進場與退場 | 聯合辦公報告

“雙創”于 2015 年提出後，蜂擁而至的資本與創業者推動聯合辦公行業快速崛起，後者也憑借靈活的空間與價格優勢獲得青睐。

在發展初期，聯合辦公行業的特征是燒錢換規模，再用規模換份額。因此，充沛且源源不斷的“彈藥”就是行業快速成長的核心支撐。

經過初期擴張之後，資本熱度逐漸減退，創業潮回落改變了聯合辦公行業的發展軌迹。

回顧 2020 年，疫情席卷全球，沖擊經濟。聯合辦公市場亦經歷諸多動蕩，進場、離場、乘勢抄底、固守城牆……各種信息都顯示，國内聯合辦公市場已經度過了近五年摸索期，開始了深度洗牌。

縱觀目前市場上的企業，開始摸索出适合自身的發展策略，形成品牌競争力與産品優勢，行業逐漸往好的方向邁進。

市場穩步增長，城市下沉加速

2020年，疫情給傳統辦公物業與聯合辦公帶來巨大挑戰。行業競争加劇、用戶減少與需求升級等成為挑戰，部分企業進行業務優化收縮，及時止損，以應對低迷的市場環境。

不過疫情的影響是暫時的，2013-2020年，國内新增市場主體穩步增長。據國家統計局數據顯示，2019年全國新增市場主體2179萬戶，同比增長1.37%，日均新設企業達到2萬戶。

而在2020年，全年新登記市場主體2502萬戶，日均新登記企業2.2萬戶，年末市場主體總數達1.4億戶。

 數據來源：國家統計局、觀點指數整理

從數據來看，與往年相比年内新增市場主體有所提高，或受惠于多項相應的創業補貼。而總量的穩定增加，帶來了巨大的客戶潛力，這也成為聯合辦公行業的發展基礎。

數據來源：Frost & Sullivan、觀點指數整理

數據顯示，過去5年國内聯合辦公市場飛速發展，2014年市場規模僅1.85億元，2019年達到25.83億元，增幅高達1396%。

2020年，國内聯合辦公市場營收規模預計達252.1億元人民币，增值服務的市場空間亦在進一步擴大。

2014年，聯辦行業增值服務營收規模僅為1.4億元，市場空間占比約7%；而2020年增值服務市場空間規模達到8.43億元，占比約25%，逐年提高。值得注意的是，近年來頭部聯合辦公企業積極開展各類增值服務，調整收入結構。如OFFICEZIP就配套了OF咖啡、OZFit、PEPA+托育等多元布局，找尋新的利潤增長點，並在2020年收入占比顯著提高，得益于其前瞻性布局，一舉奪下“2021中國聯合辦公企業運營表現TOP10”第四的位置。

淺析原因，随着行業發展逐步成熟，産品同質化問題漸顯。聯辦企業積極開展多元增值服務，不僅可以開拓收入源，增加産品獨特性，亦可以提高基礎空間的溢價能力，增加市場競争力。

下一個五年，預計中國聯合辦公市場将保持穩定增長，到2023年達到519.9億元，復合年增長率為40.3%。

未來，在傳統商業、辦公物業中設立聯合辦公空間有望成為行業趨勢，這給存量物業的改造與資産價值提升提供了一定參考。

數據來源：Frost & Sullivan、觀點指數整理

從滲透率來看，在發展初期，國内一線與新一線城市的聯合辦公市場滲透率不足1%，2017年至2018年顯現出明顯的增長。2019年，一線城市聯合辦公市場滲透率已經達到7.4%，預計2020年會進一步提高。

随着行業發展逐漸成熟，辦公空間的靈活性與服務多樣性優勢逐漸被更多企業和個人接受，聯合辦公正變得越來越流行。

此外要留意到，目前國内聯合辦公市場主要集中在一線城市。不過，由于一線城市聯合辦公企業聚集，品牌競争壓力大，招商與獲取優質項目的費用相對高昂，會令部分規模較小或現金流不充裕的聯合辦公企業發展承壓。

在這個過程中，聯合辦公企業辦伴在行業承壓的背景下逆勢擴張，開店數量持續擴大，年内成功簽約十多個項目，品牌實力強勁，成功進入“2021聯合辦公企業運營表現”研究結果名單。

同時，可以看到近年來諸如杭州、成都等新一線城市積極進行産業調整，第三産業占比逐漸提高，客戶群體增長勢頭良好。相信未來不僅限于大型企業，中小型聯合辦公企業對新一線城市的拓展和布局也會增多。

城市更新時代，存量物業改造新方向

過去二十年，可持續發展概念已在城市更新中普遍應用，而城市更新現階段最核心的問題就是土地資源再分配。

如何盡量減少對現有建築物的拆除並有效利用城市土地資源，聯合辦公提供了對老舊建築物更新並再運用的一種方法。比如2020年11月，WeWork與上海廣場達成戰略合作，将新項目落地于上海廣場3-6層，總工位數達到3000以上。

上海廣場自2018年由美羅、華淩、融創和禦沣Collab四方共同收購後，便開始對商業部分進行改造，並早于2020年4月與WeWork中國合作，打造“商場+辦公”場景融合商業體。

商業物業在考慮價值提升時引入聯合辦公，不僅是為了去化要求，還可以為商業物業帶來多元的人群和社交需求，以及相對穩定的人流和到訪率，為資産再升值提供一定助益。

此外，現階段商業環境不斷變化，大型企業經常面臨頻繁的人員變動，導致對靈活工作空間的需求不斷增加。

另一方面，聯合辦公企業通常會為客戶提供額外的企業服務，以滿足客戶需求。這些服務也讓聯合辦公與傳統的寫字樓運營區分開來，使得前者對企業更具吸引力。

在行業發展由淺入深的時候，擁有充足現金流的聯辦企業乘勢擴張，而手握大量存量物業的房地産開發商亦開始入局，以緩解自持物業的去化壓力。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

如2020年6月，萬科旗下聯合辦公品牌牛小時Office蘇州社區正式開業。據了解，牛小時Office首個項目面積約6000-7000平方米，目前出租率在50%-60%。

事實上，開發商入局聯合辦公行業的案例並不在少數，早在聯合辦公興起之時，SOHO中國、金地、遠洋和中駿等開發商就開始試水聯合辦公業務，但成效並不理想，如SOHO旗下SOHO3Q甩賣11個項目予築夢之星；中駿集團、金地商置旗下的FUNWORK與ibase亦已停運大部分項目。

此番開發商二次進局，是由于聯合辦公靈活的特性很好地契合了當下高企的空置率。同時，開發商亦可以對現有業務進行補充和延伸，利用自有物業試水，可為未來多元化業務拓展提供實驗藍本。

規模與盈利思辨，如何保持可持續性？

一直以來，聯合辦公盈利能力頻遭質疑，企業上市被否、估值下降，虧損持續擴大，資本也随之回歸理性。缺少資本加持的聯辦企業擴張減緩，行業發展進入冷靜期。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

公開資料顯示，2018年聯合辦公空間融資額達67.15億元，創歷史新高。值得注意的是，2018年氪空間和優客工場所獲融資額達45.44億元，占比近68%，中小型聯辦企業則難以獲得資本支持，發展舉步維艱。

到了2020年，聯合辦公行業融資熱度略有回暖，據觀點指數不完全統計，年内獲得資本加注的納什空間、WeWork中國，無一例外都是來自老股東。而優客工場亦在年内通過SPAC形式登陸資本市場，預計融資超4億，並且将從19位投資者手中獲得至少6650萬美元的投資。

在融資艱難、疫情突襲的雙重壓力下，聯辦行業發展比預期差，包括有一些聯合辦公企業被爆出現資金鍊危機，拖欠租客押金。

目前來看，導致聯辦行業遭遇融資寒冬的核心因素，在于盈利與運營模式的可持續性。

以優客工場為例，截至2020年9月30日，優客工場運營辦公空間數量達158個，較2019年底174個減少了16個，運營中的可用工位數量降至約5.8萬個，較2019年底7.3萬個減少了1.5萬個。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

優客工場主動調整規模之外，又受疫情影響，淨收入有所下降。

2020年前三季度，優客工場淨收入為5.985億元人民币，較2019年同期下降31.6%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

自2015年4月成立以來，優客工場尚未實現盈利，2020年前三季度淨虧損達3.588億元，較2019年同期5.707億元收窄。

2017年至2020年第三季度，優客工場累計虧損額接近20億元，主要由于門店擴張、重整、收購等需要大量的資金。

觀察另一聯合辦公企業創富港，2020年上半年新增門店12家，全國簽約門店數量達到191家，簽約建築面積合計26.92萬平方米，其中自營店占比94.59%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

規模增長的同時，營收與淨利潤亦有所提升。财報顯示，2020 年上半年，創富港實現營業收入 2.8 億元，同比增長10.41%；實現歸屬于上市公司股東淨利潤 0.18 億元，同比增長 103.73%。

疫情導致客源流失與一線城市空置率高企雙重壓力下，創富港上半年仍能保持正向盈利水平，這無疑為聯合辦公行業低迷的市場帶來生機和希望，其經營策略頗具參考意義。

一直以來，規模與盈利都是聯合辦公企業關注的問題。若将時間線拉長，創富港的營業收入雖然維持逐年上漲的趨勢，但盈利水平卻持續出現波動。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從創富港 2017 年上半年 -2020 年上半年的淨利潤和新增運營面積數據來看，當期新增面積上升時，淨利潤會出現明顯下降；當期新增面積下降時，淨利潤則回升。

出現上述情況的原因，不外乎是受新店裝修、招商周期影響，從而利潤出現延後性。

另一方面，2016 年 -2019 年，創富港新增運營面積分别為 2.78萬平方米、0.17 萬平方米、7.19 萬平方米、5.66 萬平方米，當年新店帶來的營業利潤分别為 -1428 萬元、158.87 萬元、-1683萬元、-2035 萬元。

由此可見，開設新店的高額成本支出，也直接反映至企業的利潤上面。

總的來說，規模並不代表盈利，後者才是行業能夠持續發展的核心要素，如何在規模與盈利之間找尋一個合适的平衡點，将會是行業未來的重點課題。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《卓越指數· 2021年度房地産企業表現報告》全文，請進入報告專題下載查閱）