2月商業地産資産管理能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 2月，衆多機構、企業紛紛發布了2020年全年業績。仔細對比投資機構及REITs，能夠明顯發現雙方發展的策略不同，導致面對疫情風險時财務波動趨勢也不一。

比起投資機構通過出售資産、股市操作，以緩和受挫嚴重的業績；REITs的反映更加平穩，甚至在疫情期間寫字樓淨收入還有所增加，從側面也反映了REITs在長期穩定資産選擇上的偏好。

月内，領展收購上海七寶萬科廣場就是一個明顯的例子。該項目收益較為可觀，新冠疫情影響下2020年出租率仍能達到97.8%，抗風險能力極強。

光大安石、領展表現亮眼

2月24日，領展以27.72億從GIC（新加坡政府投資公司）手中收購了七寶萬科廣場50%股權。

來源：觀點指數整理

上海七寶萬科廣場位于上海市闵行區七寶鎮，于2016年建成，包括樓高5層及地庫3層的商業物業，面積總共約14.9萬平方米。

公告披露，2018年、2019年該項目的總收益分别為人民币3.505億元、3.871億元，收益較為可觀，且新冠疫情影響下2020年出租率仍能達到97.8%，抗風險能力極強。

截至目前，領展在内地持有4個零售項目，2020年期間由于新冠影響出租率下跌至94.7%，但在租金收繳方面並沒有遇到明顯困難，大部分商戶的銷售額也已恢復至疫情前90%的水平，可見旗下物業對風險的抵抗性較強。

位于上海的兩座寫字樓物業是2015年收購的上海新天地企業天地1号樓及2号樓，在疫情期間出租率維持在94.8%，與主要客戶成功續約10年，再加上此次收購七寶萬科廣場，足以反映領展對于收購物業的長期發展性及安全性偏好。

作為一個經營十幾年並廣受投資者信任的REITs，領展充分展示了作為房地産投資信托基金應該具有的長遠投資眼光，怎樣挑選具有良好經營水平的物業，為投資人帶來穩定收益，這也是國内REITs需要學習的優點。

國内REITs方面，2月，順豐控股披露了設立房地産投資信托基金並向港交所遞交上市申請，如若成功，或許将成為首個以物流底層資産在香港上市的房地産投資信托基金。

順豐控股100%持有順豐房托基金，後者的投資重點為全球範圍内可産生收入的房地産， 初步重點為物流地産。該房托基金的資産組合包括位于廣東省佛山市南海區的佛山桂城豐泰産業園、位于安徽省蕪湖市鸠江經濟技術開發區的蕪湖豐泰産業園以及香港青衣的亞洲物流中心-順豐大廈三項物業資産。

招股書顯示，2018年、2019年、2020年前三季度，順豐房托收益分别為2.56億港元、2.69億港元、2.05億港元，運營利潤分别為4.23億港元、2.86億港元、0.97億港元；平均出租率約為94.9%。

截至2020年9月末，該基金總資産約60.96億港元，其中香港物流園區的面積最大、租金最高，毗鄰香港國際機場，估值達52.8億港元，每平方米月租金高達107港元。

2月16日，京東物流也走上了香港上市的道路，數據顯示2018、2019年收入由379億元上升至498億元，同比增長31.6%。2019前三季度、2020前三季度收入由346億元增長至495億元，同比增長了43.2%，倉庫數量超過800個，總面積約2000萬平方米。

在傳統商業地産數字化轉型的趨勢下，物流地産近兩年飛速發展，順豐、京東等物流、電商企業紛紛擴展倉儲産業用地，資本方也越來越重視物流地産。在此關鍵時刻上市，減輕擴張成本，未來物流産業的發展指日可待。

資産證券化産品發行方面，2月共發行2單産品，發行總規模20.51億元。

數據來源：觀點指數整理

REITs資産穩定，危機回復能力強

與投資機構不同，REITs在資産的選擇上一直都非常審慎，對穩定現金流的要求也非常高。在日常發展良好時，看不出較大差異，一旦遇到行業風險，則反應出了較大不同。

新冠疫情黑天鵝之後，兩方的财報清晰的展現了REITs的抗風險能力。

以黑石集團為例，受疫情影響2020年一季度投資損失達42億美元，總收入-30.8億美元，創下金融危機以來最嚴重的虧損紀錄。第四季度财報顯示，黑石集團營收36.29億美元，較上年同期的20.91億美元增長73.5%；淨利潤18.14億美元，較同期9.78億增長85.4%。

短短兩季即回暖，主要依靠的是資産出售。這也從側面反映投資機構更多時候是在追求短期幾年内就能夠通過一定手段實現優化升級的潛力資産。

而REITs正好相反，更重視長期持有的穩定資産，因此危機回復能力很強。

3月4日，越秀房産基金召開業績發布會，宣布2020年收入合計約17.59億元，同比下降14.5%；物業收入淨額13.23億元，同比下降11.5%；除稅後淨溢利5.87億元，同比減少37.6%。分派方面，越秀房托2020年應計分派總額6.49億元，同比下降14.8%，每單位應計分派港币0.2293港元；同比下降15.4%。

從出租率看，截至2020年期末，越秀房托旗下物業整體出租率略有上升，由2019年的92.6%上升到92.8%；從收入淨額看，各業态表現不一。

作為基金最為青睐的寫字樓，在疫情中展現了抗風險性，收入淨額同比逆勢上漲了2.1%；但專業市場和酒店公寓因為疫情沖擊比較明顯，下降幅度比較大；零售商業也受到疫情影響略微下降。

數據來源：越秀房托業績報，觀點指數整理

受疫情影響，越秀房托主要虧損來自于上半年，下半年收入有明顯回升。最受影響的四季酒店和雅詩閣公寓上半年至少三個月沒有營業，下半年這兩項物業出租率恢復明顯，分别提升23.1%及4.7%。

表現優良的寫字樓物業，即使是位于國内受疫情影響最嚴重的武漢，也通過招商管理大幅提高了出租率，同比增長12個百分點至87.1%，引入了華潤雪花、泰康人壽2家世界500強企業及10家行業龍頭；經營收入1.54億元，同比增長近10%。

越秀房托位于杭州的維多利中心同樣如此，期末出租率達96%，同比上升3.8%；租金則提升1.5%。2020年受影響物業基本已慢慢恢復，2021年期望能夠正常運營。

同時，疫情也帶來了不同的機遇。在全球投資機會減少、利率下行的情況下，越秀房托趁此機會減小了負債利率。

具體表現為，2021年1月的4億美元債利率由4.99%重組下調至2.66%，節省了5500萬元，對分派起到了很好的效用。

總體來看，越秀房托的融資成本由2019年的4.2%降至2020年的3.01%，如果加上新發行的美元債，融資成本更是降至了2.57%，這對越秀房托的成本控制是一個重大利好。