鞏固基本盤與轉型 | 産城發展報告

2020年，各行各業均受到新冠疫情不同程度影響，但得益于疫情防控工作的快速推進和常态化，國内經濟活動得以快速重啟。 

數據上看，二季度GDP增長3.2%，已經由負轉正；三季度增長4.9%，四季度增長6.5%，呈現階梯式上升；全年GDP達到101.6萬億元，同比增長2.3%，成為全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體。

發改委在4月20日明确了新基建的範疇，地方政府對相關産業的支撐亦提上日程。同樣在4月，證監會、發改委聯合發布了基建公募REITs試點通知，標志着境内基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

這預示着未來資本對資産的價值要求更高，直接影響未來園區運營商的投拓選址和資産運營能力。

縱觀2020年全年，更多房地産企業被迫轉型已成為事實，産業地産開發商亦面臨着鞏固基本盤與謀求轉型之間的平衡問題。

積極提升資管能力，半導體和醫療成招商熱門

2020 年，招商蛇口将其定義為“資管年”，資産梳理再盤活，積極擁抱公募 REITs，成功進入“2021産城發展企業運營表現”研究成果名單。

張江高科作為張江高科技園區的主力開發企業，從區位、政策上獲益甚多，年内繼續加強“産業投行”的定位，在醫療、芯片乃至新能源汽車領域都有參與，産業投資和科創基金帶來的業績貢獻越發喜人。

聯東集團作為産業地産領域高周轉、規模化的代表，2020年管理層更提出“2025 年全國布局 700 個園區”的目標。另外，可以關注到聯東集團更加重視運營服務，特别是 U 谷金融這一金融服務平台的建立，對于聯東整合金融資源以服務入園企業有相當助益。

從全年動态來看，國内産業地産開發商不斷加大在物聯網、大數據、半導體、新能源汽車等産業方面的招商引資力度，同時疫情影響下園區對醫療新技術的投入同樣正在加快，醫療領域的簽約及開工也在增多。

招商方面，年内代表性事件有張江高科參與上海微電子裝備的 A 輪融資，並引入聯仁健康運營總部、和黃醫藥腫瘤藥生産基地，以及博騰藥業上海制劑研發中心。

重大項目開工方面，聯東集團公布了旗下 6 個園區的新開工狀況，中新集團公布了4 個。除此之外，華夏幸福、東湖高新、星河産業、金地威新等均在下半年積極啟動新園區建設。

盈利能力仍受影響，輕重資産或成增收關鍵

觀點指數選取12家産業地産上市企業進行部分盈利指標對比，在中期營業收入方面，僅招商蛇口和東湖高新實現了同比增長，分别為45.74%和9.57%，招商蛇口園區開發與運營業務同比增長更是達到78.31%。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

其余企業則錄得不同程度下跌，特别是蘇州高新和北大資源，分别下跌72.40%和68.58%。對于營業收入的大幅下跌，蘇州高新方面表示，繫因房地産交付結轉同比減少；而北大資源亦表示，營收下降源于“物業發展項目已交付面積減少”。

扣非歸母淨利潤同比變化上，12家中有4家實現了同比增長，為東湖高新、上海臨港、張江高科和中新集團，分别增長61.57%、547.19%、242.62%和22.81%，其余企業均錄得同比下降。

張江高科扣非淨利潤大幅增長主要源于公司的投資收益，其下屬合營企業ShanghaiZJHi-TechInvestmentCorporation持有的已上市股票在期内錄得較大投資收益；而上海臨港的大幅增長，源于上年同期發生的企業合並所造成的淨損益，本期並無該項發生。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

從毛利率看，12家企業中，2020年上半年毛利率較2019年年末有所上升的企業有4家，分别為華夏幸福、中國宏泰發展、中新集團和北大資源。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

其中，宏泰發展毛利率達到82.6%新高位，主要由于龍河高新區的土地使用權出讓收入占整體收入比例較同期高，而該收入毛利率高于其他園區的土地整理投資服務及物業銷售。龍河高新區項目是宏泰發展的核心項目，項目發展成熟，但市場亦對其過于依賴單一項目有所憂慮，未來或可關注異地復制和輕資産輸出能力。

數據顯示，2020年産業地産企業的盈利能力普遍受到疫情影響，主要圍繞兩點：一是房地産交付結轉大幅減少；二是因租金減免或優惠政策導致收入減少，特别是對于一些國有園區平台。

困難之下，企業更加重視輕重結合的發展方式。

如億達中國繼續在輕資産平台“億達未來”上發力，提供以智能化為基礎的園區輕資産服務，包括園區管理、招商運營、企業服務、技術服務、産業研究等。

數據來源：億達中國公告，觀點指數整理

2020年10月，中集産城輕資産項目東莞松山湖中集産城數字科技産業園開業，管理面積超過20萬平方米。

中集産城年内引進戰略投資者曲江文投，碧桂園亦繼續增加投資擴大對中集産城的持股，由此中集産城成為聯營公司從中集集團出表。合作方對短期盈利、盈利周期以及發展速度的要求會否改變中集産城未來的發展戰略，值得持續關注。

3家企業公布REITs計劃，園區資産證券化未來可期

4月，證監會、發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志着境内基礎設施領域公募REITs試點正式起步。而在基礎設施包含範圍里，文件提到了倉儲物流、國家戰略性新興産業集群、高科技産業園區、特色産業園區等，給市場情緒打了一劑“強心針”。

對一直以來困擾産業地産行業的投融資痛點而言，REITs是一個巨大利好，也是目前國内投融資體繫里急需，且具有較大潛力的融資模式。從發行REITs的資産條件上看，要求項目具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已産生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，並具有持續經營能力和較好的增長潛力，規定上有效排除了部分經營不善的園區資産。

東湖高新首先發力，于9月份發出公告，稱拟開展公開募集基礎設施證券投資基金（基礎設施公募REITs）的申報發行工作，拟選取資産是位于東湖高新區的武漢軟件新城1.1期産業園項目，初步募集規模約8.5億元。

東湖高新也因此成為國内産業地産行業首個公開披露園區資産公募REITs方案的企業。這一單REITs将采取“公募基金+ABS”的結構，並可能會加入“股+債”的私募基金層級。

來源：東湖高新公告

資料顯示，武漢軟件新城已經建成項目面積超過100萬平方米，是集新一代信息技術、智慧健康、文化與科技融合等三大特色産業集群于一體的智慧園區。

不過，東湖高新手中自持園區中符合申報條件的只有2014年交付的1.1期項目，共有11棟樓，占地3.4萬平方米，總建築面積16.6萬平方米。

上海臨港方面則于10月傳出消息，将以位于臨港新片區的2處優質工業廠房資産為基礎資産，與戰略合作夥伴東久集團将位于上海和蘇州、無錫、常州的4處工業廠房資産共同發起設立公募REITs，資産包共計六處産業園。該部分資産現金流穩定，具有持續經營能力和較好的增長潛力，符合試點要求。截至2020年7月整體出租率達95%，整體估值約22億元。

政策層面，臨港新片區管委會于2020年5月8日會同人民銀行上海總部、上海銀保監局、上海證監局、市金融工作局共同發布《全面推進中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區金融開放與創新發展的若幹措施》，REITs是其中的關鍵部分。另外，還在12月發布了《關于報送臨港新片區基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）儲備項目的通知》。上海市國資委對臨港集團在金融資本方面的創新一直比較支持，包括借殼上市、定向增發、發起設立園區開發基金，以及臨港新片區與特斯拉的百億對賭等。

另有消息透露，于2019年12月實現REITs赴港上市的招商蛇口，亦已經申報本次的基礎設施公募REIT，該申報項目是第一批申報中唯一的“央企+工改工”概念。

據觀點指數了解，是次申請的REITs資産包将涵蓋位于深圳蛇口網谷的四棟寫字樓：萬維大樓、萬聯大廈、萬融大廈和萬海大廈，總建築面積達20萬平方米，其中産業用房部分面積約15萬平方米，全部由招商蛇口自持出租。

在資産交易政策方面，REITs是轉讓所有權但保持運營權的較好金融工具，能夠滿足園區持續穩定經營的需要，同時也可以實現資金回收。不過，實踐中面臨着資産交易的政策瓶頸，不同部門之間的指導意見尚未明确，審批效率亦有待提高。另外，公募REITs作為國内全新的一種融資工具，配套稅收政策仍有待建立。

可以預見，中國大陸市場首單公募REITs很大幾率在2021年誕生，哪一家企業能嘗到“頭啖湯”，成為市場關注焦點。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《卓越指數· 2021年度房地産企業表現報告》全文，請進入報告專題下載查閱）