2月長租公寓發展報告·觀點月度指數

觀點指數 新年伊始，萬象更新。在“利好+監管”政策推動下，國内租賃市場逐步從亂序中走出，邁向新的開始。

同時，亦有公寓企業轉型煥新，如旭輝領寓透露将于3月1日起正式更名為“旭輝瓴寓”。

對于此次更名理由，旭輝瓴寓則表示是基于對公司的業務發展模式有了更清晰的認知，未來旭輝瓴寓将重點發展綜合型租賃社區業務，而不是做單獨一棟樓的租賃模式，聚焦于一線和核心二線城市。

近年來，“租賃社區“越來越被長租公寓企業看好，比如此前專注于分散式公寓的自如，與國資合作轉型開展大型租賃社區項目，此等轉型動作，亦可以看作是國内長租公寓市場的一個趨勢。

從供給端來看，集體建設用地入市和國有租賃型用地開發建設增多，社會力量亦熱衷于對新賽道進行探索，未來租賃式社區數量或将成倍增多。

自如表現亮眼，青客發展仍舊承壓

去年長租行業經歷了較大沖擊，疫情影響下出租率下降，價格走弱，甚至導致部分機構爆雷。2020年已成為過往，随着國内經濟回暖，在經過數月休養生息後，存留下來的長租公寓企業亦逐步走出了陰霾。

市場消息顯示，自如于月内推出了業主資産委托的新模式“增益租“，該新模式前期已在京滬等地試點，並将于3月份在自如布局的其他城市落地。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

“增益租”模式，即為自如與業主共同确定房屋出租價格，實現“收出無差價”，也就是說，自如給業主的月租金=租客給自如的月租金。同時，向業主公開實際出租收益，與業主分享品質升級和未來市場向好的增益價值。如果遭遇市場下行、出租情況不理想，自如也會向業主支付目標收益八成左右的保底收益。

表面來看，這對公寓企業來說並不是一盤好的生意。一直以來，長租公寓行業大都是以低收高租的模式來實現盈利，此次自如主動壓縮其盈利空間，同時還給業主承諾保底收益，加上運營成本，這明顯是一項虧本生意。

自如並未主動公開其收入情況，另據自如官微披露， 2020年自如增值服務訂單數量上有較大的突破。

數據來源：企業官微、觀點指數整理

從中可以推測，除房租以外的增值服務收入有着明顯地增長趨勢，這些也漸漸構成了自如除租金以外的另一筆重要收入。

有了一定增值服務作為基底，自如通過加大對裝修的投入，提升産品力，為業主提供服務及保障，同時，也會吸引更多的業主将其房源托管予自如，進一步擴大其業務布局，從而形成規模效應。而實際情況是否如此，一切言之尚早。

而來到發展第六個年頭的旭輝瓴寓，也迎來了新的轉變。2月22日，旭輝領寓透露将于3月1日起正式更名為“旭輝瓴寓”。

得益于早期行業大環境的利好，旭輝瓴寓在創立初期便取得了頗為可觀的規模發展速度。截至2020年12月31日，旭輝瓴寓已布局18座城市，已拓房源超74400間，開業房源28730間。

而此次更名，亦預示着旭輝瓴寓會将重點放在發展綜合型租賃社區業務上，而不是做單獨一棟樓的租賃模式。

上海浦江華僑城柚米社區是旭輝瓴寓轉型後首個成功落地的綜合型租賃社區，據市場資料顯示，瓴寓和張江集團合作打造的張江納仕國際社區将于2021年6月入市。同時，項目也是上海的首塊R4（租賃型）地塊，項目總建築面積逾6.5萬平方米，共有17棟住宅樓，約993套房源。

此外，在行業選手紛紛開拓新邊疆的時候，青客仍在負重前行。2月，青客發布了2020财年财務數據。截至2020年9月30日，青客營業收入入12.08億元，同比下降2.1%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

數據顯示，2017-2020年9月30日，青客公寓淨虧損分别為2.45億元、4.99億元、4.98億元、15.34億元；資産負債率分别為137.17%、143.82%、145.02%、。截至2020年9月30日，青客淨利潤虧損進一步擴大，金額達到15.3億元。

截至2020年9月30日，青客總資産為8.51億元，同比減少52.73%，而總負債升至28.45億元，同比增加9%。

與業内其他處于虧損中的公寓企業相似，對于虧損原因，青客在财報中指出，主要是新冠疫情對經營業績造成不利影響。尤其是在一季度，導致租戶大量流失，出租率下降以及房源的平均租金下降，進而導致了收入減少。

有趣的是，受疫情等因素影響，青客在2019至2020年9月30日期間，其已簽約租賃單位數量減少了17.5%，而在2020年7月，青客又以1.3億美元（約8.4億元）收購國内另一長租公寓企業美麗屋，新增房源7.22萬間。

業績連年承壓，導致其股價在二級市場亦不盡人意。截至2月26日美股收盤，青客公寓股價2.59美元，市值僅約1.239億美元。在2019年11月上市之初，股價最高達20.43美元，上市當日市值為8.37億美元。一年股價下跌超80%，市值也縮水約82%。

資金監管再升級，一線城市整頓租賃市場亂象

截至2020年9月，在青客租賃房源中，有11.9%的租金由租金貸提供，而在2019年同期，使用租金貸支付比例為65.4%。

個中緣由可以追溯至2019年，2019年12月由住房和城鄉建設部等6部門印發的《關于整頓規範房屋租賃市場秩序的意見》要求，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。這也是諸如青客等公寓不得不清理租金貸業務的原因。

進入2021年2月，對租賃行業的資金監管再度升級，北上廣深四個一線城市密集出台文件，整頓租賃市場亂象，推進長租公寓市場穩健發展。

來源：公開資料、觀點指數整理

在行業發展初期，長租公寓企業利用“租金貸”等融資方式，與金融機構合作，利用期限錯配套取租戶房租。而受疫情等因素影響時，企業資金鍊會愈加緊張，導致資金回流不及時而斷裂。另一方面，在各地更嚴厲的監管下，既有的問題會集中暴露，並形成連鎖反應。

自2020年下半年以來，各地政府紛紛對“租金貸”等金融産品經行政策性規範，對于依賴租金貸做“、“長收短租”而形成資金池發展的租賃企業是毀滅性的打擊。同時，随着監管政策的不斷明晰，不僅有利于引導行業長期穩定發展，保障業主與租客的正當利益，也能促使企業更注重自身的穩健運營，而不是盲目擴張。