更加豐富，細分賽道會繼續擴容，市場量級亦會得到更大的提高。

萬科物業表現亮眼，物企上市熱潮持續

2021年1月，共計有10家物業公司陸續發布正面盈利公告，顯示不少物業管理行業在疫情沖擊下依舊取得了不錯的業績。

根據公告，發布盈喜物業公司2020全年業績取得高速增長，主要受益于在管面積和增值服務收入的增加，以及降低成本，提高效率帶來的收入和利潤同步提高。

來源：企業公告、觀點指數整理

物業服務企業赴港上市熱度一直不減。1月，荣萬家、宋都服務和星盛商業成為2021年首批上市的物業公司，陸續于港交所挂牌上市。根據公告，荣萬家将使用募得資金的60%，星盛商業将使用募得資金的55%來進行戰略收購和投資；而宋都服務計劃将募得資金的60%用于擴充長三角地區的業務規模，提高市場份額及擴大地理分布。

另據觀點指數統計，截至1月底，港交所已上市物業企業數量達到42家。

此外，還有新希望服務、德信服務、世紀金源服務、朗詩綠色生活和中駿商管5家物業公司于1月向港交所提交了招股書。整體來看，物業公司上市熱潮仍在繼續，在“三道紅線”的壓力下，拆分物業闆塊上市也逐漸成為房企分散壓力的有效方式。

據觀點指數整理分析已上市的42只港股物業股發現，截至1月29日，已上市物業股中，碧桂園服務依舊是市值最高的，為2004億港元，“鲸吞“亞太酒店物業後，恒大物業也緊随其後，市值達到了1931億港元。

漲跌幅方面，42只已上市物業股的平均月度漲幅為4.28%，其中15只物業股月度漲幅超過10%，而恒大物業領漲，漲幅高達92.17%。另外，1月18日上市首日，宋都服務收盤價較發行價跌36%。截至2021年1月29日，宋都服務股價為0.12港元/股，較發行價跌46.7%。

整體看來，目前港股物業闆塊競争十分激烈，投資分化較為嚴重。在二級市場中漲幅相對較高的多為恒大物業、華潤萬象生活等規模較大的頭部物管企業，而不少中小型物業公司則普遍表現平平。

數據來源：Wind，觀點指數整理

究其原因，随着物企上市潮持續進行，可選擇及參照的標的也逐漸增加，行業的頭部效應十分明顯。可以看到，品牌化、資源豐富的大型頭部物業企業更容易通過收並購來實現規模效應，相反中小型物企的大規模並購擴張則容易暗藏風險。

因此，相對後者，規模較大的品牌物管企業更容易受到市場的青睐。不過，亦要留意到合景悠活等部分中小型物企也較受資本認可，可見雖然目前物業行業主要是以規模制勝，但良好的經營、獨特的業務範圍依舊能取得較高的行業競争力。

恒大“鲸吞”亞太酒店物業，物管行業整合加速

2020年，物業行業收並購活動頻繁，不完全統計共有41起收並購活動，涉及金額71億元。

進入2021年，物業企業收並購浪潮仍在持續，1月7日，永升生活服務發布公告稱，拟以4.34億人民币收購桂林彰泰服務集團有限公司65%的已發行股本。彰泰物業目前在管面積超過1000萬平方米，簽約面積超過2400萬平方米。

月中，合景悠活則發布收購雪松智聯科技集團有限公司80%股權的公告。該筆收購代價為人民币13.16億元。截至2020年12月31日，雪松智聯在管面積合計超過8600萬平方米，在管項目合計超過1000個。交割後，預計合景悠活總在管面積将突破1.2億平方米。

當然，月内的大筆收購還有恒大主導的“鲸吞”亞太酒店物業。恒大物業公布的信息透露，其以15億元全資收購甯波市亞太酒店物業服務有限公司100%股權。

資料顯示，亞太酒店物業在浙江、江蘇、山東、四川等13個省份39個城市擁有在管項目940個，在管面積超8000萬平方米，涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、大型工業園等業态。此外，服務業主超200萬人，同時還擁有33個城市公共服務項目，在5A景區、地鐵、高鐵、機場、醫院等公共建築及城市公共服務領域均有涉獵。收購完成後，恒大物業的在管面積将超過3.8億平方米。

在1月的幾起收並購活動中，可以看到恒大物業的收購動作表現亮眼，上市僅兩個多月，股價已然翻倍。通過此次大手筆並購，恒大物業市值直追碧桂園服務，在進一步擴大物業管理規模的同時，也将業務範圍進一步擴大到了城市公共建築和服務領域。

1月17日，恒大物業在軍令狀誓師大會上設立了兩個“小目標”， 其中一個便指向2021年的投資拓展目標——每月新增拓展在管面積達到3000萬平方米，全年新增3.6億平方米。另外，根據恒大物業招股書，其IPO募集資金的65％将用于戰略性收購及投資，2021年，恒大物業的收並購活動将繼續進行。

對目前物業企業來說，擴大規模仍是最主要的發展渠道。随着房企三道紅線的壓力，地産行業逐漸走向存量市場，可以預見未來物業行業收並購将愈演愈烈。