合生創展的轉型：投資收入80億港元與500億銷售目標

觀點地産網 2020年1月，朱孟依之女朱桔榕獲委任為董事會主席。2021年3月24日，合生創展發布了這位新“掌門人”履職一年的成績單。

期内，合生創展錄得收入343.71億港元，同比增長84.78%；歸母淨利潤136.34億港元；同比增長43.73%；核心利潤為127.84億港元，同比增長約3倍。

大增的利潤主要得益于新增的“股權投資”業務。去年新增該業務之後，便貢獻80.3億港元的收入，成為僅次于物業發展業務的收入貢獻來源。

可見，如今的合生創展，已将自身定位為一家綜合性投資控股平台公司。

500億銷售目標

2020年，合生創展撕掉了“低調”的標簽，無論是銷售還是投資，都在不斷提速。

最為直觀的便是銷售情況。期内，合生創展合約銷售額358.34億元，同比增長53.7%，合約銷售面積162.7萬平米。

一位參加業績會的投資者透露，2021年合生創展将銷售目標訂為500億元，全年可售貨值達到900億元，去化率達到55%即可達成銷售目標。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

年報顯示，物業發展方面，合生創展錄得營收190.75億元，同比上升48.47%。其中，華南區域貢獻91.94億港元，占比約48.12%；華東區域貢獻79.68億港元，占比約41.77%；而華北區域貢獻19.13億港元，占比約10.03%。

若根據近年來的投資情況看，華北區域未來貢獻度有望進一步提升。

觀點地産新媒體了解到，2020年，合生創展在北京上海等地接連拿下8個項目，新增土地儲備114.39萬平米，總權益地價款126.33億元。其中，僅北京分鐘寺地塊的總土地價款就超過180億元。

2021開年，合生繼續在北京納入土地儲備，斥資46.57億元+21%的自持比例購買北京大興區三幅地塊，計劃發展多座合共約有13.31萬平米的住宅大樓。

這一項目被合生創展定位于高周轉項目。上述投資者在接受觀點地産新媒體采訪時表示，合生創展在當日投資者會議上透露，目前舊宮項目已進入拿證階段，預計将于今年三季度推出，銷售目標保30争40億。

能夠發現，合生創展正在逐漸轉變發展方式。此前，合生創展更傾向于“慢周轉、高溢價”吃土地升值紅利的發展方式，這令其毛利率長期保持遠高于行業的水平，在新增股權投資業務之前，合生毛利率就已高達50%。

另外，以往獨自開發項目為主的合生創展，也開始與更多房企開展合作。在180億元奪得分鐘寺項目之後，合生分别引入世茂、金茂作為合作方，L24L26地塊由合生持股60%金茂持股40%；L39和L41地塊由合生持股49%世茂持股51%。其中，東叁金茂府、世茂北京天譽兩個豪宅項目已入市銷售。

實際上，對于在規模上有訴求的企業來說，聯合開發不失為一種好的方式，能夠用更少的資金撬動更大的規模。不僅能夠降低風險，更能夠增加自身的賬面銷售。

據悉，今年合生創展将土地投資預算控制在不超過200億元的範圍。

不過，對合生來說，公開市場拿地只是獲取土儲的途徑之一，城市更新更是補充一二線城市優質土儲的重要方式。

于2020年，合生創展在舊改上亦取得了不少進展。2020年4月，合生創展以33.31億元從珠光控股手中接下黃埔區火村舊改項目；2020年10月8日，與知識城集團聯手簽約接下廣州黃埔迳頭村舊改前期服務。今年1月21日，合生再以346.67億元拿下海珠區鳳和（康樂村、鹭江村）城市更新項目。

據不完全統計，從2019年開始，合生創展就陸續拿下鹭江村、康樂村、新基村、火村等多個城市更新項目，在廣州區域的舊改項目已超過10個。

而這些舊改項目預計會在未來陸續轉化為土地儲備。年報中顯示，截至2020年末，合生創展的土地儲備約3044萬平米。

股權投資賦能

期内，得益于新增的投資業務，合生創展的毛利及毛利率得到較大幅度提升。2020年，合生創展毛利為218.32億港元，同比增長133.13%；毛利率由50%升至64%。

新增“股權投資”為公司主營業務，是合生創展轉型的舉措之一。

2020年6月，合生創展集團正式将股權投資業務納入主要業務闆塊（包括一級市場私人股權投資及二級市場股票投資），正式從房地産開發、商業地産運營商轉型為科技賦能及産業驅動的綜合性投資控股平台公司。

這部分業務為合生創展帶來了可觀的利潤，並迅速成為合生創展新的利潤增長點。年報顯示，期内，合生創展錄得收入343.71億港元，物業發展、商業地産投資、物業管理、基建、投資收入分别為190.75億港元、36.25億港元、21.34億港元、15.08億港元與80.3億港元。

其中，投資闆塊收入貢獻占比達到23.36%，僅次于物業發展闆塊。毛利貢獻來看，地産闆塊、投資闆塊、商業闆塊、合生活和基建闆塊分别貢獻38.6%、35.1%、12.8%、3.6%與10%，投資闆塊貢獻47.8%的利潤。

管理層于業績會中透露，長期來看，投資闆塊的投資總量會控制在淨資産30%左右的水平。而在2020年末，合生創展的淨資産約為978.68億港元，照此算，合生的股權投資将控制在200-300億港元之間。

“我們的投資方向主要是科技領域、醫療領域、新消費、供應鍊等等，結構上看，60-70%的中長期戰略投資，30%左右做一些财務性的投資。”對合生創展來說，能夠相互配合産生協同效應的企業會是重要的投資標的。

資料顯示，于2020年，合生創展接連購入Sea股份、平安健康股份、平安保險股份、匯豐控股股份、中國移動股份及小米股份。

于11月，合生創展斥資1.82億美元入股控股股東朱孟依全資擁有的元知開曼擴大後股本20%股權。資料顯示，元知開曼主要于中國經營在線交易配對平台「優選好生活」，目前專注于房地産行業交易，向房地産開發商及房地産中介公司提供交易配對及平台技術服務。在合生創展看來，此類股權投資能夠産生協同效應。

不過，在加大土地投資與股權投資的同時，合生創展的負債亦有所提升。觀點地産新媒體了解到，2019年前，合生創展的資産負債率多維持在60%以下，2019年升至63.25%。

2020年财報顯示，合生創展負債雖有所提升，但仍滿足央行“三道紅線”要求：剔除預收款後的資産負債率為64%，較上年同期增長約1個百分點；淨負債率81%，較2019年末上升約13個百分點；非受限現金短債比為1.56，較上年同期提升約0.56。