樓市調查 | 北京三個豪宅的春節熱戰

觀點地産網 雨水已過、元宵将近，“就地過年”的2021年春節就要完全過去了。在今年房地産行業的春節營銷中，“返鄉置業”的熱度在三四線城市中下降，卻在新一線和一線城市升溫。

以北上廣深為代表的一線城市迎來了許多歸國的海外客戶、滞留在工作地過年的上班族，這推動了一線城市的樓市成交量上漲；以成都、西安、蘇州及天津為代表的新一線城市，則成為了返鄉置業的熱門城市。

據國家統計局披露，2021年1月一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.3個百分點，北上廣深分别錄得0.5%、0.6%、1.0%和0.3%的漲幅；二手住宅銷售價格環比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.7個百分點。同時，一線城市的調控措施頻頻出台，對房抵經營貸、二手房成交參考價格發布機制、離婚購房資格等可能涉及房貸的方方面面進行“打補丁”。

具體到首都北京，北京住建委官網數據指出，2020年北京成交均價在10萬元/平以上的豪宅成交717套，同比2019年上漲50.95%，金額同比增長了16.31%。知名豪宅銷售機構麗茲行分析認為，疫情好轉、二季度市場需求釋放後，北京豪宅成交量恢復速度較快，並持續維持較高水平。

這個熱度延續到了2021年的春節：光是“春節不打烊”的開發商售樓處便有數十處，而豪宅項目便有24家線上線下保持營業。根據多家中介口徑，在以大年初一至大年初六為統計周期的春節銷售中，缦合·北京、海澱幸福里和世茂北京天譽三個豪宅項目的銷售金額均突破了5億元。

通過資料搜集、實地走訪及購房意向者訪談，我們試圖從多方面出發來還原這一春節購房熱鬧景象。

海澱“幸福里”首期低開

戴上口罩、仔細消毒，穿過多個售樓處特意營造的曲折室外走廊，一波又一波的購房意向者以家庭為單位前來了解項目、參觀沙盤和樣闆房，人數衆多卻井然有序，千萬甚至億元級别的豪宅認購就在短短幾個鐘頭内完成，與室内大紅喜慶的裝飾一起為樓市的牛年開門紅打下了鋪墊。

三家熱門豪宅中，官宣春節戰績的只有海澱幸福里，華潤北京的首個“幸福里”産品——銷售5.6億元。

該項目由首開、北科建、華潤置地、中交地産、北京住總地産五家國企合作開發，位于北京海澱中關村科學城北區，毗鄰永豐産業園、中關村軟件園、中關村生命科學園等産業園基地，吸引了大批附近工作的海澱高知人群，不乏諸多網上自嘲“月入五萬活得像月入五千”的互聯網大廠員工等。

華潤海澱幸福里，來源：海澱幸福里官方微信宣傳

公開資料顯示，該項目目前均價約8萬元/平，容積率2.5，分為98平、135平、145平、198平四個戶型，預期于2023年交付使用；由此計算，一套住房最低售價将近800萬元。而據觀點地産新媒體此前報道，在地塊出讓時，首開、華潤、住總、中交組成的聯合體以54.4億元、溢價26%競得這一不限價商品住房地塊，成交樓面價高達53959元/平。

彼時，關注北京樓市的分析師曾給出10萬元/平的預測價格，項目的開盤價格只比樓面價高出48%，明顯低于市場預期；相較于附近樓盤京投發展·岚山與西山錦繡府的5-6萬/平、頤和金茂府的11萬元/平，海澱幸福里的開盤價格只能算是中等水平。然而，根據開發商常常采用的分期銷售手法，首期開盤為積蓄客戶，一般價格稍低，二期、三期開盤價格則會相對上調，因此海澱幸福里後續的售價很可能會超過8萬元/平。

分鐘寺地塊熱度

位于豐台區的世茂北京天譽（譽悅嘉園）的購房門檻又略高一籌。公開資料顯示，其首期240套平層新房開盤價格定價11萬元/平，分為145平、185平、215平三個戶型，一套最低成交價格為1700萬元，由世茂、合生合作開發，預期将于2024年交付。

該項目地塊即合生分鐘寺地塊之一，樓面地價超過7萬元/平，距離分鐘寺地鐵站步行距離在200米左右，目前正在建設中；旁邊的合生·缦雲未開盤，合生·金茂東叁金茂府（合雅金苑）期房則已簽約住宅34套、均價10.7萬元/平。

一位購房意向者透露，世茂北京天譽項目首期去化很快，參觀樣闆間時便只剩下不足30套新房可供選購，熱度很高。

世茂北京天譽（譽悅嘉園）項目工地，來源：觀點地産新媒體拍攝

在分鐘寺地塊的180億元拿地投入中，世茂便投資了110億元入局L-39、L-41兩宗地塊。據觀點地産新媒體此前報道，合生創展曾公告稱，拟将L-39地塊建成4棟住宅樓、總建築面積5.51萬平方米，定位為中高端物業；L-41地塊将建設為7棟公寓樓、總建築面積8.85萬平方米，定位為首次置業、初級改善物業，如面積不超過140平的中小型公寓。

合碩地産首席分析師郭毅曾對觀點地産新媒體表示，以目前地價水平來看，該項目未來售價将在12-15萬元起。因前期整改拆遷，目前項目四周皆是工地圍擋，配套不多。至于三年後、五年後的配套會如何，基于北京東三環地鐵邊緣的地理位置，寫字樓、商業等配套已在規劃中。

“缦合·北京”門檻

位于朝陽燕莎使館區的豪宅“缦合·北京”的購房門檻更是高上加高。

在合生的霄雲路8号豪宅項目附近，缦合·北京延續了合生一貫的豪宅手筆，以高達900平超級大平層、40萬平米私家園林、“華府會”等會所俱樂部在2020年便錄得40億元的成交金額，銷售套數較2019年開盤當年上升了59%。

公開資料顯示，該項目為合生·缦繫的第一條産品線（MAHá缦合，合生與安缦合作推出），目前分為450平、900平兩種戶型，總價7500萬元/套以上，最快于2021年底交付。此外，900平躍層（含200平花園）單套2億元起，860平空中四合院單套4億元起，尚未開盤銷售。

缦合·北京項目圍擋，來源：觀點地産新媒體拍攝

在梵語中，MAHá 一詞的釋義是偉大、大的智慧，這一豪宅項目體量之大亦無愧于其品牌含義。沿着該項目的綠牆圍擋步行半個鐘，林木僅剩光秃秃的枝桠，枯黃草坪搭配灰蒙蒙的天氣是北京冬日的慣常景象。項目旁邊僅有少數辦公樓與餐飲，較之順義中央别墅區的地理位置又完全處于北京四環内，可以稱得上是鬧中取靜。

如何做有錢人的生意

麗茲行豪宅在近期報告中指出，2021年房産市場仍将保持“房住不炒，因城施策”的主旋律，但随着2021年初國内外疫情反復，短期内刺激並扶持經濟寬松的金融政策将不會改變，房産投資和剛性需求依舊存在，預計2021年第一季度市場價格将穩中有升。

而意向簽約僅僅是豪宅銷售環節的一環，在交付使用之前，還有很多細節需要開發商一一落實。在北京上百處豪宅項目中，還有一些豪宅項目卻是因質量不及宣傳預期、工程款欠款、無法取得産權證、贈送面積違建及溢價等等問題被業主維權而“出圈”，譬如華潤昆侖域、首創·天閱西山、泰禾北京院子二期、山水文園·九禦等等。

此外，豪宅的銷售周期一般較普通住宅的更為漫長，動辄數年、甚至十數年的慢慢去化亦對開發商的運營能力和資金支持提出了高要求和高挑戰。

據胡潤研究院近期發布的《2020方太·胡潤财富報告》，截至2019年12月31日，中國擁有600萬人民币資産的“富裕家庭”總财富達146萬億元，是中國全年GDP的1.5倍，由中國内地占據九成。

其中，擁有億元人民币資産的“超高淨值家庭”為7.7萬戶，總财富達94萬億元，占比64%，比上年擴大4個百分點；擁有3000萬美金資産的“國際超高淨值家庭”為5.4萬戶，總财富達89萬億元，占比61%，比上年擴大5個百分點。

北京依然是擁有最多600萬人民币資産“富裕家庭”的地區（71.5萬戶），其中擁有600萬人民币可投資資産的“富裕家庭”數量有26.8萬戶；依然是擁有最多億元人民币資産“超高淨值家庭”的地區（1.93萬戶），其中擁有億元人民币可投資資産的“超高淨值家庭”數量有1.15萬戶；依然是擁有最多3000萬美金“國際超高淨值家庭”的地區（1.3萬戶），其中擁有3000萬美金可投資資産的“國際超高淨值家庭”數量為9480戶。

在全球疫情仍在繼續的今天，多國政府貨币超發、進入負利率時代，如何赢得更多資本的關注、拿下有錢人的生意仍是豪宅開發商們需要繼續發力的方向。畢竟，春節只是一年一度，“三條紅線”依然是國内房企開發商需要面對的問題，回款永遠都将是第一位。