2月産業地産運營發展報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-03-17 18:22

  • 月内物流業景氣指數和倉儲指數都出現下滑,不過随着春節後生産經營活動逐步恢復,3、4月份的階段性需求也會逐漸增加。

     

    觀點指數  進入2月,由于春節假期,産業地産企業基本都進入休整階段,僅月初和月尾出現零星簽約和重大項目開工,3月份将逐步有上市産業地産企業發布業績預告。

    物流方面,受節日及加強冷鍊物流和局部地區疫情防控需要的影響,2月份物流業景氣指數和倉儲指數都出現相當幅度的下滑。

    不過,随着春節後生産經營活動的逐步恢復,3-4月份的階段性需求也會逐漸增加。

    值得關注的是,兩大自營物流巨頭順豐控股和京東物流都在2月瞄準香港資本市場,分别作出了收並購、分拆上市和發行物流地産REITs的舉動,希望能盤活手下優質倉儲物業。

    招商蛇口表現亮眼,年後與深免簽訂深化合作意向書

    春節一過,招商蛇口就與深圳市國有免稅商品(集團)有限公司簽訂深化合作意向書,雙方寄希望于整合資源,推動在郵輪免稅、母港免稅業态一體化、跨境電商以及其他新型業态領堿的探讨和合作。

    由于政策推動,海南免稅業務迎來重大利好,免稅業務成為風口。海南獲批新增6家免稅店,其中一塊免稅牌照被深免集團拿下,深免海口觀瀾湖免稅購物城在1月31日開業。

    招商在海南已布局三個重點産業項目,分别為三亞深海科技城項目、博鰲樂城國際旅遊先行區項目及招商局海南區域總部項目。

    而聯東集團則在2月22日完成了聯東U谷·常州國際企業港的竣工交付。該項目是聯東集團在常州投資開發的首個項目,總投資10億元,規劃占地96畝,總建面8.8萬平方米。

    作為國内首個執行公募REITs申報計劃的産業園區企業,東湖高新業績盈喜,預計2020年度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為5.98億元到6.88億元,與上年同期相比增加4.15億元到5.05億元,同比增長227%到276%。

    根據公告,東湖高新業績大幅增長主要源于兩個方面:首先是主營業務上,工程建設及環保科技業務收入均實現了正增長,並采取了加大回款力度、償還有息債務、壓降融資成本等措施;其次,上年同期合夥公司發生了3億元的投資虧損,而2020年度無該項計算。

    由于春節假期,除零星簽約和重大項目開工外,産業地産企業基本都在進行年度匯總。

    3月份逐步有上市産業地産企業發布業績預告,體現企業接下來這一年的工作重點。

    倉儲指數大幅下滑,節日因素顯著

    受節日及加強冷鍊物流和局部地區疫情防控需要的影響,2月份物流業受累。

    根據中國物流與采購聯合會發布的數據,2021年2月中國物流業景氣指數為49.8%,較上月回落4.6個百分點,跌至50%荣枯線之下;中國倉儲指數為48.9%,較上月回落3.3個百分點,同樣跌至荣枯線以下。

    從行業看,主要是快遞快運業和冷鍊物流受到的影響較大。節日因素顯著,因此不足以代表物流、倉儲業的總體變化趨勢。

    數據來源:中國物流信息中心、觀點指數整理

    分指標來看,業務總量指數、平均庫存量指數、庫存周轉次數指數、從業人員指數均呈現不同程度回落,反映出受節日因素影響,物流業務活動規模增勢減弱。特别是春節期間從業人員大批返鄉,用工情況受到一定影響。但也要注意到,就地過年政策和快遞公司“春節不打烊”對數據有一定支撐。

    2021年2月份,中國倉儲指數為48.9%,較上月下跌3.3個百分點,跌落荣枯線下。各分項指數中,業務活動預期指數、期末庫存指數較上月有所回升,延伸業務量指數與上月持平,其余指數均有不同程度的回落。

    數據來源:中國物流信息中心、觀點指數整理

    其中,由21類商品組成的2021年2月期末庫存指數為59.8%,較上月上升8.9個百分點,反映出企業備貨增加,庫存水平明顯提高;業務量指數明顯下滑,跌至41.7%,較上月下降16.6個百分點至荣枯線以下,反映出受春節假期影響,倉儲業務量明顯下降。

    總體來看,2月份由于春節假期到來,生産經營活動受到相當程度影響,供需兩端均有所放緩,商品周轉速度下降,倉儲業務量減少。

    随着春節後生産經營活動的逐步恢復,3、4月份的階段性需求也會逐漸增加,倉儲業務将有明顯增長,未來短期内行業将會逐步向好,回歸均值。

    數據來源:中國物流信息中心、觀點指數整理

    從全國倉庫需求和業主報價看,根據物聯雲倉數據,2021年2月一線城市需求面積為45.6萬平方米,環比下跌31%;二線城市需求面積23.13萬平方米,環比下跌19%;其他城市需求面積6.84萬平方米,環比下跌65%。

    反映到價格上,2月除一線城市倉儲價格與上月相比下降,其他城市則回升。數據上看,一線城市倉庫報價30.35元/平方米/月,環比上漲2%;二線城市報價23.81元/平方米/月,環比上漲2%;其他城市16.6元/平方米/月,環比上漲3%。

    觀察主要物流企業,兩大自營物流巨頭順豐控股和京東物流都在2月瞄準香港資本市場。

    擁有大量物流園區資産的京東物流在春節之後正式啟動了赴港IPO。招股書顯示,截至2020年三季度,京東物流已在全國運營了超過800個倉庫,包含雲倉在内,運營管理的倉儲總面積約為2000萬平方米,其中包括了28座大型智能化物流園區“亞洲一号”。

    順豐控股則向港交所遞交了REITs的上市申請,該不動産信托基金的底層資産為位于中國香港、佛山和蕪湖的三個物流園區資産,資産估值60.93億港元(折合人民币約50.7億元)。

    三處物業中兩處位于粵港澳大灣區,一處位于長三角經濟帶,均符合投資者對優質資産的區位喜好。物業總建築面積為23.44萬平方米,總可出租面積30.8萬平方米,目前總出租率為94.9%,其中約81.9%的租戶來自物流行業。

    受電商發展的影響,物流地産目前已成為中國投資市場最受關注的核心投資類别,國内外資本紛紛加碼。

    不過,自建自持物流倉儲,無論資産多麼優質,對于電商企業來說也是一個相當大的負擔,重資産會給電商企業的現金流造成壓力,大幅拉高其資産負債率,此時選擇發行REITs或是成立物流地産基金就非常符合電商企業降負債、精主業的訴求。

    撰文:黎浩然    

    審校:歐陽穎



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