2月物業服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 2月，尚無新上市的物業服務企業。越秀服務、康橋悅生活以及領悅服務三家物企向香港聯交所遞交了招股書，目前在港等待上市的物業企業數量為10家。

月内共有包括碧桂園服務、融創服務和新城悅服務在内的11家物業企業發布了正面盈利預告，加上1月已公布的10家物企，截至2月末，46家已上市物企中已有22家發布了業績盈喜預告，物業企業在2020年整體取得了不錯的業績。

當前，物業企業分布較為分散，行業集中度較低，跑馬圈地依舊是主流。因而，月内物管行業的收並購和行業整合依舊在持續進行，據觀點指數不完全統計，物企收並購案例共9起，總涉資近50億元。

另外，2月26日，恒生指數發布2020年第四季度指數檢讨會，香港聯交所預計于3月15日将恒大物業、華潤萬象生活、融創服務和世茂服務等8只物業股納入恒生指數成分股。

可以預見的是，加入港股通之後這8只物業股勢必會受到内地投資者的關注。

碧桂園服務表現亮眼，新大正積極求變

目前，碧桂園服務與恒大物業的年度業績均已公布，根據公告，二者在營收和利潤上均取得較為突出的進步。

2月9日，萬科物業旗下品牌萬物雲城與哈爾濱工業大學（深圳）簽署了戰略合作協議，将于深圳共同建立城市研究中心，攜手進行智慧城市領域的相關研究，結合之前的一繫列行動來看，萬科物業将在智慧化的道路上走向深化。

另外，恒大物業對外公布了2月的外拓情況，公告顯示，恒大物業2月新簽訂物業合約面積3177.95萬平方米，新增在管面積2774.66萬平方米，涵蓋住宅、商寫、産業園等業态。截至2月末，恒大物業年内新增在管面積已達10982萬平方米。

從資本市場角度看，據觀點指數監測，2月香港恒生指數漲幅為2.46%，42家已上市港股物業股中共16家跑赢了該指數。其中，藍光嘉寶服務、華金國際資本以及華潤萬象生活分别以22.41%、19.5%以及17.28%的月内漲幅位列前三，物業闆塊的平均漲幅為1.98%。

此外，A股物業股方面，新大正月内漲幅高達24.19%，整體而言，本月物業服務行業的資本市場表現較為突出。

數據來源：Wind，觀點指數整理

2月，新大正動作頻頻，公布了股權激勵、公司更名、增加經營範圍、人事變動以及設立全資子公司一繫列行動計劃。

2月22日消息公布後，第二天新大正股價開盤一字漲停，報59.05元/股。

來源：企業公告、觀點指數整理

新大正的一繫列舉動，顯示其積極求變的姿态。新大正是重慶的地方性物企，于2019年末在深交所上市，作為獨立的第三方物業公司，新大正缺乏相關的房企背景以提供穩定的項目資源，而目前行業中大部分上市物企均由房企拆分而來，因此新大正和其他大部分背靠地産開發母公司的物企相比，在市場擴張上還是會存在一些壓力。

根據IPO資料，新大正區域依賴性較為嚴重，超過80%的營收來自重慶地區，本次新大正由重慶新大正物業股份有限公司更名為新大正物業股份有限公司正是展現了其于重慶之外發展的決心和布局全國的戰略目標。

對地方性物企而言，向核心區域之外進行拓展是發展過程中必須踏出的一步。作為河南的地方性物企，建業新生活副總裁張鵬華在觀點地産機構主辦的2021觀點物業大會上表示，今年建業新生活将在鞏固服務根據地的基礎上，繼續走向服務大中原及全國的戰略。目前建業新生活的區域擴展，已在山西、陝西以及湖北等地有了一些項目進展。

此外，在股權激勵方案上，新大正的考核業務目標要求在2021-2025年營業收入以2020年為基數同比增長分别不低于45%、110%、200%、280%以及360%，而新大正截至2020年三季度的營收增長率為18.58%，可見該目標在完成上還是存在一定的難度。

結合其他行動來看，新大正這一套組合拳，一方面确定了向全國進行業務拓展的戰略目標，另一方面也意圖在多維度方向強化自己行業競争力。

碧桂園服務收購藍光嘉寶，大魚吃大魚時代開啟

2月25日，藍光嘉寶服務和碧桂園服務先後發布公告，藍光嘉寶服務母公司藍光發展拟将藍光嘉寶服務64.62%的股份，轉讓給碧桂園服務全資子公司碧桂園物業香港控股有限公司。

根據公告，這筆交易總代價約為48.47億元，對應50.64港元/股的收購價對比藍光嘉寶停牌前38.95港元/股的收盤價有着30%的溢價。盡管目前物企間的收並購火熱已久，但是這筆第一宗上市物業企業之間的高價收並購還是賺足了眼球。

藍光嘉寶服務是西南地區的地方性物業企業巨頭，在管面積超1.3億平方米，近年來也一直持續進行着大範圍的並購擴張，而碧桂園服務作為目前物管行業的龍頭之一，在管面積高達3.2億平方米。收購完成後，碧桂園服務總在管面積将超4.5億平方米，超過彩生活服務成為在管規模第一的上市物業企業。

值得注意的是，1月29日，恒大物業曾斥資15億收購了浙江亞太酒店物業服務有限公司，這筆收購後，恒大物業市值曾一度突破2000億港元並超過碧桂園服務。如今碧桂園服務又大手筆收購藍光嘉寶，兩家頭部物企之間的較量無形中在進行。

同時，這次“大魚吃大魚”的行業内兼並事件，意味着物業服務行業的整合在加速。

需要注意的是，2020年10月以來，包括恒大物業、合景悠活以及世茂服務在内的新上市物業企業均于上市首日破發，今年新上市的的荣萬家與宋都服務也都沒有逃過首日破發的命運。截至2月末，去年上市的物業企業有過半仍舊保持在破發狀态。

總的看來，随着上市物企以及可選擇參考標的的逐漸增加，資本市場也在慢慢冷卻，投資者愈發謹慎，市場對于物業股的評價和判斷正逐漸回復理性。

目前，物管行業仍舊是以規模競争為主，在行業集中度尚不高以及三道紅線給房企帶來巨大融資壓力的環境來看，上述大筆上市公司間的收購案例給行業帶來新的沖擊與思考，拆分物企上市及物業服務行業整合的勢頭亦不會停歇。