觀點直擊 | 疫情一年 林德良講述越秀房托如何“翻盤”（實錄）

觀點地産網 3月4日，廣州國際金融中心58樓，越秀房産基金如以往一般召開業績發布會。

去年8月舉辦中期業績會時，主席林德良還因為首次舉行香港内地跨境連線而反復測試；今年他感慨疫情還未完全恢復之時，已然适應這種兩地業績會的模式。

過去一年，這家房托基金的成績單深刻留下了疫情的烙印。

業績期内，越秀房托收入合計約17.59億元，同比下降14.5%；物業收入淨額13.23億元，同比下降11.5%；除稅後淨溢利5.87億元，同比減少37.6%。

分派方面，越秀房托2020年應計分派總額6.49億元，同比下降14.8%，每單位應計分派港币0.2293港元；同比下降15.4%；年化分派收益率達到6.07%，同比則有0.9%的漲幅。

疫情並不是輕飄飄的兩個字，它真實地影響了一家企業的各類經營數據。

但在這些不可避免的連鎖反應之外，我們也試圖窺探，作為基金管理人在“最壞”的這一年如何應對。

下半年“翻盤”

業績會上，除了整體收入與盈利下降，對于一家房托基金的觀察指標還有很多。

越秀房産基金旗下持有八項物業，對于這些物業而言，出租率、租金、續租率、淨收入比率等，是觀察基金管理人運營成效的重要維度。

從出租率看，截至2020年期末，越秀房托旗下物業整體出租率略有上升，由2019年的92.6%上升到2020年的92.8%。

從收入淨額看，各業态表現不一。作為基金最為青睐的寫字樓，在疫情中展現了抗風險性，收入淨額同比逆勢上漲了2.1%；但專業市場和酒店公寓因為疫情沖擊比較明顯，下降幅度比較大；零售商業也受到疫情影響略微下降。

綜合以上，越秀房托2020年整體NPI率同比上升了2.6個百分點。

租金方面，全年寫字樓業态除上海越秀大廈外，其他物業租金單價均實現上升；酒店公寓和批發兩種業态受疫情影響比較大，租金單價下降明顯。

管理層在現場展示了一組數據：以上下半年為分界線，突出下半年復蘇後對于業績的“力挽狂瀾”。

例如，上半年因疫情四季酒店和雅詩閣公寓基本三個月沒有營業，下半年這兩項物業出租率恢復明顯，分别提升23.1%及4.7%。

另據觀點地産新媒體了解，越秀房托八項分布于一二線的物業中，成長性物業表現得更為突出。

如囊括寫字樓和零售業态的武漢綜合體項目，位于國内受疫情影響最嚴重的武漢，2020年中期業績會時管理層也表示過對武漢物業全年業績的擔憂。

然而，從2020年全年看，武漢項目通過後續招商管理“翻盤”，如寫字樓業态武漢越秀财富中心期末出租率升至87.1%，同比增長12個百分點；經營收入1.54億元，同比增長近10%。

這其中的原因來自對招商組合的優化調整，林德良表示，傳統“渠道的招商”已經轉變到産業招商、平台招商概念，即時關注每一個城市的産業，通過産業動能來搶招商的窗口，這是其改變的策略。

據悉，武漢項目全年新簽面積約4.1萬平方米，並引入華潤雪花、泰康人壽2家世界500強企業及10家行業龍頭。

“武漢項目現在出租率已經達到88%，我想未來一年應該可以做到增長七八個點。”對于武漢這座城市，林德良十分看好上述所提及的産業，指武漢現在是五大國家級産業基地，對武漢的産業動能帶動非常之大，也意味着未來房地産租務市場會獲益良多。

位于杭州的成長性物業維多利中心同樣如此，期末出租率達96%，同比上升3.8%；租金則提升1.5%。

對于下一年物業經營層面的發展，林德良更多展示出作為基金管理人的信心，笑道：“今年我估計無論怎麼樣都會比2020年好吧？”

他表示，從12月份開始所有業态已經基本恢復，寫字樓已經恢復至100%，商場恢復90%，酒店恢復至85%，公寓恢復95%。

新規與收購機會

除了經營基本面，對于一支房産基金而言，規模、淨利這些不影響分派的指標並不是最重要的，穩定的收益、分派才是核心指標。

從分派總額和每單位分派來看，越秀房托全年分派總額6.49億元人民币，每基金單位分派0.2293港元，年化分派收益水平同比上漲至6.07%。

林德良對觀點地産新媒體解釋，這緣于越秀房托在融資利息以及經營成本方面的下降。

“我們通過主動管理，融資成本由2019年4.2%下降至3.01%，如果計上新置換的美元債，将下降至2.57%，這對我們整個分派貢獻是立竿見影的。”

具體而言，今年1月底，越秀房産基金發行一筆4億美元票據，利率僅2.65厘，用于置換4月份到期、4.99%利率的美元債。

林德良披露，這筆提前支付管理的美元債為越秀房托節省了5500萬元，相當于貢獻了9%的分派比例。

“應該說，利息周期是捕捉是否投資房托基金的好時機。”林德良稱。

關于融資成本的降低，近期香港房産基金的新規，也讓市場對越秀房托此類基金的發展關注頗多。

據觀點地産新媒體了解，2020年11月，香港證監會發表房托基金守則咨詢總結提到，容許房托基金在投資物業發展項目時，可超過現有的資産總值10%的上限；同時将房托基金借款限額由資産總值的45%提高至50%等。

這是否将給近兩年沒有納入新物業的越秀房托帶來並購機會？林德良對此表示，香港投資新規确實可以讓公司利用更大的杠杆做一些並購。

不過他還是賣了個關子：“今年你說是不是時機？确實應該比去年好一點吧？利息低、現在又處于後疫情、機會多，我相信大家可以多多留意我們！”

而後在群訪環節，追問之下林德良坦道，2021年的機會肯定會更大，“一方面，低息環境使我們更容易做收購。舉個例子，融資成本1.2%左右，收購之後4%的回報率，是正杠杆。如果以前4%多的利息，是反的，顯然現在有很好的契機。”

另一方面，他提到疫情之後整體市場資産價格有了租售比的合理配對，以前資産價格高，如今資産價格有所回落、回報率提高，就可以相應進行匹配。

至于投向何方？林德良表示還是以大灣區、寫字樓、産業動能為關注點。

以下為越秀房産基金2020年全年業績發布會問答環節實錄：

現場提問：白馬大廈、武漢、上海那邊，上半年租金受到影響比較大，公司在下半年是不是做了很大的調整？整體出租率和分紅率怎麼樣？

林德良：出租率和分派率是很關鍵，因為買房托基金的都知道，分派收益率是很關鍵的，我們現在保持6.07%，所以大家都可以留意得到。

白馬大廈方面，因為疫情，我們有意做了租戶結構優化調整，引入一些好租戶或者是抗風險能力更好的租戶，全國的批發市場在下半年同比增長5%。換而言之，整個批發市場對這部分的幫助是相當大的，現在換了租戶是重新出發的過程。

對于白馬大廈，我們不單單是換租客，還做了一件事情，一樓和二樓利用疫情的時間全部已經重新裝修過，變成叫做“時尚之芯”的一個地方，已經全部出租了，租金比原來有很大幅的提升。

調整以前，白馬大廈是100%的出租率，調整以後暫時有94%，2021年則是朝着99%、100%的目標去努力。

關于武漢，現在是87%、88%的出租率。按照之前，我們是95%的出租率，我想在未來一年應該可以做得到。

就算疫情，現在武漢的租金同比都有增長的，關鍵是接下來國家有很多政策落在武漢，打造五大國家級的産業基地，這對武漢的産業動能帶動非常之大。

五大國家級産業基地是什麼？可以看到有國家的存儲器基地、新能源汽車基地、航天産業基地、大健康産業基地等，這對未來房地産租務市場相信會有很大幫助，所以我們非常有信心在2021年可以做到之前的目標。

關于上海，上海去年供應很大，空置率也很高，因為集中供應了一百多萬平方米，現在空置率是21%。我們現在是92%出租率，換而言之還有空間可以争取100%的出租率。

有一個好消息是上海證券交易所搬來我們這棟樓附近，就像香港交易廣場一樣，有很多配套的相關行業都會争相過來，因此我相信在未來一年上海有很多剛性需求帶動我們的上海物業，往好的出租率方向去增長。

現場提問：香港有意放寬房托基金的投資限制，不知道公司有沒有留意投資機會呢？公司完成發行美元票據，預計今年的利息成本會不會進一步下調？

林德良：利息周期是一個捕捉投資房托基金的好時機，現在利息是十多年里的低位。

我們在1月份提前重組了4億美元債，原來利率是4.99%，這次主動在1月份提前去做，利息下降到2.66%。如果現在去做肯定就不止2.66%了，我覺得1月份的時機非常好，這一筆4億美元債也為我們節省了5500萬。

5500萬利息相當于貢獻了9%的分派比例，所以對分派起到非常好的效果。我們還留意到，除了美元債，港币一個月前也是處于低位，最近可以看到大概0.12，0.15，0.17左右。如果按照這個，比去年同期也少了50個點或者30個點。

如果10個點，對我們的貢獻也有600萬左右，30個點就是1800萬，加上剛才的5500萬，大家可以算算這個的貢獻。

利息周期是判斷要不要買這個房托基金的重要依據。

香港放寬了對房托基金的政策，我們可以利用更大的杠杆做一些並購，因為現在借貸比率從45%上升到50%，這些我們都密切關注，一些好的政策、好的機會我們都會把握。

現場提問：年報里還寫了一筆三年期20億的銀團貸款，能否講講今年的還錢計劃？今年整體利率、融資成本會不會再降呢？

林德良：我們2019年年底的融資成本是4.2%，2020年底是3.01%。如果加上4億美元債，融資成本跌了下來，換言之現在融資成本是2.57%。

這個2.57%再細分一下，是140億，總共借了140億。這140億當然有一些是到期了，今年到期的也都是年底到期，其實下半年我們的融資需求是不算大的。

下半年只剩下3到5個億是需要做融資的，換而言之今年我們沒有太多的融資任務。

我們是有47%是浮動的，47%是同港币浮動的利息，這部分是同Hibor有關的，換而言之Hibor和這部分升跌是相當關鍵的，所以可以留意一下Hibor這個市場，現在都是處于比較低位的水準，所以對這部分的貢獻都相當大的。

現場提問：酒店公寓方面，下半年有提到反彈了，環比增長是非常好，現在疫情是有小小反復，在内地這個水平是不是可以維持？現在整個經濟環境都在復蘇，公司覺得酒店公寓的各方面，比如房價、入住率各方面的水平怎麼樣？

林德良：酒店同公寓下半年復蘇勢頭非常好，酒店恢復到82%左右，餐飲恢復到90%左右，整體已經恢復到85%。

無論萬豪酒店集團也好其他酒店集團也好，都預計2021年或者2022年完全可以恢復，為什麼我們有信心在2021年會進一步做得更好呢？

第一，整個客源結構已經不同了，以前有很多海外商務客源，但現在變成多是大灣區客源，大灣區動能給了我們很多周末休閑客戶，包括旅遊客戶，這部分人貢獻相當大，所以我們下半年入住率能如此高，有80%多。

2021年主要做什麼？宴會和餐飲。我們是做了一些調整的，以前像開會、發布會比較多，現在多了視頻會議，像現在這種跨區域視頻會議，酒店里面也增加了這些設施設備，讓大家可以知道，原來跨境越洋開會是如此便利，可以制造多一點機會給他們。

第二，現在控制成本是我們主要的措施，整個四季酒店去年少了6100萬成本，未來一年控制成本是主流。

第三，四季酒店未來一年會做産品升級，整棟酒店翻新不可能，主要開始換床鋪、換電視，包括沙發等，這些都逐步在換新過程中。換而言之，未來一年大家可以見到的都是全新的，同時我們也會做更多客源的内部互動。

所謂内部互動，去年我們做了一個平台叫悅享會，這是一個新平台，因為有那麼多寫字樓客戶在我們這里，有30多萬白領在我們這里，他們都需要訂房的，所以我們提出一個“去後勤化服務”，讓他們的後勤人員直接來我們酒店訂房，還有更多優惠。這對我們也會更好，因為少了OTA的通道費。

雅詩閣方面，大家可以留意到，我們下跌不是很多，因為長租房比較多。未來雅詩閣會做客源的差異化。現在客源都比較多集中在美國領事館、日本、韓國等客源，今年或者從去年開始國内客源多了。

按照現在的目標，2021年酒店公寓可以很快恢復到2019年的水平。

現場提問：管理層每年會遇到哪些問題？對旗下物業組合會不會有新的安排？比如注入一些新的資産或者丢掉一些表現不太好的物業之類的？

林德良：我們每年都關注投資收購、並購，坦率來說，今年機會肯定會更大。

第一，低息環境變得更容易做收購，舉個例子，融資成本1.2%左右，我們收購是4%的回報率，是正杠杆。如果以前4%多利息，是反的，顯然現在是很好的契機。

第二，疫情之後，整個資産價格有一個租售比的合理配對。以前我們關注到，為什麼有錢不一定買得到？資産價格高，才2-3%的回報率，肯定買不到，如果資産價格回落一點，回報率更高一點，就可以匹配。

我們主要還是觀察大灣區，大灣區是未來國内發展的重點，一定要關注到這個點，可以關注哪些物業的可能性。

我們肯定回歸到産業，回歸到寫字樓，寫字樓大的消費動能可以傳遞到商場和酒店，所以關注寫字樓，今年的可能性肯定比以前更高。