1-2月房地産企業融資能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 根據統計局公布的數據，本年資金來源2月累計值同比大增51.2%。其中，定金及預收款增長幅度最大，幾近翻倍。

與1月債券發行放量形成對比，2月債券發行量（金額計）創新下近一年以來新低，主要受到公司債發行量大幅縮小影響。由于各房企均在控制負債增長，新債發行多用來償還到期債務。另外，華夏幸福因債務償還問題，今年第三次遭到穆迪降級，穆迪同時撤銷對華夏幸福的全部評級。

轉看信托領域，投向房地産領域的信托産品預期收益率下降的趨勢已經開始緩解，基本保持穩定。本月信托産品的加權平均預期收益率略有下降，主要由于信托産品投資方式組成的變化，而非信托産品投資預期收益的進一步下降。

本年到位資金同比增幅上揚

根據觀點指數的跟蹤統計，研究中前五名的房企債券加權平均發行利率保持着低于4%的出衆水平。另一方面，前10名房企中，有7家房企獲得國際評級機構的投資級發行人評級，顯現出信用較高的房企在融資方面的優勢突出。

此外，現金短債比和權益銷售方面，進入名單的企業則區分度不大。一方面，名單中的房企現金短債比普遍達到“三道紅線”要求，另一方面，權益銷售額雖在數值上有着較大差異，但分數占比沒有起到決定性作用。從而，一些規模相對較小、财務相對穩健的房企得以進入最終的研究成果名單。

本年到位資金同比增幅上揚，債券發行額創新低

根據統計局最新公布的數據，2021年1-2月房地産本年資金來源累計合計30559.75億元，同比增長51.2%，高增長主要由于2020年疫情沖擊導致的到位資金大幅萎縮，基數較小。

具體來看，定金及預收款大幅增長96.4%至11002.0億元；個人按揭貸款上升63.7%至4961億元。國内貸款增幅最小，同比增幅僅為14.4%至5201.1億元，對比而言，國内貸款受到疫情影響也最小，2020年同比僅下降8.6%。

根據市場數據，2021年2月房地産行業共發行28只債券，涉及資金總額為250.31億元，較上月大幅減少，債券發行數量同比下降70.2%，而債券發行總額下降69.1%。

發行期限上來看，本月發行債券與以往一樣，多為中短期債券，鮮有債券期限超過5年。同時，多數債券發行金額少于或等于10億元。

從發行額來看，本月創下一年以來的新低，或因大部分融資需求已在1月得到滿足，加權平均票面利率方面則回升到2020年年末的水平。

從比例來看，1月份接近半數的債券發行額來自公司債，而在2月份這一比例有顯著的降低，公司債發行量顯著減少也是2月債券發行量不足的原因之一。

另外，定向工具和短期融資券的比重變大。

而從1、2月債券發行額的對比來看，可發現公司債發行量的下降程度要更加明顯。除企業債的發行有微升外，其余各類别債券的發行量都有不同程度的下降。

從債券募集資金用途來看，除普遍用來償還債務外，有21億元的債券表明将用于房屋租賃項目的建設及運營。

海外債券方面，房地産行業2月共發行中資離岸債券14只，總募集金額約合258.2億人民币，加權平均票面利率為6.2%，平均期限為3.0年，同時有一只永續債發行。

加權利率來看，與内地市場相反，海外債券2月發行利率較1月反而有所下降，從1年的時間來看，僅高于2020年4、5、10月的票面利率水平。同時，海外債券平均票面利率依然高于内地債券。

總體來看，房地産行業于2月共發行42只債券，共募集資金508.5億元，同比下降68.6%，同時，本月也是2020年1月以來房企債券發行額最少的月份。

另一方面，由于華夏幸福的債務狀況惡化，穆迪投資者服務于3月2日将其公司家族評級降至Caa3，而所發行優先無擔保債券評級則降至Caa2，這是華夏幸福今年以來第三次遭穆迪降級。

穆迪分析師評論指出降級反映了公司在疲弱的經營和流動性下，回收預期的弱化及有限的償債能力。由于缺少足夠的信息支持評級，穆迪決定自下調評級後撤回全部關于華夏幸福及其附屬投資公司的評級。

信托投資預期收益企穩

根據市場數據，2月投向房地産領域的信托産品共發行229只，環比下降41.3%，規模總計264.8億元，同比下降50.3%。其中，采用權益投資方式的信托産品發行量最多，達106只，接近全部發行量的一半，采用股權投資和貸款的信托産品分别為74只和37只。

收益率方面，2月投向房地産領域的預期收益率較上月出現小幅回落，環比下降0.5%，至7.42%。

按投資方式來看，組合運用的信托産品預期收益率與上月相同，其余各類别的收益率都有不同程度的上升，尤其采用股權投資方式的信托産品，從7.77%上升至7.89%，預期收益率上升較為明顯。

換句話說，整體信托産品預期收益率下降實質來自各類别占比的變化，而非收益率本身下降。

從各投資方式信托産品的規模占比來看，可以明顯看到，預期收益率最高的采用股權投資的信托，在2月的發行占比下降明顯，而預期收益率較低的貸款及權益投資兩種方式的信托産品發行量占比增加，導致了整體預期收益率的回落。

從2月市場上有公開信息的112只信托産品來看，股權投資的産品有38只，規模53.69億元；權益投資的産品有57只，規模98.55億元；信托貸款的産品有15只，規模44.32億元；組合運用的産品有2只，規模0.55億元。

根據融資方信息追溯到參與信托的重點房企，各房企融資信息匯總如下：

從重點房企所參與的信托産品來看，多數信托産品的預期收益整體在7%-8%，只有少數信托産品收益在該區間之外。

同時也可發現，采用股權投資的信托産品預期收益均相對較高而權益投資與信托貸款的預期收益差異不大。

從投向地點來看，2月的信托資金的投向相對集中，主要投向廣東、四川、雲南等地，其中，投向廣東、四川兩地的已知信托資金總額分别為31.75億元及31.61億元，顯著高于其他省份。

從收益分布來看，可發現，廣東、四川的預期收益相對集中，而江蘇、河北、北京的收益相對分散。