樓市調查 | 喜悅里首推售罄？ 萬科廣信資産包拆解與存量倚重

觀點地産網 王石曾笑言，廣信資産包是自己告别萬科的一個大禮包。

2017年6月，告别“王石時代”的萬科，在那場史詩級的拍賣中以551億的成交價，一舉獨攬沉寂了20年的廣信資産包。

此後三年間，項目本身並沒有太多進展，更多是推進訴訟解決、資産交割、公司改制。直到去年6月份，廣信資産包開發主體萬溪引入了以信達、綠景為首的七家戰略投資者。

至此，資産拆解行動似乎才正式拉開序幕。

2021年3月中旬，萬溪在朋友圈投放的一張廣告顯示，萬科喜悅里将在3月14日全線漲價3%。

據悉，萬科喜悅里是由資産包中一宗白雲三元里的地塊開發而成，即是廣信資産包里首個面市的項目。

首個資産包項目

率先推出市場的正是前身為“丹桂園”的項目地塊。觀點地産新媒體了解，該項目位于廣州三元里和飛翔公園地鐵站中間，處于越秀北和白雲新城的交界地點。

項目隸屬于三元里闆塊，緊挨着沙涌北社區，項目門前正對着就是三元里大道和機場快速；成熟商區的話，3公里範圍内包括有凱德雲尚、五号停機坪、萬達廣場等。

從宣傳口徑中，可以看到萬科喜悅里主打的亮點在于區位，即宣稱項目介于越秀與白雲之間，既可以享受白雲新城規劃政策的美好，往西約200米又可以享受越秀中心城區的核心資源。

從一購房群交流信息來看，這也是吸引不少購房者的地方之一，且目前三元里僅保利閱雲台一個新盤在售，處于缺貨狀态；但同時也有購房者顧慮項目旁的高架橋噪音影響，項目銷售人員則安慰稱，項目作了降噪處理，且老城區便利也正因為路網密集，汽車噪音無可避免。

另據項目銷售人員告訴觀點地産新媒體，産品也是該項目主打亮點，如低密度社區、容積率2.77、實用率85%左右，全部戶型為朝南向。

據悉，之所以擁有較低的容積率，也是因為整個小區占地面積9408平方米，僅規劃開發三棟18層住宅，一字排開，每棟2梯4戶，戶數僅在186戶。

作為萬科資産包首個面市項目，效果幾何呢？

雖有一些口徑宣稱萬科喜悅里于3月中旬過後才首次開售，但據了解，項目首開應是在2021年元旦當天。

一鍊家中介表示，萬科喜悅里在1月1日當天已開售，項目首開均價為每平方米超4萬元，其中85平方米的戶型最低售價不到350萬，計算下來約4.1萬/平方米。但其表示並不知曉項目去化情況。

有業内人士也表示，1月份所謂的開售可能僅是開放小範圍的誠意登記。

另據觀點地産新媒體查閱獲悉，事實上萬科喜悅里于3月8日才正式獲得編号1#2#3#棟的銷售許可證，預售證号為穗房預（網）字第20210167号，合計獲批房源共131套，主力戶型為85-10平方米三至四房。

獲得預售證之後，萬科才于3月10日展開大陣仗的正式開盤，推售價格為4.5萬元/平方米起。

随後可以看到，除了在朋友圈投放調價3%的廣告，廣州萬科、萬溪相關人員也發布關于喜悅即将全線漲價倒計時的海報。

之所以開盤即調價，上述鍊家中介人士則表示屬于“正常現象”，項目後期在售肯定比前期賣得貴一些。

“房企營銷都是五花八門。”也有房企營銷人員則對觀點地産新媒體表示，小範圍調價居多是因為促進成交，漲價並不是重點，意在傳達出貨源緊俏的感覺。

據了解，這種調價行為往往發生在市場相對熱銷、有一定市場客戶積累基礎的情況下，通過極小幅度的調價使得前期購房者産生信心，同時引導欲購未購者帶來刺激，産生導購欲念；而這種漲幅一般為每次3%到5%。

以3月14日作為分界線，在14日前，購房群里喜悅里銷售人員表示項目最便宜的為低樓層戶型，價格在4.5萬元左右；14日之後則表示85方戶型在4.8萬到5萬多左右的價格。若忽略具體戶型、樓層粗略計算的話，或大概有6%左右的漲幅。

而從去化效果來看，據項目方表示，此次開盤推售的兩棟18層小洋樓在開盤當天已全部售罄，總銷售額近6億。同時，此次開盤後，項目僅剩2棟的樓王單位還未推售，余貨不足70套。

項目銷售人員則在3月14日表示，項目2棟于當日今天加推，還有最後幾十套便即将清盤。

不過有中介也表示，喜悅里這個項目前期推售的時候效果並不是很好。“區域其實一般，接不上白雲新城規劃的邊，一個星期成交都沒有兩單。”

另據收集的反饋來看，産品的戶型、密度方面确實對買家有一定吸引力，但周圍環境較為雜亂是一些買家比較介意的地方，如提到附近有汽配廠、批發市場等較多，人流密集，貨車穿行，居住環境一般。

廣州萬科倚重

除了首面市的喜悅里，下一步廣信資産包里還有哪些項目得以拆解出來？

據萬科2019年年度報告，廣信資産包占地面積79.97萬平方米，規劃建築面積達211萬平方米。資産包的核心資産包含廣州市區17個未開發完畢的土地，涉及花地灣闆塊、白鵝潭經濟圈、東山百貨大樓一帶、浣花路爛尾樓等。

簡單梳理的話，其中有11個項目位于荔灣區，前案名分别為碧桃苑、玫瑰苑、百合苑、牡丹苑、玉蘭苑；有3個項目位于白雲區，為丹桂園、金蘭花園、春蘭花園；另有萬福花園、中山三荣華南位于越秀，獵德商住樓位于天河。

除了上述提及的喜悅里原項目“丹桂園”，目前進展較快的還有位于荔灣區的“玉蘭苑”。

值得注意的是，玉蘭苑正是花地灣項目中的一塊土地，而花地灣近千畝閑置未開發地塊，正是廣信資産包里面積最大、最核心的土地資源——坐擁地鐵上蓋，位于廣州市政府規劃建設的白鵝潭經濟圈中心地帶，同時是“廣佛同城化”的必經之地。

該地塊最先于1988年由廣信房産以2.808億元中標，樓面地價僅為218元/平方米；而據如今房企在周圍地塊拿地超4萬的樓面價對比，花地灣地塊在30年間地價升值近190倍。

回到項目層面看，玉蘭苑如今正被萬科開發為“萬科金域曦府”項目。

此前現場公示的施工圖顯示，該項目将建成13棟樓房的超高層，同時配建有醫院和幼兒園。據悉，項目目前處于誠意登記階段，並将在于年内入市銷售。

項目銷售稱，曦府價格預計會在5.5萬到6萬，目前已經在建設，預計2023年收樓。

另據廣州萬科方面表示，資産包中位于越秀區的荣華南地塊也将在近期有新動作，将打造為不同以往的高端豪宅項目，預計明年面市。

若将觀察視角拉至整個廣州萬科，如今其活躍在整個市場視線的四個項目中，不管是已入市喜悅里、金域悅府、城市之光，亦或是等待入市的金域曦府，都不是通過招拍挂所得的土地資源。

其中，除了上述提及的由權屬復雜的廣信資産包轉換而來的兩個項目，金域悅府、城市之光則是舊改項目中的融資部分，前者為白雲區田心村舊改，後者為黃埔文沖村舊改項目。

這四個項目，構成了目前萬科在廣州主城區的核心貨源。

不管是舊改或者收購，這些項目來源更多是一種存量資産，部分土地歷史久遠，涉及問題復雜，且因為未進行開發或屬于管理被占用，這也使得萬科在獲得土地之後往往要進行一些土地清收、整備等工作，才能達到熟地狀态。

這遠比招拍挂直接獲取項目困難，然而又是目前廣州萬科不得不去走的一條路。

據悉，近幾年來廣州萬科通過招拍挂入袋的土地屈指可數，尤其是在2019年全年在土地招拍挂市場無一收獲。但另一邊，轟轟烈烈的廣信資産包三年無果，舊改獲取與開發周期較長，這也使得廣州萬科的銷售地位有所下降。

從金沙洲闆塊的四季花城起步的廣州萬科，在羊城發展的十余年間通過住宅、商業、長租公 寓多個闆塊站穩根基，也創造了不少高光時刻如2012年廣州萬科銷售業績突破百億規模，2016年與保利争奪一哥。

但在此後，萬科在銷售規模上並無實現太大突破，並于2018年開始跌出廣州前三，此後兩年間位列銷售第四名。

業績方面的吃力，也透射出目前萬科在廣州的存貨現狀。據悉，目前萬科在廣州的銷售來源主要是黃埔萬科幸福譽、增城萬科城與萬科金色里程等近郊項目，其他諸如白雲萬科森林等項目均所剩貨量不多，接近清盤。

可以說，廣州萬科目前的發展倚重于廣信資産包、舊村改造的存量業務開發。

這些業務壓力與調整也反映到公司架構上。伴随着萬科的“大江大海”計劃，廣州萬科的總經理在短短兩年間幾經輪換，從唐激楊到薛峰，再到李升陽。

最新于3月初，這一職位再度變動，原青島萬科總經理曹江巍接過廣萬總經理一職。而李升陽，則任新成立的南方區域事業集團城市更新公司總經理。

這也就印證了去年萬科南方區域媒體會上孫嘉所透露的架構調整：在不久的将來，集團批準後，南方區域會成立繼廣州萬溪之後第二家專門的城市更新平台公司。

另據觀點地産新媒體發現，于2020年11月，廣東省三舊改造協會曾發文稱，廣州萬溪已正式列入協會會員名錄。

這不免令人猜想，未來廣信資産包拆解完成之後，經驗豐富的萬溪是否會轉變角色，承擔更多的存量業務改造。股東大會上祝九勝曾表示，“如果我們能和合作方一起，把這個不良資産包解好，就能建立起不良資産的盤活能力，以此提升萬科在大型復雜交易領域的能力。”