2月商辦運營商發展報告·觀點月度指數

觀點指數 2月，刨去疫情影響，全國商辦市場的開發和投資等各項數據明顯向好，主要一二線城市的租金繼續維持在穩定區間。此外，上海、北京等地的各種經濟發展政策，對于主力租賃行業的發展有明顯推動作用。

企業方面，今年以來，中海商業、合景悠活等為旗下項目引入不少優質租戶，其中不乏世界五百強和具有較好發展前景的互聯網企業，出租率方面維持在較優水平。

大宗交易在月内繼續活躍，除北京、上海等地的物業外，發展前景較好的核心二線城市如南京也有物業成交，合作收購是當下的趨勢之一。

企業新增租賃有助去化

中海商業月内旗下物業出租率保持在90%左右的水平。今年以來，中海商業的旗下項目繼續與企業達成租賃合約，實現面積有效去化。

其中，位于上海、濟南、太原等地的項目繼續吸引主力租賃行業如金融、互聯網企業的進駐。在實現去化的同時，中海商業的項目租賃結構進一步鞏固，目前主要租戶構成為世界五百強、獨角獸企業以及知名央企、國企、民營企業。

數據來源：官微披露，觀點指數整理

年初以來，合景悠活旗下項目在招商上也有所收獲，位于廣州和上海的多個寫字樓項目吸引優質企業入駐，新增租戶涵蓋建築、專業服務、金融、房地産等行業。據了解，目前合景悠活寫字樓有三大産品線，分别為ifp合景國際金融廣場、imp環球都會廣場、icp環匯商業廣場。

以上企業通過持續為旗下項目引入新租戶，使得在管商辦物業的出租率維持在穩定水平。換個角度來看，也同時在考驗着商辦運營商持續運營、做好管理和服務的能力。未來如何更好地形成企業集聚效應将是長期發展的方向。

本月表現不錯的華潤萬象生活和陸家嘴商業，兩者目前都有着數量龐大的在管商辦物業，項目數量和面積規模在國内商辦運營商中名列前茅，且都位于較為核心的一二線城市，占據優質區位。

城市布局上，不同于陸家嘴商業主要集中于上海和天津，華潤萬象生活布局更偏全國，目前在北京、上海、深圳、沈陽、成都等城市的核心地段都有落子。

此外，華潤萬象生活上市後還有不少的輕資産外拓項目，在管面積的增長速度有所加快，未來有望通過外拓更多高毛利項目，保障收入增長。

市場數據整體向好，政策利好商辦發展

2月，疫情影響輕微，商辦市場迎來明顯增長。

項目新開工方面，截止2月錄得的辦公樓新開工面積累計值為452萬平方米，累計增長48.8%；竣工方面，則錄得439萬平方米，累計增長10.5%，兩項數據均明顯改善。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

開發投資方面，截至2021年2月，辦公樓開發投資累計值為675億元，累計增長22.8%，于此同時，銷售額累計值錄得401億元，累計增長33.4%。

以上四項辦公樓的主要數據，增長為正數。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

整體而言，目前國内商辦市場發展平穩，此前疫情對于開發端、投資和銷售的影響已經基本消除。與此同時，月内有促進行業經濟發展的政策出台，也為商辦物業發展提供了很大機遇。

2021年，上海将聚焦推進城市數字化轉型，加快打造具有世界影響力的國際數字之都。經濟上，上海将加快發展在線新經濟，聚焦智能工廠、工業互聯網、電商平台等重點領域，布局一批在線新經濟生态園，建設一批數字經濟創新發展試驗區。

而北京自貿試驗區将與國家服務業擴大開放綜合示範區進行“政策聯動”，此舉有利于北京金融業和科技産業的發展，租賃需求的釋放将對商辦市場帶來利好，帶來新一輪的發展支撐。

主要商辦市場上，一二線城市本月的租金水平維持在相對穩定的水平。同比來看，一線城市北京、廣州，二線城市杭州、重慶、西安的波動幅度較小，在0-5%的區間内。

數據來源：中國房價行情網，觀點指數整理

在當下的後疫情時代，租金溢價能力較高的商辦物業基本都具備優質軟硬件配置，更受租賃企業和投資者的青睐。而以中小微企業租戶為主的商辦物業則面臨着較大的退租風險，空置率也比較高。

大宗交易持續活躍，合作收購成趨勢

月内，商辦大宗交易市場繼續活躍，房地産信托基金、房企等在北京、上海、南京等核心一二線城市進行項目交易，而合作收購是月内的趨勢之一。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

本月，金茂、首開和高和資本聯手收購北京啟迪科技大廈D座。首開股份為北京首茂豐和13.5億元的並購貸款提供擔保，根據40%出資比例，提供不超過5.4億元連帶責任擔保，用于收購北京火炬創新科技發展有限公司100%股權。

該公司持有北京市海澱區中關村東路1号院8号樓啟迪科技大廈D座，該物業總建築面積18.9萬平方米，為中關村東部的地標性建築。

收購完成後，首開、金茂、高和資本聯手對啟迪科技大廈D座進行改造升級，進一步實現其股權價值及資産增值目的，並在條件具備時選擇整售或資産證券化等方式退出。

瑞安房地産與高富諾也于本月完成收購南京地標大廈南京國際金融中心，雙方各持有50%股權。該項目總建築面積為10.92萬平方米，包括一座45層高的甲級辦公大樓及一座7層高零售商場，以及278個地下停車位，該筆資産位于南京新街口中心商業區，是一個具有代表性的地標建築。

從月内交易的項目來看，合作收購是趨勢之一，由資本方和運營方結合，前者發揮資金優勢，後者充分利用運營能力。

而收購物業後，主要的發展方式分為兩種，一是繼續運營，商辦運營商可以通過收購優質物業，充分發揮資産管理能力，同時擴展管理商業組合。二是進行改造，實現資産增值，在能獲得叫高回報時，選擇合适時機出售，或者通過資産證券化形式退出。

此外，部分國内企業收購商辦物業自用，作為運營中心和總部的案例也不少。月内，特步國際就拟以4.64億元收購上海辦公物業建立新運營中心，該物業位于上海市闵行區七寶鎮，預計樓面面積約為10990平方米，特步拟将此用作集團的上海運營中心。