1月房地産企業融資能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 1月作為房企融資高峰期，債券發行總量達到去年1月份以來新高，總融資額高達1620.24億元，超過2020年1月1578.63億元的高峰。

與去年1月不同的是，2021年境内、境外債券均有較高的發行量。

另一方面，信托作為房企非銀渠道的重要資金來源，自去年年中以來經歷着結構性變革，采用股權投資方式的信托産品正成為主要部分。

需要留意到的是，股權投資方式信托産品的收益率表現出較強的韌性，也逐步體現在整體上，促使本月的信托産品（投向房地産領域）收益率觸底反彈。

政策方面，1月15日，央行副行長陳雨露在國新辦新聞發布會上稱，要實施房地産金融審慎管理制度，並完善住房租賃金融政策。

1月22日，銀保監會首席風險官指出，銀保監會會建立房地産融資全方位、全口徑的統計體繫。這将有助于減少金融行業暴雷事件發生，進一步加強房地産金融的審慎監管。

碧桂園表現亮眼，萬科、中海保持優勢地位

本次研究成果作為2021年首次公布的名單，為保持研究的穩定性，也将去年全年的融資債券利率納入考量指標之一。同時，本月現金短債比指標采用截至2020年末的預估數據進行綜合研究。

根據公開市場數據，樣本房企在1月共通過公開渠道融資909.17億元，中位數為25億元，均值為31.4億元。前10名企業平均融資43.9億元，顯著高于整體水平。同時，前10名房企加權平均利率為3.8%，顯著低于全部樣本企業的4.6%。

作為少數投資級房企，碧桂園于1月共融資84億元，加權平均利率僅為3.0%，低于整體水平。

另一方面，萬科、中國海外發展均獲得了穆迪發行人評級Baa1評級，是内地房企中評級最高的兩家房企。

部分樣本房企1月融資額匯總如下：

債券發行量井噴，利率保持低位

根據市場數據，2021年1月境内債券（申萬二級分類房地産行業）共發行86只，涉及資金785.2億元，加權平均票面利率4.51%。

具體而言，本月債券發行以中短期為主，大部分債券發行期限在5年或以下。同時，數量上來看，以短期融資券及公司債為主，特别是期限超過10年的債券均為資産支持證券。

從各類債券發行額來看，1月超過一半債券發行額來自公司債。此外，定向工具、短期融資券、中期票據、資産支持票據的發行額占比相當，差距不大。

和以往數據對比，可見2021年1月份發行總額僅低于2020年3、4月份，且相對于去年同期的335.78億有着較為顯著的提升，同比增幅約134%。

另一方面，發行票面利率有較為顯著的下降，這是自2020年9月以來首次明顯回落，整體發行情況與去年8月類似。

用途方面，60只債券表明所募集的資金将用于償還公司債務或贖回債券，僅有4只債券表示所募集資金将用于補充流動資金、補充運營資金等相關用途。

海外債券方面，1月中資房企共發行海外債券36只（以起息日計），共募資資金約835.06億元人民币，無論從數量還是募集資金總額來看都大幅高于12月發行量。

對比往年情況，1月正是各房企集中發債再融資的時期。

同比來看，2021年1月海外債券發行數量較2020年同期減少了6只，總募集資金減少了407.79億元，同比下降48.8%。

但由于2021年1月内地債券發行額較去年增幅較大，因此整體來看，總債券融資額與去年同比變化不大：2021年1月、2020年1月的總債券發行額分别為1620.24億元及1578.63億元。

從發行票面利率看，36只海外債券加權平均票面利率為6.63%，低于2020年大多數月份的利率水平，更顯著低于2020年同期利率水平。

值得注意的是，由于海外債券存在折價發行情況，因此到期收益率或實際融資成本會高于票面利率。

若對比2020年和2021年1月海外債券發行情況，可見債券在票面利率-發行額所構成的二維空間上的分布並無明顯差異，一定程度上2021年票面利率跨度甚至大于2020年票面利率跨度。

這意味着市場使得利率分化明顯，優質房企得以以更優的利率融資，而信用不佳的房企劣勢更加明顯。

此外，個别超大型高利率的債券發行，也推高了去年同期的票面利率水平。

評級方面，1月發生了多起信用評級調整，金輝控股首次得到穆迪企業家族評級，确定為B1級，展望穩定。

同時，受到運營表現和現金流壓力，穆迪将華夏幸福的企業家族評級由Ba3降為Caa1。對比之下，新城控股集團的企業家族評級由Ba2上升為Ba1。

信托發行量回落，收益率觸底反彈

根據市場數據，2021年1月投向房地産領域的信托産品共有390只，其中采用股權投資的信托産品有155只，采用權益投資的信托産品有158只，占全部信托産品數量的80.3%；采用貸款、組合運用的信托産品數量分别僅有61只和16只。

這延續了去年年中開始信托行業規範化的趨勢：采用股權投資方式的信托産品逐步取代了采用貸款投資方式的信托産品。

但無論從信托産品數量還是信托發行規模來看，2021年1月投向房地産領域的信托産品發行量都出現了明顯下滑，信托産品規模總計環比下降34.4%，而數量總數則下降35.4%。一定程度上是去年年底信托産品發行量突增，基數較大所致。

對比2020年同期，信托産品發行規模下降25.6%，數量則下降7.5%。

整體來看，1月信托産品的平均收益率出現了“觸底反彈”，似乎結束了平均收益率下降的趨勢。實際上，自2020年10月起，平均收益率的下降便開始出現觸底的迹象。

從投資方式看，采用貸款投資方式的信托産品平均收益率仍然出現較為明顯的下滑；采用股權方式的，平均收益率則表現出較強韌性。

同時可以注意到，股權投資一直是收益率較高的投資方式。可見，信托産品整體收益率的回暖，一定程度上來自投資方式的結構性轉變。

根據市場公開産品，目前有公開信息的信托産品（指投向房地産領域）共有293只，其中，股權投資的産品有51只，規模82.9億元；權益投資的産品有190只，規模245.43億元；信托貸款的産品有39只，規模64.42億元；證券投資的産品有4只，規模4.48億元；組合運用的産品有9只，規模4005.31億元。

從上述信托産品來看，不同投資方式的信托産品收益差距並不顯著，但可以發現股權投資的收益水平集中于8%，高于權益投資和信托貸款。同時，收益率觸及9%的信托産品多來自股權投資。

根據信托産品所公布的融資方追溯參與房企可見，知名房企信托産品收益率多處于7-8%。

例如陽光100旗下項目作為底層資産的信托産品收益率由7.7%起跳，最高達9%，顯著高于多數信托産品的收益水平。

部分房企1月參與發行的信托産品的不完全匯總如下：

轉看資金投向地的收益分布情況，1月所發行的信托産品中，收益分布相對集中，其中湖北省的信托産品收益較高，25%的收益上限觸及9%大關。

對比之下，浙江省少數信托産品收益下限則觸及5%。

若以信托發行規模上限（或與實際成立規模不同）計，本月江蘇、山東、廣東為信托資金投向最多的三個省份，發行總規模分别為68.05億、41.91億和31.51億。

有信托資金投向的省份中，海南、甘肅、内蒙古三底規模總額最少，均不足2億元。