争奪員村舊改 從佳兆業、恒大到珠光、越秀入村的羊城CBD硝煙

觀點地産網 圍繞廣州舊改展開的資本血拼仍在持續着，而CBD舊村改造的造富神話更是引無數房企“競折腰”。

大勢所趨，“三年行動計劃”的舊改政策推進下，淹沒在城市中沉寂多年的舊村也紛紛迎來突破性進展。

其中，位于“廣州第二個CBD”國際金融城的天河員村舊改傳聞已久，也被納入舊改計劃中。自2019年開始，該村推進舊廠拆遷、征收土地、數據摸查等改造前期準備工作，預示着舊改建設在望。

顯然嗅覺敏銳的開發商早已盯上了這塊肥肉。

2月23日，有進村實探的媒體發現，珠光集團已經在員村搭建起村改造咨詢點，同時越秀地産也在員村設立了相關辦公點。

另外根據其他消息透露，此前便已介入的房企還包括佳兆業以及一家H開頭的頭部房企等。

這意味着，随着員村入市招商的日子逐漸逼近，競争将不可避免，而房企間的較量，已經開始在村内暗涌。

CBD旁遺落的員村舊改

員村身上最大的光環便是區位優勢。政策的支持力度，決定了員村的未來規劃發展不一般。

其位于珠江以北，華快以西，員村二橫路以東，地處廣州三大黃金CBD包圍圈，左手珠江新城，右手廣州國際金融城，更與琶洲隔江相望。據最新發布的琶洲-員村地區控制性詳細規劃，員村定位為國際金融區，與珠江新城地區共同承擔起廣州建設區域金融中心的責任。

早先，員村發展成為了廣州的輕工業重鎮，不過随着廣州東進戰略推進，珠江新城CBD向外延伸，位于中心區域的員村顯然需要轉型發展。

據悉，在珠江新城規劃之初，員村便被納入征拆計劃。2004年，廣州市政府與天河區簽訂責任狀，要求在當年12月31日前完成員村征地拆遷工作，拟将其打造為承接珠江新城外溢需求的居住中心，但據說彼時因為補償協議等復雜原因而難以達成，導致計劃拖滞。

2008年，員村新定位為珠江新城CBD延伸區，随後4年間昊天化工集團、員村熱電廠等大批工廠陸續停工、搬遷，但同時由于賠償問題等以致舊改並未掀起太大水花，産業、人員雙雙流失反而使員村逐漸落後。

2009年，員村轉向文旅産業發展，盤活了許多工業遺産並引進了一批創意産業園。随後幾年，員村被納入了國際金融城的發展規劃，歸為西核心區，並作為城市中央商務區的拓展區予以加速推進。

據彼時介紹，廣州天河中央商務區是繼北京、上海之後，經國務院批準的全國第三大中央商務區，集中了近50家世界500強企業，匯聚了全市70%的金融機構及全市大部分的企業總部和高端服務業。

傍上國際金融城這一發展規劃無疑讓員村身價大增。

不過，總面積達8平方公里的國際金融城的整體發展分為起步區、西部核心區、東區和北區，而當初政府在金融城的重點發展方向上，最終選擇的是與黃埔魚珠接壤的東區。從投資回報上講，西區的建設相比之下較為費勁。

夾在金融城和珠江新城的中間位置，西部核心區規劃建設一直備受關注，其中的員村依舊是破舊的城中村面貌，布滿低矮的廠房、擁擠暗無天日的握手樓。

相比起周邊的獵德、琶洲、潭村，村民享有的紅利可見差距，因此同樣期盼舊改的不僅是開發商，還有村民。

直至2019年初，天河員村街石東村第五、六、七經濟社——員村（自然村），召開了股東改造意願表決大會。據參與投票的股東透露，同意票已整體達到80%以上，這意味着片區策劃方案編制、指導村集體編制項目實施方案等後續工作也将相繼推進。

随之紅專廠開拆、關閉，玻璃廠、南方面粉廠、鵝公村等地塊建築物陸續拆除、收歸國有土地儲備。

2020年底該村公布了城市更新基礎數據——員村村戶籍人口10495人，共有3941戶；土地面積約48.7萬平方米，總建築面積約114.56萬平方米。其中，村民住宅總建築面積約58.4萬平方米，而證載建築面積僅為8.34萬平方米。該村集體經濟總體收入約1.6億元，2018年人均分紅約5萬元。

員村的控制性詳規顯示，該村包含二類居住用地、商業金融業用地及其他服務業設施用地，面積分别為6.9萬平方米、8.3萬平方米和7.67萬平方米。根據規劃将新建金融服務區、創意産業區和濱水休閑區，區域内也将建7條地鐵、1條有軌電車、1條城際軌道。

不過對于開發商而言，吃肉前需要先啃骨頭。有業内人士向觀點地産新媒體表示，參照隔壁的冼村，同樣位于西區的員村大可能也需要花費10年8年折騰。

“而目前多家房企介入的局面，並不好說誰勝誰負以及合作可能性，這主要看項目招標的投資成本是否龐大、改造進展時間要求是否緊迫、改造強度及産業引進要求是否較大。”

CBD舊改硝煙

資本、實力的較量在舊改戰場上無常。目前加入員村舊改争奪戰的房企，頗有勢均力敵之勢。

其中介入多時的珠光集團，作為廣州土地隐形“大地主”，過往在舊改方面已有成績。其代表案例——潭村便與員村僅有一路之隔，目前兩村呈現兩番截然不同的景象。

潭村早年被珠光接手舊改，創下了廣州城中村最快成功改造（合作企業參與）的紀錄，僅用時5年完工。如今建成項目珠光禦景新城，二手房挂牌價已達到10萬元/平方米，而員村的二手房均價則依舊徘徊在5萬元/平方米左右。

據了解，發展重點趨向舊改的珠光集團，除去潭村項目以外，目前是海珠瀝滘村、黃埔火村、增城白江村等舊改合作企業。可見在這場較量中，本土化團隊和舊改經驗應是珠光集團的優勢所在。

相比之下，另一争奪者——越秀地産在這方面稍顯弱勢。2019年，越秀才首次進軍廣州舊改，拿下“廣州淘寶第一村”里仁洞村的舊改資格，随後拿下南沙大崗東流村舊改，介入荔灣增滘村舊改。目前其舊改項目尚未有成功案例，但擁有國企背景的越秀在融資和資金實力上明顯更具優勢。

而早前傳出介入的佳兆業作為“舊改王”，實力同樣不容小觑，截至2019年底的數據顯示，其在廣州的舊改項目占地面積已經達到1451.1萬平方米，占總比例達到36.29%，首次超越大本營深圳，一躍成為其舊改占地面積最大的區域。

另據村民向媒體隐晦透露，“員村已有一家H開頭的頭部房企介入，未來将會拆遷改造”，線索放在了一宗擱置已久的土地上。2008年1月，員村片區出讓絹麻廠地塊，該地塊在當時頗為搶手，最終由H房企通過上百輪競價，以總價41億元斬獲，超過底價8倍。

據觀點地産新媒體查證，拿下該宗地塊的便是恒大地産，彼時13000多元/平方米的樓面地價，顯示了開發商對廣州高端市場消費力的信心。對此亦有市場猜測恒大拿下員村連同擱置的宅地一道開發的可能性。

事實上起家廣州的恒大早年並未涉足當地的城市更新業務，而在今年嚴控土儲、減免支出的情況下，考慮上了舊改這塊蛋糕。自2020年以來，恒大接連發力廣州舊改，截至目前其廣州共斬獲四個舊村改造項目，分别為增城迳吓村、南沙龍古村、南沙鴨利村、黃埔廟頭村。

因造富神話的存在，舊改戰場激烈，CBD舊改的硝煙更是不斷，或許還有更多的房企已經或者準備搶入員村。

開發商們下一步所瞄準的，或許就是同樣旁落且有着CBD光環的下一個“員村”。

據了解，多家房企已介入同樣位于國際金融城規劃區内的程界西村舊改。該村與員村同時進行基礎數據摸查。2017年，該村對石東第二、三、四股份合作經濟社進行自主改造意願表決，88.7%的村民投下贊成票。2018年10月，程界西村舊改工作組在各宗祠設置了舊改咨詢點，同時開啟村内入戶測量的工作。

羊城CBD戰場上硝煙四起，不過利益當頭，合作和競争都有了更多的可能性。

這樣的例子就有不少，譬如時隔13年，富力再次拉來合景，聯合開發吉山村舊改；與琶洲一河之隔的海珠赤沙村經歷11年長跑，最終富力和保利聯合奪得，方為這場由富力開始、保利中途介入的舊改争奪戰畫上了句号.......