1-2月房地産企業新增土地儲備報告·觀點月度指數

觀點指數 2月地市淡季如期而至，土地整體供應和成交力度持續走弱。

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，2021年2月土地供應數量676宗，環比供應減少83宗，同比供應增加60宗，供應土地規劃建築面環比減少2.9%，同比增加2.7%。

三線城市供應數量和供應建築面積降幅最大，一線城市則由于月内多宗大體量工業用地入市，呈現出供應數量減少、供地建築面積增加以及起始樓面價驟減的情況。

成交方面，2月100個重點城市成交土地數量555宗，環比減少401宗，同比減少270宗；成交土地規劃建築面積1983.3萬平方米，環比減少41.2%；成交總價環比減少19.7%，同比減少4.5%；平均溢價率15.8%，環比上升2.3個百分點，同比上升5.47個百分點。

分城市能級來看，一二三線城市土地表現為成交建築面積環比下降，成交樓面價和溢價率上升，反應出了當前房企嚴控土地支出，競相補倉優質地塊的狀況。

考慮到供地政策的變化以及年初積極納儲可以對全年可售貨值形成有效補充，預期在接下來的3月拿地高峰期，土地市場熱度進一步上升。

城市更新方面，據觀點指數統計，月内10家房企在城市更新業務上有新的動作，包括珠江投資、勤誠達、俊發、合景泰富5家房企正式簽約新的城市更新項目，儲備規模進一步發展。

頭部房企積極擴儲，央企拿地力度加大

觀點指數發布的“1-2月房地産企業新增土地儲備”研究顯示，碧桂園、保利，1-2月累計新增土儲分别為643.7萬平方米、603.0萬平方米，遠高于萬科的389.6萬平方米。

來源：觀點指數整理

整體拿地積極性上，頭部房企前兩月加大納儲力度，拿地銷售比為0.29，遠高于前10-30以及前30-50階段的房企。其中，前兩月招商蛇口、華潤以及保利3家央企拿地銷售比分别為0.64、0.57和0.43，遠高于其他頭部房企。

從單月拿地情況來看，保利和融創非常活躍。

2月，保利斥資161.9億元，新增加房地産項目 15 個，新增土地建築面積294.9萬平方米，為當月新增土儲建面最多的房企。另外，融創同樣斥資184.6億元進行大手筆擴儲，新增土地建築面積174.5萬平方米。

根據觀點指數發布的房企新增權益土儲、拿地權益金額及新增貨值數據顯示，1-2月，保利發展新增權益建築面積445.9萬平方米，以微弱優勢領先碧桂園。

另外，保利發展首兩月新增貨值911.9億元，遠超其他房企。1-2月拿地權益金額最多的是萬科，對應的拿地權益金額為258.1億元。

值得注意的是，1-2月已經有9家房企新增貨值超過300億元，較上月新增5家。前30貨值門檻值由1月的50.6億元上升至99.2億元。

成交建面環跌超40%，優質地塊争奪促溢價上升

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，2021年2月土地供應數量676宗，環比供應減少83宗，同比供應增加60宗，供應住宅用地177宗，商服用地97宗，工業用地368宗，其他用地34宗，供應土地規劃建築面積5992.5萬平方米，環比減少2.9%，同比增加2.7%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

2月單月，一二三線城市供應土地數量分别為39宗、310宗、313宗，環比供應分别減少2宗、3宗、74宗，同比供應增加4宗、96宗、-50宗；供應土地建築面積為514.7萬平方米、2842.0萬平方米、2477.0萬平方米，環比增速分别為37.7%、8.4%、-20.3%，同比增速分别為7.8%、66.8%、-31.6%。

從供地趨勢上看，2月淡季各地供地數量環比稍有下降，其中三線城市供應數量和供應建築面積降幅最大。一線城市則由于月内多宗大體量工業用地入市，呈現出供應數量減少、供地建築面積增加以及起始樓面價驟減的情況，這同時也拉動了平均起始樓面價由上月的2700.4元/平方米降低至2115.7元/平方米。

數據來源：Wind，觀點指數整理

成交方面，由于春節假期原因，2月土地市場延續上月疲弱态勢，成交量進一步下滑。

具體而言，2月100個重點城市成交土地數量555宗，環比減少401宗，同比減少270宗；成交土地規劃建築面積1983.3萬平方米，環比減少41.2%，同比減少40.2%；成交總價約1983.3億元，環比減少19.7%，同比減少4.5%；成交樓面價4193.7元/平方米，環比上升36.5%，同比上升59.7%；平均溢價率15.8%，環比上升2.3個百分點，同比上升5.47個百分點。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級看，2月房企補倉優質地塊積極性高，熱點城市紮堆競拍情況頻現，部分地塊溢價率上升明顯，城市土地熱度進一步分化。

具體而言，2月一線城市土地成交數量58宗，環比減少63宗，土地成交建面591.4萬平方米，環比下降49.4%，但由于月内北京和上海數宗地塊高價、高溢價率出讓，如以85.8億元、70.9%溢價率出讓的北京順義新城地塊，以及64.5億元、36.2%溢價率出讓的上海普陀石泉社區地塊等，促使當月成交總價與成交樓面價分别環比上升26.3%與149.8%，溢價率亦上升3.6個百分點至10.04%。

另外，二三線城市土地成交情況與一線城市類似，均表現為成交建築面積環比下降，但成交樓面價和溢價率反而上升，這反應出了當前房企嚴控土地支出，競相補倉優質地塊的狀況。

考慮到供地政策的變化以及年初積極納儲可以對全年可售貨值形成有效補充，預期在接下來的3月拿地高峰期，土地市場熱度會進一步上升。

滬杭成交建面領先，多地提出年内老舊小區改造目標

數據來源：Wind，觀點指數整理

從城市成交土地建面數據來看，2月上海市共成交土地32宗，成交土地建面265.7萬平方米；重慶、杭州、濰坊以及惠州分别以成交土地建面262.7萬平方米、226.1萬平方米、208.2萬平方米、206.7萬平方米緊随其後。

2月土地成交總價前五的城市分别是上海、杭州、廣州、北京以及蘇州，成交總價分别為441.0億元、137.5億元、136.8億元、136.5億元和112.8億元。

來源：觀點指數整理

從2月涉宅住宅用地成交總價數據來看，成交價格最高的是上海地産競得的虹口區四川北路街道地塊，為111.4億元；其次是華潤和保利聯手競得的順義新城第23街區新國展三期項目地塊，成交價格為85.8億元。

值得注意的是，成交總價前十中列舉的6宗地塊均是由央企、國企背景的房地産企業競得，月内華潤領銜，憑借雄厚的資金實力、融資成本低的優勢大舉擴儲。多數民營企業在資金有限和優化财務結構的前提下，更傾向于招拍挂以外的方式，例如收並購、城市更新等方式獲得土地儲備。

在集中供地新政出台之後，22個重點一二線城市的土地市場出讓節奏将迎來重大變革，行業内具備資金優勢以及多樣土地投資渠道的房企優勢将更加明顯。

來源：觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，月内10家房企在城市更新業務上有推進動作，珠江投資、勤誠達、俊發、合景泰富5家房企正式簽約新項目，儲備規模進一步擴大。

其中，珠江投資一口氣簽下五鳳經濟聯合社下轄的沙溪、五村、泰甯三個自然村，三村改造範圍約88.88公頃，總投資約228.9億元。

根據國家對房地産轉型升級的需要，城市更新項目成為了熱點的政策話題，城市更新提速勢在必行。據住建部統計，2020年全國實際新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，完成量超過預定的3.9萬個小區年度目標。

在新的一年，政府預期新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個。各地方政府也相繼部署改造任務，例如石家莊年内将改造645個老舊小區，杭州年内将完成200個小區綜合改造提升。而北京也透露今年計劃新開工300個老舊小區改造項目、約1100萬平方米。

随着改造項目加速推進，預計國資背景的房企将在城市更新領域内擁有更多的發展機會。