解局 | 龍湖為何並購億達服務?

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2021-03-06 00:05

  • 恒大物業、碧桂園服務等競争對手大筆收購之時,龍湖物業也停止了“潛水”,強勢入場。

    觀點地産網 一直在“潛水”的龍湖物業,突然收購了一家物業管理公司。

    3月4日晚間,踩在港交所當日公告披露停止前兩分鐘,億達中國公布了一則有關出售附屬公司全部股權的公告。

    公告稱,龍湖集團全資附屬公司龍湖嘉悅物業服務有限公司(買方)、億達服務(目標公司)、賣方(包括:億達發展、億達服務、大連藍灣及誠悅)訂立股權轉讓協議及補充協議。

    按照協議,龍湖将向賣方收購億達服務100%股權,交易代價為12.73億元。交易完成後,億達中國将不再持有億達服務任何權益,並從前者綜合财務報表中脫離。

    繼碧桂園服務收購藍光嘉寶服務之後,物業行業又出現一宗大宗收並購,且時間僅相隔一周。

    如此頻繁的收並購事件,似乎在證明物業行業陷入激烈地規模“争霸”階段。

    放長時間線來看,2020年新冠疫情爆發後,物業服務企業成為資本市場熱捧的對象,随之出現物業公司赴港上市熱潮,僅2020年就有16家在港交所挂牌。

    這種現象背後,意味着物業行業整合加速,收並購将會更加頻繁。

    對此,龍湖智慧服務集團總經理曾益明曾表示:“目前行業的集中度並不高,在未來收購並的加劇,包括市場集中度越來越高,整個行業就會出現強者恒強,馬太效應越來越明顯。”

    恒大物業、碧桂園服務等競争對手大筆收購之時,龍湖物業也停止了“潛水”,強勢入場。

    億達“棄車保帥”

    簽署出售億達服務協議當天,億達中國亦有簽署一份與債務人達成和解的協議。

    3月4日,債務人(即大連億達、港鑫及均安)、安都方(即洛林、諾曼底、志圖及鴻禧)、億達方(即億達中國及其五間全資附屬公司、兩家合營公司)訂立和解協議。

    透過訂立和解協議,債務人同意其依法欠付安都方總額約2.088億美元(最終裁決金額及應計利息),待履行規定的遞延付款義務後,總付款義務将減少至1.75億美元。

    觀點地産新媒體翻閱公告獲悉,債務人需要在未來半年時間里将1.75億美元分成四次償還予安都方,其中3月5日、4月30日、5月31日及9月30日分别償還3500萬美元、5000萬美元、5000萬美元和4000萬美元。

    分期付款加之減少償還3379.34萬美元,無疑将在一定程度上緩解億達中國的流動性壓力。億達中國認為,和解協議可以減輕集團的财務負擔及改善其流動資金狀況,以及消除仲裁對公司公衆形象的負面影響。

    這份和解協議也意味着,億達中國“渡劫”迎來一絲希望。

    2019年初,控股股東中民投遭遇财務困難、債務違約等危機,導致億達中國未償還的貸款觸發提前償還機制,進而讓後者陷入流動性危機。

    于2019年2月、3月,中民投持有的中民嘉業83.29億元股權及其它投資權益的數額遭到法院兩次凍結,後一次凍結時長達到3年,進而影響億達中國簽訂的若幹份貸款協議,相關貸款債權人有權要求億達中國立即償還貸款金額90.8億元。

    面對如此現狀,億達中國並沒有充足的資金流解決“暴漲”的短期債務。據億達中國2020年中期财報顯示,該公司擁有現金及銀行結余約為12.89億元,其中包括受限制現金約為7.2億元。

    盡管債權人未要求立刻償還借款,但是以發展、運營産業園區為主營業務的億達中國,一直面臨着投入、産出不成正比的問題,借助高杠杆維持發展也使得其負債高築,于2020年中期淨負債率達125.8%。

    初步判斷,達成和解協議後,億達中國急需一筆流動資金。在這種處境下,億達中國選擇了“棄車保帥”,出售億達服務全部股權套現12.73億元,而這筆錢剛好可以覆蓋總1.75億美元債務,折合人民币11.36億元。

    公告顯示,于2020年末,億達服務的資産總值、資産淨值分别約為3.93億元及1.67億元。2020年期間,億達服務收益錄得4.81億元,除稅前溢利淨額為6224.76萬元。根據出讓協議,億達服務需承諾未來4個年度賬面淨利潤不低于7147萬元。

    若期間無法完成業績承諾,億達中國需賠償違約金差價14.24倍。按此釋義,本次交易對價相比目標公司的資産總值及資産淨值有較高溢價。

    對此,一位财務分析人士表示:“說明龍湖看中億達服務的潛力,高溢價基本都是因為協同效應。不過交易對價都是談判的,不排除是億達方面提出的要求。”

    從億達中國2020年中期财報可以發現,物業管理收入是該公司僅有錄得增長的業務,同比增長21.6%至2.7億元,物業銷售收入、租金收入、商務園運營管理服務收入、建築、裝修及園林綠化收入均錄得下跌。

    龍湖補短“産業園區”

    早在2018年,中民投爆發債務危機之前,對億達中國的支持已明顯有所下降。該年6月22日,中民投副總裁張志超辭任億達中國董事會主席,並且取消7.8億元認購億達中國11.6%新股份的協議。

    而在此前一個月,龍湖集團曾給億達中國帶來一筆26億元的“援助款”。

    彼時,雙方戰略合作框架協議顯示,将圍繞大連天地項目的産城深度融合及城市功能配套展開全面合作,即龍湖集團26.03億元收購億達中國大連天地項目,總建面24.69萬平方米。

    也就是說,億達中國與龍湖集團合作亦有三年歷史,基于雙方合作程度,龍湖集團願意高溢價進行收購,或許志在億達服務的産業園區運營經驗。

    對此,上述财務分析人士稱,龍湖物業主要集中在住宅和商業領域,這筆收購或許想往産業園區延伸,補充這塊短闆。畢竟從零開始需要很大時間和精力成本,億達的管理經驗是可以借鑒的。

    億達中國官網顯示,其于1984年成立,2014年6月在港交所主闆上市,是集園區開發、園區運營、工程建設、物業管理等業務于一體的綜合性集團化企業。其中,1998年,該公司首創的“官助民辦”模式的大連軟件園正式開園,成為國内産業園區經營管理模式的代表。

    作為億達中國全資子公司,億達服務成立于1996年,為一家專業的産業園區運營服務商,在産業園區運營管理經驗超過20年。目前,億達服務在管物業包括産業園區、寫字樓、公共事業、院校物業、商業、住宅等。

    為什麼要收購億達服務?

    事實上,曾益明在2020博鰲房地産論壇上就透露過原因。他表示,目前随着物業公司能力越來越強,參與城市管理範圍越來越大,包括保利的大物業戰略、碧桂園的城市管理,龍湖也于2018年成立城市管理公司。

    如何在這種激烈的競争中更有優勢?他給出的答案是:“怎麼樣讓這個企業變得更加有價值?就是要豐富管理業态。”

    目前,龍湖物業覆蓋了13類城市管理的空間,包括住宅、商業、案場、産城、寫字樓、醫院、學校等,但是産城、醫院、學校等是相對薄弱的一環。

    本次收購億達服務,可以為龍湖物業增加将近2000萬平方米的管理面積。

    據億達中國2020年中期報表顯示,商務園運營管理項目合計27個,委托運營管理面積合計約330萬平方米;運營住宅項目78個,總計約1188萬平方米;辦公室物業管理累計運營總建築面積475.6萬平方米。

    另龍湖集團方面透露,2020年中期,龍湖智慧服務的實管面積達到1.32億平方米,收入增幅為每年30%,毛利率超過20%,淨利率在10%-12%、甚至是15%以上。

    以上數據為基礎,龍湖物業本次收購的體量,較之前恒大物業收購亞太酒店物業、碧桂園服務收購藍光嘉寶服務小一些。

    其中,恒大物業15億元收購亞太酒店物業100%股權,獲得在管面積超過8000萬平方米;碧桂園服務48.47億元收購藍光嘉寶服務64.6203%股權,獲得在管面積約為1.4億平方米。

    在物業管理收並購浪潮中,龍湖物業目前跟進動作稍微慢一些,随着行業整合速度加快,僅靠自身物業獲得在管面積仍不及收購來的快且直接。

    要在收並購浪潮中保持頭部物業公司的位置,龍湖物業或許還需更多行動。

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    撰文:利晉    

    審校:徐耀輝



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