管理層一年三變的正荣服務 “小步快跑”沖刺一億管理規模

觀點地産網 繼上市熱潮後，一家又一家物業公司紛紛披露了上市後的首份業績單。

3月28日下午，正荣服務公布2020年年報，截至2020年12月31日，實現收入同比增長54.0%至11.03億元，毛利同比增長56.8%至3.83億元，毛利率同比增加0.7個百分點至34.8%。

董事會主席黃仙枝半年前提出的4000萬平方米在管面積也已經落地，截至2020年12月31日，正荣服務合約建築面積同比增長136.2%至8740萬平方米，在管建築面積同比增長80%至4130萬平方米。

總體而言，正荣服務在上市後這一年仍保持了規模和業績的正增長。

一位與會投資者表示，正荣服務近四年收入復合增長率為59%，2020年淨利潤增速為62.9%、超過業績快報預期将近8個百分點，在已經披露的物業股中亦屬不錯。

據觀點地産新媒體不完全統計，近期已披露2020年業績的上市物業公司中，除正荣服務外，碧桂園服務、永升生活服務、金科服務等均在收入上實現了超過50%的同比增速，部分背靠龍頭房企的物業公司如恒大物業等，雖然在營收同比增速略遜一籌、但淨利潤已經翻倍。

截至2021年3月29日，正荣服務近1個月股價累計漲幅為20.53%，但較之4.55港元/股的發行價而言，上市以來累計漲幅僅在10個百分點左右。

上述投資者透露，自正荣服務上市以來，控股股東歐宗荣已經連續3次增持正荣服務股份，管理層的表态是力争實現“一中三優”——突破億萬規模、淨利潤和在管面積保持50%以上復合增長率、服務品質與客戶滿意度保持持續上升、在未來三年達到50%以上增長率。

小基數與快增長

管理規模動辄以“億平方米”為單位來計算的物業股中，正荣服務目前只能算是一家“小公司”。但正是因為基數不大，在連續擴張規模的道路上，正荣服務的增速相對顯得更大。

2018-2020年，在管總建面分别為0.13億平方米、0.23億平方米、0.41億平方米，復合增長率超過70%；合同管理總建面分别為0.25億平方米、0.37億平方米、0.87億平方米，且第三方合同管理面積占比亦實現了逐年上升至64%——在物業公司大多背靠地産集團輸送90%左右甚至以上的管理面積、貢獻大部分收入來源的行業背景中，正荣服務64%的第三方外拓面積占比的确相對較低。

來源：企業公告，觀點指數整理

據企業年報，正荣服務在過去一年不斷拓展非住宅類物業，如寫字樓、商業、公建、學校等等。截至2020年末，非住宅在管面積占比已經上升至44%，與住宅類幾近持平。

同時，在新進城市中，正荣服務第一次拓展了度假村業态和城市服務項目，並于2020年11月發布商企物業服務品牌“荣企”，提供行政、資管、會務、餐飲、商務活動、設備設施管理等服務。

規模的變動往往對應着銷售成本的變動，在物業管理行業中，這一指標的大頭往往在于人員成本支出、分包費用、綠化及園林成本、水電開支等。在2020這一年，正荣服務銷售成本同樣有着超過50%的同比增幅：因業務規模快速增長，正荣服務銷售成本由2019年的4.72億元增至2020年的7.19億元，包括上市行為等帶來的行政開支1.4億元；其增速又略低于收入增速，原因在于規模經濟及信息技術帶來的管控成本下降。

2018至2020三年間，正荣服務在收入與利潤上均取得了連續的增長：收入從4.56億元翻了兩倍多至11.03億元，毛利從1.21億元同樣翻了兩倍多至3.83億元；毛利率先是由26.5%快速提升7個百分點至34.1%，而後放緩增至34.8%。

來源：企業公告，觀點指數整理

具體到細分業務中，物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務同樣是正荣服務作為物業股的三大收入來源。其中，就2020年，正荣服務物業管理服務收入4.87億元、對總收入占比44%，非業主增值服務收入4.15億元、對總收入占比37.6%，收入來源比例相對均衡，亦打破了物業上市股以單一物業管理服務收入占比過半的傳統。

社區增值服務雖然收入僅有2億元、占比不足兩成，但毛利率已經連續兩年維持在67%左右，為正荣服務的業務增長帶來了更多可能。在年報中，正荣服務如此描述：“社區增值服務收入增加，主要由于在管面積和服務使用者增加及生活服務業務類型愈加多樣化所致。”

但值得注意的是，高毛利率並不能完全代表高增長性——正荣服務社區增值服務（房管家、生活家、科技家、美築美家）中的多項服務開展時間均不足一年，可持續性仍有待商讨。

據投資者反饋，正荣服務管理層将就這一部分發掘更多利潤增長點：計劃探索有地方特色的社區零售服務、老年人護理和社區健康服務；在非住宅項目中提供諸如植物租賃服務、午餐餐飲及食物配送等服務；規劃貿易公司、工程公司兩個億萬級業務。

改變與變動

按在管面積所在地域進行劃分，正荣服務立足于長三角、海峽西岸兩個重點地區，前者在管面積占比近半、收入貢獻占比56.4%，後者亦對總體收入穩定貢獻兩成，均在2020年中穩居地域拓展前兩名，在管面積分别增加了915萬平方米、470萬平方米。

環渤海、成渝兩個地區的在管面積相對偏弱，又以前者最為突出：最新在管總建面為86.1萬平方米，貢獻收入為2427萬元，對應總收入占比僅為5%。

據管理層對投資者的回復，目前物業市場仍未飽和，正荣服務仍可以大力拓展；同時開發商業、寫字樓、學校、醫院等非住宅市場，注重外拓——“主推全員試拓，發動全體員工拓展市場”，這與部分房地産企業所采取的全員營銷方式類似。

未來新增面積中，正荣服務提出住宅與非住宅的比例預期為“五五開”，來自正荣地産和第三方物業面積的比例為3：7，2021年目標是合約面積1億平方米、在管面積7000萬平方米。

此外，管理層亦提出希望将物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務的收入結構調整為5：2：3，即，在繼續提升物業管理服務收入占比至50%的同時，降低非業主增值服務的收入占比，並維持社區增值服務的收入占比不變。

具體到正荣服務的新進業态上，投資者們對城市服務這一賽道更感興趣。在投資者向觀點地産新媒體所展示的一份手寫筆記中，正荣服務目前已有3個城市服務項目。

其中，首個試點項目為福州市鼓樓區中山社區，規模為70萬平方米、38個小區，目前團隊已經進場，未來還會承接園區内的其他社區、街道、公園及其他公共設施服務。

第二個項目為與南京玄武環境公司合作成立了城市服務的合資公司，計劃拓展玄武區内的服務運營，如城市資産服務、街道清潔綠化保潔等。“預計2021年這塊承接40-50個街道内的物業自管小區以及公共市政服務管理。”投資者表示。

第三個項目則為2021年3月新取得的與福州高新區戰略合作，涉及物業管理和市政服務方面。

據企業年報披露，截至2020年末，正荣服務總資産為19.76億元，總負債5.92億元，總權益13.84億元，期末資産負債率下降到30%，較去年同比減少45.8個百分點。在上市所募得的12.67億港元中，已有1.19億港元用于開發正荣服務的信息管理繫統、“荣智慧”服務軟件以及用于一般業務營運等，剩余10.23億港元可用。

收並購方面，正荣服務于2019年1月以7000萬元現金收購江蘇蘇鐵70%股權一事，因分三年支付，2021年還将支付最後一期資金。雖然上市後尚未開展相關業務、動用對應可使用的資金，但正荣服務管理層並非沒有這個打算。

與半年前上市發布會上相比較，管理層提出的方向沒有大變動：一是如優質的住宅物業管理公司，具備略高商業領域專業服務經驗、政府服務部門經驗的物業管理公司，二是同時滿足在管面積超過500萬平方米、年收益超過3000萬元、平均淨利潤率達到8%以上，三是能夠在管控區域内實現“1+1＞2”的效果。“目前的規模擴張會以招標為主，擇機選擇優質項目和新賽道進行並購。”

在過去的2020年，除上市外，市場公衆與媒體更關注的是正荣服務管理層在短短一年内發生的數次人員變動，後者帶來的讨論延續至今。

2020年8月，于上市前數日，劉暢辭任公司首席财務官、聯席公司秘書及授權代表，改由王奕接任；2020年11月，上市三個月，黃聖因其他個人職業發展規劃辭任執行董事，改由林曉彤接任；2021年2月，上市僅半年多，黃亮辭任公司執行董事、行政總裁，由林曉彤出任行政總裁、康宏出任執行董事。

對此，正荣服務管理層給到投資者的回復是，近兩年物業發展為風口期，尋求上市的物企越來越多，對整個物業管理的需求量很大；公司管理層多是80後，在物業上也有自己的團隊，從年輕人開始便進行培養，也希望能有更多優秀人才加入。

“我們不斷培養一批新人和新業務，因為現在有一部分還是梯隊管理，我們的人才好，雖然很多人進來挖，這也是很正常的。”

截至2021年3月30日下午收盤，正荣服務報5.15港元/股，日内漲幅為3.21%，總市值為53.43億港元。