2021年1-3月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

碧桂園表現亮眼，5家房企銷售已破千億

第一季度末，房地産行業迎來銷售小高峰。

觀點指數發布的“2021年1-3月房地産企業銷售金額表現”研究顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額30719.7億元，同比增長87.6%，較1-2月同比增幅縮窄16.9個百分點。

數據來源：觀點指數整理

由于去年同期房地産市場行情得到修復，銷售逐漸回歸正常水平，3月銷售增幅較2月出現較大回落。

具體而言，前100房企3月錄得全口徑總銷售額為12327.2億元，同比增長57.9%，較2月增幅縮窄113.8個百分點。

數據來源：觀點指數整理

觀看研究成果名單，碧桂園憑借1976億元全口徑銷售，位居行業首列，緊随其後的分别是萬科和恒大，對應銷售額分别是1726.3億元以及1523.5億元。

另外，前20房企第一季度銷售均實現同比正增長，個别房企如龍光、綠城等增幅超過150%。

數據來源：觀點指數整理

值得注意的是，截至一季度末，共有5家房企累計全口徑銷售超過1000億元，相比去年同期增加3家。同時，前100房企中，100億以下房企僅有23家，較去年同期減半。

權益銷售方面，2021年1-3月前100房企實現總權益銷售22285.3億元，同比增長81.5%；平均權益比例為72.4%，比去年同期下降2.2個百分點。随着部分城市集中供地政策推出，房企聯合拿地開發的積極性更多，預計未來權益比例進一步下降。

銷售面積方面，前100房企1-3月錄得總銷售面積21039.1萬平方米，同比增長64.9%。3月單月，前100房企實現總銷售面積8522.4萬平方米，銷售均價1.43萬元/平方米，環比提高1466.4元/平方米。

商品房銷售額同比翻番，預計投資增幅先高後低

國家統計局數據顯示，2021年1-2月全國商品房銷售金額為19150.7億元，累計同比上升133.4%，增幅較上年末擴大124.7個百分點；1-2月全國商品房銷售面積為17363.1萬平方米，累計同比上升104.9%，增幅較上年末擴大102.3個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

整體來看，在去年銷售低基數的基礎上，今年1-2月商品房銷售額取得開門紅，錄得大幅同比增長，對比2019年同期亦取得49.6%的增長。

投資端上，2021年1-2月全國房地産開發投資累計完成額為13985.9億元，累計同比上升38.3%，較上年1-12月上升31.3個百分點。其中住宅開發投資累計完成額為10387.3億元，累計同比增速41.9%，較上年1-12月上升34.3個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

對比2019年同期，1-2月份全國房地産開發投資增長15.7%，住宅投資增長19.2%，兩年平均增長分别為7.6%、9.2%。

從趨勢線走勢可以發現，自2020年6月起，房地産開發投資累計同比增速開始回正，随後連續走高，今年1-2月達到38.3%的高點。

一方面，是因為去年1-2月疫情導致項目開發進度延期，開發投資額降至低谷。另一方面，2021年房企面臨高銷售回款率和高銷售目標的雙重壓力，項目新開工積極性較高。

國家統計局數據顯示，2021年1-2月份，房地産開發企業房屋施工面積770629.9萬平方米，同比增長11.0%。其中，住宅施工面積542503.3萬平方米，同比增長11.2。房屋新開工面積17036.9萬平方米，同比增長64.3%。其中，住宅新開工面積12736萬平方米，同比增長68.5%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

另一方面，房企土地投資較去年有所增加，導致投資額增長。

具體而言，2021年1-2月，房地産開發企業土地購置面積1452.8萬平方米，同比增長33.0%；土地成交價款503.4億元，同比增長14.3%。但對比2019年同期，2021年1-2月土地成交價款下降27.1%。

随着去年開發投資額恢復至正常水平，疊加融資新政下房企普遍存在改善财務指標需求，預計未來一段時間内開發投資額增幅先高後低。

房企“降檔”成果顯著，嚴守40%拿地銷售比阈值

3月中下旬，房企接連發布業績會，匯報去年經營成果，並提出今年經營計劃和目標。

“三條紅線”是業績會上的熱門話題，去年8月新政消息傳出後，房企部分經營重心轉向了優化負債結構，改善财務指標。

根據業績會信息，許多上市房企通過加快銷售回款、嚴控土地投資、債務展期、股本融資等手段，獲得顯著的“降檔”成果。部分房企如越秀地産已經實現“綠檔”達標，融創、中梁等房企除了扣除預收款後負債率踩線之外，其余指標均已符合監管要求，成功降至“黃檔”。

随着改善現金流和調整負債結構常态化和長效化，預計不少房企将會在近一兩年内降至“綠檔”。

業績會上，房企根據預期年内可售貨值以及去化率，定下今年銷售目標。由于今年經營環境變化，銷售目標增長率普遍高于去年。

數據來源：企業業績會，觀點指數整理

例如，招商蛇口希冀穩定在銷售前10強，今年定下3300億元簽約銷售金額目標，同比增長約18.9%，高于去年同期的13.4%。

當然，也有部分房企如新城控股較為保守，今年計劃銷售目標2600億元，增長率僅為3.6%。

在房地産白銀時代，部分房企在規模和高質量發展之間做出平衡，通過适度降低規模增長速度，帶來利潤率等其他指標的增長。

除了銷售目標，多數房企也向市場透露今年土地投資預算，這個指標跟今年銷售金額相挂鈎，40%的拿地銷售比是一個阈值。

去年除了三條紅線以外，監管部門設置2個觀察指標，一是拿地銷售比高于40%，二是連續三年經營性現金流為負時，以上任何一項踩線需要對拿地資金來源等進行解釋。

受限于此，多數房企開始嚴控土地投資。例如，去年1-8月，中梁控股拿地投資金額為548.9億元，拿地銷售比為56.8%。在拿地銷售比監管指標傳出之後，中梁控股減少土地支出，全年拿地投資712億元，拿地銷售比降至40%左右。

針對近期提出的兩集中供地政策，房企普遍認為政策對拿地投資影響較小。

兩集中供地政策的主要目的是讓土地價格趨向合理，但“一年三拍”對企業供貨節奏産生影響，更加考驗企業短期的資金調動能力。從這方面看，該政策對于資金雄厚、杠杆率低的大型企業比較有利。

另外，部分重倉集中供地城市的房企對外表示，會加大企業之間的合作和多元化拿地力度，保持集中供地城市占有規模，這也變相地降低企業拿地權益比例。