中國金茂将“輕裝上陣” 業績目標2500億

觀點地産網 一次計提，展現了金茂的決心。

中國金茂于3月23日披露2020年業績情況。公告顯示，期内金茂實現收入600.54億元，同比增長39%。

期内，所有者應占溢利為38.81億元，同比有所下降。公告中，金茂将此歸因于因房地産市場調控等原因，導致公司、集團部分聯營及合營企業項目售價不及預期，公司需計提發展中物業、持作出售物業減值。

外界眼中，這是一次刮骨療傷。

觀點地産新媒體了解，在一二線城市走高端路線為主的金茂早年拿下部分高價地塊，這兩年受房地産調控影響，房地産市場慣性的“高進高出”的模式難以為繼，2016年、2017年房企的高價地，也影響了近兩年的盈利情況。

而在這次計提減值之後，中國金茂将“輕裝上陣”，未來盈利可期。

業績目標2500億

2020年，中國金茂銷售成功踏上2000億門檻，全年錄得簽約銷售金額2311億元，同比增長43.71%，業績目標完成率達到116%；累計簽約銷售建築面積約1129萬平方米。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

其中，華東及環渤海區域銷售貢獻占比分别為50%及23%，北京、上海簽約銷售額超過200億元，南京、長沙、蘇州、青島、溫州簽約銷售金額超過百億。

大型房企中，金茂無疑是近年來的黑馬，合約銷售額連續多年保持高增速。2018-2020年，中國金茂便接連實現千億、兩千億的跨越。

據悉，2021年中國金茂的銷售目標為2500億元，同比增長約8%，2022年的銷售目標則為3000億元。

“中國金茂已經走過了快速發展的階段，未來會更追求效益和管理，會保持兩位數的增長，但不會再像以前那樣高歌猛進。”

一位分析師在接受觀點地産新媒體采訪時表示，管理層于當日投資者會議上透露，金茂2021年貨值超3600億元，上下半年排布基本持平，去化約69%即可達成目標。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

數據顯示，2020年金茂銷售均價約為2.05萬元/平米。

影響均價因素繁雜，有布局城市下沉與城市運營因素，有限價政策導致的高端去化難題，亦存在業績壓力下以價換量的舉措。

無疑，這些将對中國金茂的盈利帶來一定影響。數據顯示，2017年至2019年，中國金茂淨利潤分别為39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分别為56.88%、31%、23.82%。

2020年，中國金茂在計提影響之後，淨利潤為38.81億元；若扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項），所有者應占溢利為32.3億元。

實際上，受到土地競争激烈導致的地價高、調控政策的價格限制等原因，房企利潤下降已經是行業普遍面臨的難題，金茂亦不能避免。

不過，在這次計提之後，金茂将“輕裝上陣”，未來盈利可期。

上述投資者稱，管理層對以後淨利潤達到百億有信心，早期的确拿了一些高價地，2020年進行了一次性撥備和減值。

據透露，目前金茂已售未結為3017億元。管理層提到，金茂于2019、2020年拿的地毛利率已高于行業平均，2020年所獲取的土地平均毛利率達到23%以上，城市運營項目毛利率接近30%。

城市運營賦能

城市運營已成為金茂的獨特競争力。

業内人士分析，這一商業模式對企業要求較高，既需要熟悉區域規劃、一級二級土地開發，又需要企業能夠導入産業、資産運營，而金茂正具備包括區域規劃、資本運作、産業資源導入、住宅開發和資産運營等能力。

在這一模式中，金茂先進行項目片區的規劃，並與政府簽訂土地開發協議，協助土地一級開發，包括七通一平等工作；其次，公司引入衆多房企的同時，自主低價拿地，最終與其他房企共同開發片區；之後公司引入相關資源，促進片區産業升級；最後由金茂進行地産開發，包括住宅、酒店、 商務、商業等業态，促進城市升級。

就目前來看，金茂城市運營模式正逐步釋放出高增長的内生動力，對銷售及土儲的貢獻正逐年體現。

觀點地産新媒體了解到，2020年，城市運營項目所貢獻的銷售占比從2019年14%提升至21%。

期内，中國金茂先後落地武漢方島金茂智慧科學城、天津上東金茂智慧科學城、常熟金茂智慧科學城、青島大雲谷城市運營項目、丹陽眼鏡風尚小鎮、溫州鰲江國際新城、金華未來科學城等等7個城市運營項目，新增鎖定面積1080萬平米。

至去年末，金茂所持有的城市運營項目達到27個，並且有多個項目在洽談之中，今年，金茂預計城市運營項目個數将達到35個。

對金茂來說，城市運營能夠帶來更多土儲優勢和利潤優勢。

2020年，金茂成功進入太原、煙台、石家莊和泰州4個新城市，累計進入51城，期内共獲取59個二級項目，拿地成本約為8957元/平米，新增土儲建面1417萬平米，城市運營項目的貢獻由2016年不足10%升至44%。

截止2020年底，中國金茂土地儲備總面積達到9511萬平米。在未來，金茂計劃通過城市運營模式獲取 60%的新增土地。

觀點地産新媒體了解到，2020年，金茂接連出售多個項目公司股權回籠資金，期内出售子公司收益約為15.43億元。

對此，管理層回應，金茂拿地之時就已經約定好項目合作，根據國資委的要求，金茂所有的股權出讓都要通過公開市場進行。“金茂一直保持開放合作的态度，未來的權益比會逐漸到60%。”

“有些城市運營項目體量很大，我們也希望通過引進合作者達到分擔風險、優勢互補的目的。随着城市運營項目的增加，未來合作的項目也會越來越多。”

近期，“22個重點城市住宅用地将實現兩集中，2021年發布住宅用地公告不能超過三次”的消息開始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、甯波、青島和長沙。

“兩集中是對穩地價的舉措，在控制地價的情況下增加供給，我們認為是對行業的一個重大利好。”在中國金茂看來，這一舉措利好于全國性企業，尤其是第一梯隊的房企，而城市運營是一種獲取低價土儲的重要手段和能力。

金茂管理層表示，會根據政府推地節奏合理安排，拿地金額預計與去年持平，今年完成2500億元銷售，回款會超過2000億元，拿地的金額大概占回款50%，能夠達到效益跟規模的平衡。

值得一提的是，金茂保持着行業内較好的财務情況。至2020年，金茂已達標“三道紅線”標準，淨負債率下降至41%，融資成本保持4.42%低位。