2月養老運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數  2月份，4家大型連鎖養老企業有積極動作，分别是以自建自營項目為主的重資産代表泰康之家和銀城康養，以及采用公建民營、輕重並舉的光大養老和九如城集團。

從邏輯上講，輕資産運營有助于降低經營成本。一般輕資産模式中入住率達到50%便可實現盈虧平衡，而重資産項目則要達到75%-85%，可見成本管控上輕資産有利，但在項目實操上也很難輕易區分好壞對錯。

畢竟，輕資産也不能保證盈利，而龍頭重資産養老企業已經實現部分項目的收支平衡。

光大養老表現亮眼，泰康三亞項目開業

光大金夕延年在2020年9月實現江陰月城護理院開業後，今年2月份再度有新項目對外開放。新入市護理院為江陰利港光大金夕延年護理院，是金夕延年第5個護理院，現開放醫療床位80張。

光大金夕延年作為光大養老的品牌之一，起家于無錫，光大集團于2017年11月起參投，並于2019年6月完成控股收購，目前該品牌已擴展到江陰、啟東和鄭州。

泰康之家·三亞海棠灣度假村示範區于2月7日開放，總占地230畝，建築面積約10萬平方米。該項目由兩期組成，本次開放的一期為專享産權式獨棟酒店區，建築面積約2萬平方米。項目二期則為五星級康養特色度假村，建築面積約8萬平方米，預計2022年開業。

自此，泰康之家已有8個項目投入運營，分别位于北京、上海、廣州、成都、蘇州、武漢、杭州和三亞。

自2020年11月起便動作頻頻的九如城集團，今年2月再有新項目投入運營。該項目為九如城鴻山頤養中心，同樣是典型的公建民營項目，由無錫市新吳區鴻山街道政府出資建造，九如城集團運營，項目占地面積3.67萬平方米，建築總面積4.40萬平方米，主題建築7棟，床位數946張。

另外，銀城國際在2月公告，以3.35億元收購南京養老公司剩余25%股權。目標公司為銀城國際間接非全資附屬公司，由銀城國際的間接全資附屬公司持有75%股權，主要為母公司開發養老住宅物業。

數據來源：企業官微，觀點指數整理

銀城目前布局有15個養老項目，其中14個位于南京，1個位于南通。南京14個項目中，位于鼓樓區的最多，有4個。

2月份有積極動作的4家企業，可簡單分為重資産和輕資産兩類别，並以此區分兩種不同的經營策略。泰康和銀城均為自建自營的重資産項目，而光大養老和九如城則是輕重結合，公建民營、自建自營、委托運營均有涵蓋。

從邏輯上講，輕資産運營能有效降低經營成本，對養老機構是有利的，但現時國内養老機構盈利模式並不确定，即使能夠用輕資産降低成本，也不能保證獲利，而重資産的泰康已有部分項目實現收支平衡。

産業模式，公建民營更易實現盈虧平衡

2月1日，國家發展改革委辦公廳、民政部辦公廳、國家衛生健康委辦公廳三部門發布關于建立積極應對人口老齡化重點聯繫城市機制的通知。

通知提出，争取到2022年在全國發展一批創新活躍、經濟社會發展與人口老齡化進程相适應的地區，培育一批帶動性強、經濟社會效益俱佳的健康養老産業集群，形成一批特色鮮明、行之有效的創新模式和典型經驗，探索一批普遍适用、務實管用的應對人口老齡化政策舉措。

目前，我國養老機構中社會力量占比已超50%，地産、保險、國資國企、運營類企業為主要參與方。

其中，房地産企業側重開發養老住宅型項目，呈現“重地産、輕服務”的特征；保險機構具有資金和客源優勢，主要通過自建高端大型養老社區服務高淨值保險客群，但在營銷和獲客層面，因業務人員水平參差不齊，容易造成其他風險。

國資憑借資本實力和聲譽優勢，可通過設立養老産業基金等方式進行産業布局，具備擴張兼並的競争優勢，而且已建立起一定規模的養老業态。運營類企業，業務更加聚焦，在管理體繫、養老理念方面具備經驗，養老人才隊伍建設上具備一定優勢。

不過需要注意的是，四類企業並不是泾渭分明的狀态，而是普遍存在交集，比如說光大養老擁有國資、保險、運營三種企業的特性。

光大養老背靠國資光大集團，擁有兼並擴張的資本優勢，這也是光大養老目前主要的擴張模式。目前，光大養老三大主力品牌匯晨養老、百齡幫、金夕延年都是通過收購而來；光大集團旗下還擁有光大永明人壽，使得光大養老産業可以在産品銷售上聯動保險公司；另外，光大養老在三四線城市的鋪開采用了公建民營方式去推進，降低運營成本。

在實務中，公建民營為國内主要的輕資産運營模式，企業通過公建方式參與前期裝修及設施配置，籌備期較政府建設後移交更短。

以某擁有上市平台，並重點布局江浙滬的養老公司為例，盈虧平衡方面，重資産養老模式下養老院入住率需達到75%-85%才能實現盈虧平衡，一般輕資産模式入住率達到50%便可實現盈虧平衡，差别是顯而易見的。

企業要實現長效經營必然要開源節流，目前養老行業尚未明确如何“開源”的情況下，以公建民營這種輕資産模式上陣，“節流”具備一定優勢。