代建輕資産模式受簇擁丨代建報告

随着土地成本日益高企、融資環境收緊，房企過往高杠杆、高周轉、高利潤的“三高模式”難以為繼。區别于傳統的物業開發，代建憑借着高收益率、低風險以及低杠杆等優勢，成為了不少房企擁簇和推進的一種輕資産模式。

涉足代建領域的既有頭部房企，亦有中小型房企。其中，少數房企憑借着多年布局與經營，獲取了代建行業上的先發優勢，例如“代建第一股”綠城管理以及提交招股書準備奔赴上市的中原建業。

當然也有準備試水代建行業的“新兵”，例如2020年宣布開始布局代建業務的中交地産和中梁控股。

經歷十幾年的發展，國内代建行業已經逐漸形成了政府代建、商業代建、資本代建三種主流代建模式。其中，商業代建又可分為單純收取服務費的項目代建和“小股操盤”的股權式代建。

2013年萬科和鐵獅門合作開發舊金山Lumina項目就屬于股權式代建範疇，有效達到分散風險、分享收益的共赢效果。現階段房企利用各自資源優勢和相适應的代建模式，向市場輸出不同的代建項目，例如華潤、招商蛇口等利用央企優勢，承擔政府的保障房工程項目；朗詩、當代依賴産品特點，主打綠色地産代建項目品牌。

就代建行業而言，除了代建模式以及項目特色之外，規模、盈利水平、市場份額等亦是衡量代建房企經營優秀與否的重要指標。

經過大量統計調研和研究考察，觀點指數研究院發布“2021房地産代建管理表現”，旨在表彰過去一年全力提升競争力，積極發展代建業務，並打造出優秀品牌與管理價值的房地産企業。

“代建第一股”綠城管理憑借着行業内領先的規模和盈利水平，綜合得分最高，成功進入研究成果名單。

截至2020年6月30日，綠城管理（自行及透過與業務夥伴合作）擁有代建項目268個，分布于全國27個省（直轄市及自治區）的85座城市及1個海外城市（位于柬埔寨）。2020年代建項目累計取得合同銷售金額約為745億元，合同銷售面積約560萬平方米。

此外，綠城管理還積極獲取新的代建項目，合約建面維持高水平增長，2020年新拓代建項目合約總建築面積達1869萬平方米，同比增長約16.8%；新拓代建項目代建費預估58.1億元，同比增長約22.3%。

值得一提的是，正在籌備上市的中原建業，憑借着多年經營和快速擴張，規模不遑多讓。截至2020年12月31日，中原建業累計簽約代建輕資産項目246個，合計規劃計容面積約3309萬平方米，年復合增長率高達51.3%。

目前，中原建業代建項目布局遍布河南、海南、河北、新疆、山西、陝西等地，未來随着中原建業正式對接資本市場，規模布局将進一步擴張和完善。

另外一家代建企業金地管理，擁有開發管理、資源整合、産品創新和優質服務等方面優勢，同時還背靠金地集團對代建業務的戰略支持，成為了市場對標和學習的重點對象。

2006年，金地通過承接深圳首個由政府委托代建的寫字樓項目“福田科技廣場”，正式進入代建領域。經過十幾年經驗積累，目前金地管理形成代建共赢G體繫，提供咨詢顧問、開發管理、配資代建、政府代建等多種業務服務，為客戶打造精準、高效、定制的全過程開發管理解決方案。

滿足委托方需求，實現雙方共赢是代建行業的必然趨勢。目前藍綠雙城已經打造出獨特的“共建模式”，做好C端需求落到實處，形成了繼産品品質之外的另一個重要核心優勢。

“共建模式”的核心在于事業共擔，風險共享。具體而言，藍綠雙城通過與委托方約定基本收益，並以代建費為擔保，項目基本收益未實現的折減代建費，基本收益實現後超額累進分成，真正意義上實現了雙方共赢發展的“共同體”概念。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《卓越指數· 2021年度房地産企業表現報告》全文，請進入報告專題下載查閱）