2月聯合辦公發展報告·觀點月度指數

觀點指數 随着國内疫情管控逐漸明朗，聯合辦公行業亦逐漸擺脫陰霾，進入有序恢復階段。頭部企業擴張勢頭依舊充足，本月雷格斯、創富港均有項目開業。

資本市場方面，聯合辦公行業再起漣漪，市場消息顯示，優客工場完成IPO後首次增發，拟公開募集資金達2000萬美元。而此前上市折戟的WeWork亦傳出消息，拟于2021年重啟上市計劃，並可能使用SPAC模式完成上市，估值或達100億美元。

同時，2月26日，築夢之星正式向美國證券交易委員會(SEC)提交了招股書，拟以“BDS”為股票代碼，申請在納斯達克上市，計劃發行460萬股普通股，發行價區間定為每股5-6美元，最多募集2760萬美元。

回顧2020年，疫情給傳統辦公與聯合辦公帶來巨大挑戰。行業競争加劇、用戶減少與需求升級等成為挑戰，部分企業進行業務優化收縮，及時止損，以應對低迷的市場環境。

2021年，聯合辦公加速對接資本市場對接，並且伴随着國内經濟好轉，國家對中小型企業及初創企業優惠政策頻繁推出，預計2021年聯合辦公行業的宏觀發展條件會優于往年。

頭部企業規模優勢深化

整體來看，頭部企業保持擴張速度，繼續深化全國布局，市場滲透率逐漸提高。

本月，優客工場在存量物業舊改賽道中再落一子，東莞七彩虹·優客工場正式簽約，項目面積達1.8萬平方米，同時優客工場旗下輕資産運營品牌大然淩一将對其老舊商場進行重新規劃與升級。

近年來，随着我國城市化進程逐步推進，“盤活和價值塑造”是存量時代下城市更新中的重要一環。而聯合辦公對存量物業的管理屬性很好的契合了物業資産升級這一需求，優客工場、辦伴以及WeWork中國等頭部企業已有所參與。

沉寂許久的雷格斯亦有所動作，公開信息顯示，2月份雷格斯在上海陸家嘴核心位置新增項目。另據雷格斯官網顯示，預計2021年在全球範圍内新開業69個聯合辦公項目，其中位于中國的項目有3個，包含2個位于上海的項目以及1個位于香港的項目。

值得注意的是，2020年雷格斯在國内並無新項目落地，而此次雷格斯再次深化國内布局，或許是由于國内經濟轉好及對聯辦市場持續看好所至。

辦伴方面，與上海通安房地産開發有限公司及上海天順經濟發展有限公司達成合作，拟在上海打造商場區頂層5383平米，預計開放856工位的項目。據悉，該項目是辦伴的首個商場綜合體項目。

值得注意的是，聯合辦公與商辦、酒店等跨業态合作逐漸常态化。聯合辦公行業的靈活優勢，與産業園、商業、酒店等業态企業合作，充分利用碎片空間，實現經濟效益最大化。

對于商業業态而言，通過引入聯合辦公，可以迅速聚集優質企業與團隊入駐。同時，聯合辦公由于存在一定的社交屬性，可以為商業體帶來相對穩定的線上線下流量，帶動商業體消費層次轉型升級，從而提高商業體與聯合辦公的招商與客戶留存，實現雙赢。

資本篇章開啟，聯辦行業加速接軌資本市場

2020年年底，優客工場成功以SPAC形式在納斯達克成功上市，拉開了聯合辦公的資本市場帷幕。此後，創富港向深圳證監局報送了上市輔導備案材料並獲受理；WeWork計劃借殼上市，估值或逾100億美元；創聯工場亦傳出進一步接軌資本市場的聲音。

2月份，築夢之星正式向美國證券交易委員會(SEC)提交了招股書。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從營收構成來看，與目前市場上大部分聯合辦公企業相似，空間租賃收入為築夢之星的主要收入來源，其他增值服務類收入在财報中表現並不出彩。2020年上半年，租賃服務收入在總營收中達到了98.34%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

規模方面，據招股書數據顯示，截至2020年6月30日，築夢之星目前擁有項目數50個，布局全國26個城市，工位數有4.4646萬個，其規模放眼全國聯辦企業，屬中遊水平。

觀察近年規模數據可以發現，築夢之星在2019年獲得了較大增長，但現金流狀況不甚理想，很大程度上是因為收並購同類型企業，進行資本擴張道路。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

數據來源：企業招股書、觀點指數整理

2019年12月，築夢之星以總對價74.8萬元收購了北京東衆投資管理咨詢有限公司持有的深圳市東衆企業管理、杭州東衆企業管理和南京東衆企業管理三家公司的100％股權。據悉，該筆交易繫築夢之星收購SOHO3Q深圳、杭州和南京子公司。

行業發展初期，聯合辦公行業的特征是燒錢換規模，再用規模換份額，實現規模效應。因此，融資對築夢之星的發展來說至關重要。

而築夢之星本次IPO募集資金中的35％将用于潛在的戰略投資和收購，其余約40％資金将用于擴展空間和服務産品，例如辦公空間在線搜索工具；約25％的資金用于一般公司用途，包括營運資金需求和其他公司用途。

另一方面，橫向結合優客工場的數據，以此推測目前國内聯合辦公行業主要受衆企業所屬行業。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

可以發現，目前聯合辦公的主要受衆行業為信息技術、教育服務等，第三産業行業為目前聯合辦公行業主要客群。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

客戶規模方面，盡管築夢之星在招股書中表示，公司目前主要客戶規模為中小型企業，但營收中大客戶占比逐年提高，這也預示未來行業走向或許會從面向初創團隊轉向大客戶屬群。

而大客戶屬群規模比較大，可以幫助聯合辦公企業一次性消耗較多空置工位，降低空置率，同時規模公司自身經營相對初創團隊來說更加穩定，給聯辦企業帶來更為穩定的收入。

值得注意的是，大客戶屬群是一把雙刃劍，在享受穩定的同時，同樣會面臨更大的風險。如若遇到大企業屬群的解約，可能會令聯辦企業承受無法收回的沉沒成本和交易成本的風險，這就需要聯辦企業進一步提高自身的服務、管理水平，提供更優質的服務以此來維持穩定長久的客戶關繫。