解局 | 收購啟迪科技大廈與金茂、首開的更新局

觀點地産網 北京的城市更新畫卷又迎來濃墨重彩的一筆。

近日，中國金茂、首開股份聯手高和資本共同設立火炬基金，認繳出資12.02億元，收購北京市海澱區中關村東路1号院8号樓啟迪科技大廈D座。

收購完成後，火炬基金将對啟迪科技大廈D座進行改造升級，從而實現股權價值及資産增值目的，並在條件具備時選擇整售或資産證券化等方式退出。

收購一線城市商業辦公項目，進行重新改造，而後實現增值並退出的案例比比皆是，但随着“國家隊”首開、金茂的加盟，讓這場中關村更新之旅集聚光環。

事實上，當地産行業進入後開發時代，新一輪的變革和轉型接踵而來，在這個新時期，一線城市的核心土地資源日漸稀缺，因此，開發商們争相通過城市更新來盤活存量項目。

首開如此，金茂更是如此。

不一樣的是，在上述交易當中，深耕棚改、舊改多年的首開，或許更希望通過持續的加碼實現業績的彎道超車；而“新兵”金茂，似乎更希望通過啟迪科技大廈D座，獲得城市更新的進階密鑰。

中關村地標的“沉沒”

從北京大學東門地鐵口出來，向左轉，行走大概一千米，四棟高達110米的等量體建築呈現在眼前，這就是啟迪科技大廈。

曾經，這里是快手的總部，因為樓頂矗立着快手巨大的橙紅色LOGO，許多網友來北京旅遊時都會到此錄制打卡視頻，這里一度成為快手網友的朝聖之地。

但近日，啟迪科技大廈被擺上貨架。

據觀點地産新媒體獲悉，前不久，首開股份與中國金茂、高和資本成立火炬基金，認繳出資12.02億元，其中，首開股份持股40%，金茂持股50%，高和投資持股10%，火炬基金設立目的為收購北京火炬創新科技發展有限公司100%股權。

公開資料顯示，火炬公司持有北京市海澱區中關村東路1号院8号樓啟迪科技大廈D座。而整個啟迪科技大廈共由A、B、C、D四棟高達110米的等量體建築構成，總建築面積18.9萬平方米，形成了清華科技園以及中關村東部的地標性建築。

最新的消息顯示，3月3日，首開股份公告稱，公司将為首茂豐和13.5億元的並購貸款提供擔保，根據40%出資比例，公司将提供不超過5.4億元連帶責任擔保，資金用于收購火炬公司100%股權。

收購完成後，火炬基金對啟迪科技大廈D座開展經營活動，通過改造升級，實現股權價值及資産增值目的，並在條件具備時選擇整售或資産證券化等方式退出。

更讓人好奇的是，中關村地標建築為何會被轉手？

對此，分析人士認為，近兩年，北京的寫字樓空置率持續走高，寫字樓遭遇出售實屬正常現象，但啟迪科技大廈地處中關村，整體位置還算比較優質，改造升級後或許能夠進一步保證出租率。

事實上，在疫情影響下，過去一年，北京寫字樓面臨空置率、租金水平下行的雙重壓力。

根據貝殼研究院發布的《北京市寫字樓市場監測報告》顯示，受疫情影響，2020年退租租戶大多為承租能力較弱的專業服務類租戶，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關村的乙級寫字樓商圈也在年中出現大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

此外，戴德梁行北區研究部主管魏東亦表示：“未來一年，在大量新增供應和全球新冠肺炎疫情尚未完全好轉的雙重壓力下，市場空置率或将被繼續推高，租金水平仍将繼續面臨下行壓力”。

分析人士提到，随着市場的變化，收並購機會越來越多，對首開、金茂及高和資本而言，空置率上行的時候，的确是收購的好時機。

金茂、首開更新局

“城市更新是數萬億的賽道”，早在2019年，高和資本創始人蘇鑫在接受觀點地産新媒體的采訪時就曾如是提到。

在蘇鑫的認知里，只要城市發展，人的消費需求就會發生變化，需求變了，在技術的推動下，城市一定會發生變化。然後，在城市變化過程中，城市更新就是一個極為重要的組成部分。

近兩年，随着增量住宅數十年疾風驟雨式發展，不少開發商也紛紛涉足城市更新業務，其中不乏萬科、恒大、保利等頭部房企。

在此次交易的兩家京城房企中，首開因其特殊的發展歷史，較早布局到舊改、棚改等更新業務當中，而金茂的步伐要來的晚一些。因此，在外界看來，這場交易更像是“京城老大哥”首開在為“城市更新小白”金茂傳授經驗。

據悉，早在2015年，首開股份就曾提出“城市復興官”戰略轉型。圍繞“城市復興官”，首開逐步形成了五大舉措：涉足住宅租賃市場、推進老舊小區改造更新、培育社區養老服務業态、參與舊城保護復興、打造創客空間平台，以此挖掘北京的存量市場資源。

根據2020年第三季度披露的數據，首開在實施與拓展的棚改及土地一級開發項目為12個（11個位于北京，1個位于廊坊），總用地面積達1589.12萬平方米。其中實施項目7個，總用地面積974.45萬平方米，計劃總投資447.33億元；後續項目5個，總用地面積614.67萬平方米。

但棚改、城市更新等項目存在周期長、難度高、回款慢等特點，一方面容易導致企業資金承壓，根據首開股份2020年三季報，首開于報告期末的負債合計2679.62億元，同比增加9.16%。其中一年内到期的非流動負債為264.95億元，同比多增25.42億元及10.61%。

另一方面，城市更新回款慢等特點亦導致企業銷售很難在短期内集中爆發。所以即使首開在大力推進城市更新，卻難以在銷售中得到突出呈現，2020年全年，首開股份實現簽約金額1074.55億元，同比增長6.03%，位列觀點指數銷售排行榜的第43位。

此次聯手金茂、高和資本更新啟迪科技大廈D座，或能為首開尋得彎道超車的新方法，畢竟通過多家抱團的方式能夠減少企業的資金沉澱。

對比來看，近兩年，中國金茂雖大力發展其城市運營項目，並通過高端産品“金茂府”在市場上占據了一席之地，但在城市更新方面，始終“涉世未深”。

但随着房地産行業由增量市場向存量市場轉變，一線城市核心區域的土地資源日漸稀缺，能夠盤活存量用地的城市更新業務越發凸顯其重要性，金茂自然希望從中分得一杯羹。

據悉，去年4月，金茂資本聯合豬八戒網共同打造了首個城市更新“互聯網共享新辦公”項目，位于北京市中關村科技園上地信息産業基地。而後，同年6月，中國金茂與福星惠譽就廣州城市更新達成戰略合作；9月，中國金茂、濱江集團共同打造的城市更新住宅産品“秦望府”落地……

不難看出，中國金茂在城市更新方面依舊存在較大野心，而此次的合作，無疑将成為金茂學習首開、高和資本等更新經驗的重要渠道，更将成為金茂加大城市更新布局的一個跳闆。

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