旭輝商業並購進京與華熙LIVE·五棵松十三年漂流史

觀點地産網 作為北京奧運會體育賽事的主場，五棵松體育館在活動閉幕那刻，結束了自身所承載的歷史使命。但是，借着“奧運會”這個流量IP，五棵松體育館仍然保有一定的商業人流量，並且經過13年的緩慢發展，形成了新的商業地標，其中包括華熙LIVE·五棵松項目。

在這一項目規劃、建成、後期運營過程中，不同階段都有不同“主角”參與其中，比如前期規劃建設的北京城建等；而2月24日傍晚，在旭輝披露的一則公告中，這個項目将迎接另一位“新主角”。

實際上，早于2月5日，旭輝集團就在微信公衆号發布消息稱，公司與華熙集團簽署戰略合作框架協議，雙方将共同對“華熙LIVE·五棵松”進行開發運營。

如今，合作事宜有了實質性動作。2月24日，旭輝發布公告稱，旭輝中國拟透過北京五棵松文化體育中心有限公司（簡稱：目標公司）以50:50股權比例合組合營企業，與民航房地産合作經營華熙LIVE·五棵松項目（簡稱：五棵松項目），即以25.64億元的代價獲得五棵松項目50%股權。

對于目前在商業領域有待開拓的旭輝來說，收購上述項目50%股權也意味着正式開始進入加速跑階段。未來，旭輝在商業領域如何發力，或許還有更多想象空間。

旭輝商業進京

公告顯示，目標公司成立于2003年11月份，分别由民航房地産及天津卓新直接擁有50%及50%權益，最終實際控制人均為華熙國際。而此次合作協議中，旭輝中國受讓標的來自天津卓新50%權益，後者由蕪湖策華、李健分别直接持有99.99%及0.01%權益。

根據合作協議，旭輝中國需要支付代價為25.64億元，同時亦将承擔蕪湖策華關聯方結欠目標公司若幹債務，金額為7.54億元（包含在交易對價中）。目前，旭輝中國已支付2億元可退還保證金。

關于交易對價，戴德梁行中國區商業地産部副董事總經理羅俊崴向觀點地産新媒體表示，一般交易對價是雙方約定而成，就意味着交易款是雙方滿意的。從這個角度來說，旭輝支付的代價也沒有過高過低的概念。

不過，仲量聯行研究報告顯示，2021年，北京商業地産投資市場衆多利好因素将在未來幾個月内持續，包括市場中将有更多可售資産涌現、租金下行将為買家提供更大的議價空間、寬松的金融環境降低了融資成本等，在這些因素下，投資者的熱情預計将在2021年轉化為更多的成交。

此時，旭輝選擇收購五棵松項目無疑是一種底線思維。

觀點地産新媒體初步了解到，目前旭輝北京商業地産投資只有一個入市項目，即旭輝望馨商業中心。同時，北京豐台七里莊項目、房山區拱辰街道0007号項目等預計于2021年竣工。完成收購後，五棵松項目将成為旭輝在京首個綜合體項目。

天眼查信息顯示，目前，五棵松項目全資持有4家子公司權益，包括北京華熙戶外體育發展有限公司、華熙冰雪體育管理（北京）有限公司、華熙國際（北京）文化商業運營管理有限公司、華熙國際（北京）五棵松體育場館運營管理有限公司。

上述四家子公司共同組成了目標公司在五棵松項目上開發、營運及管理職能，也就是對應的戶外運動、冰雪項目、商業、體育場館等。

另有資料顯示，華熙LIVE·五棵松項目位于北京海澱復興路69号院地塊，為綜合體項目，項目主要包括五棵松體育館、籃球公園、綜合商業樓宇及辦公大樓，總占地面積52萬平方米。同時，經民航房地産确認，預期未來在該地塊上将建造冰球館及配套商業設施以及更多商業樓宇。

從财務數據上亦可以看出，目標公司現時是發展、經營相對成熟的商業物業。

2020年度，目標公司收入為4.39億元，同比增長8.11%；除稅前淨利潤2760.2萬元，同比下降73.06%；除稅後淨利潤2736.6萬元，同比下降73.29%；于期末，其資産總值及資産淨值分别約為57.41億元及22.81億元。

關于五棵松項目的現狀和前景，羅俊崴認為，這個項目周邊商業不算多，沒有太多競争，體量大，業态豐富，滿足周邊老百姓需求。“疫情對北京影響還是大的，恢復相對别的城市也沒那麼快。但是長期預期是好的，畢竟中心城區沒有太多新增供應，長期還是看好。”

十三年漂流史

作為北京奧運會經濟産物，五棵松體育館于2005年開工建設，總投資額超過7億元，建築面積超過6萬平方米，2007年8月份竣工。北京夏季奧運會結束後，作為場館投資方華熙國際獲得40年獨家運營權。

彼時，華熙國際尚未全資持有五棵松體育館及其項目公司全部股權，只持有65%股權。作為北京夏季奧運會項目工程最大承建商之一，北京城建集團當時包攬國家體育場、國家體育館、五棵松文化體育中心、奧運村等19個項目及配套工程。其中，北京城建集團、北京城建分别持有五棵松項目公司5%、25%股權。

活動結束不久，北京城建集團及北京城建就相繼退出目標公司。這也說明，在最初計劃中，北京城建集團給自身設定也僅是一個“承包商角色”。

其中，于2009年11月份，北京城建以3.3億元出售目標公司25%股權予民航房地産，于次年9月份完成交割。北京城建集團退出時間則為2010年3月26日，交易對價未披露。

觀點地産新媒體翻閱工商信息獲悉，首開集團于2010年3月份曾參與目標公司，但持股不到半年，就退出持有目標公司。香港卓展集團則有着相同的經歷，其于2010年9月入股目標公司，後于2011年3月退出。兩者持股比例均未披露。

資料顯示，華熙集團于2011年開始圍繞五棵松體育館設施打造華熙LIVE·五棵松體育服務綜合體，項目内包括五棵松體育館、M空間、HI-PARK籃球公園、Hi-up商業中心、HI-ICE冰上運動中心。

華熙LIVE·五棵松項目管理方近期在接受媒體采訪時透露，目前項目承接北京接近80%文藝演出。工作日客流在10萬左右，周五六日三天及節假日維持在16萬左右；場館人流最多會給商業帶來1萬左右的人流，總客流占比並不大。

以上述人流量為準，五棵松項目自然無法與CBD、王府井、三里屯、西直門等熱門商圈相抗衡。而旭輝現在入股，或許關注的是“2022年北京冬季奧運會”。因為五棵松體育館已由籃球比賽館改造為冰球比賽館。

蹭着冬奧會的人流量，或許能為旭輝商業領域的業績帶來一定增色。

作為住宅之外的選擇，旭輝對商業的重視于2019年7月份才開始，彼時正式成立商業地産管理總部，該部門負責統籌管理全集團商業項目的投資、設計、開發、招商和持有營運。在此之前，旭輝商業一直處于不溫不火狀态。

業績收入占比情況也能說明一二。于2020年中期，旭輝總收入為230.22億元，物業銷售、租金收入、物業管理收入、項目管理及其他相關服務收入占比分别為84.2%、0.9%、5.1%、9.8%。

租金收入占比不到1%，但較2019年中期則錄得25.1%增長。收入主要來源于上海LCM置匯旭輝廣場、西安旭輝中心、上海旭輝海上國際及上海旭輝純真中心，其增長主要來自西安旭輝中心新的租金貢獻。

不過，底子薄並不阻礙旭輝在商業領域的“暢想”。旭輝商業總裁林峰表示，旭輝一直在一二線城市尋找好的商業機會，未來商業比重在整體業務版圖中占比會逐年增加，從而推動“城市綜合運營商”戰略全面落地。

董事長林中則透露，旭輝商業未來幾年租金的收入增長速度會很快，會持續增加持有類似這種優質核心物業，這些物業會自持。未來，商業、長租公寓等業務也有機會在資本市場上市。