鄭州五龍口“散夥” 建業購鄭州項目股權潛藏的萬科、恒大身影

觀點地産網 建業還在慢慢收購鄭州巨無霸舊改的股權。

4月12日，建業地産股份有限公司在一份公告中披露，其全資附屬公司上海豫進與上海恒玢投資中心（有限合夥）簽訂股權轉讓協議，拟8.48億元收購河南建業富居投資有限公司10%股權。

資料顯示，該公司目前持有鄭州五龍口城中改造項目及花園口合村並城項目，涉及占地面積4104畝。

此次收購完成前，建業地産、廣州富力及上海恒玢分别持有河南建業富居投資55%、35%及10%股權。收購完成後，建業地産、廣州富力将分别持有該公司65%及35%股權。

建業再購項目股權

此次收購涉及的，主要是鄭州五龍口城中改造項目及花園口合村並城項目。

資料顯示，目標公司建業富居成立于2014年10月，由廣州富力、建業地産、上海恒玢投資中心(有限合夥)共同出資1億元，三方分别持股45%、45%、10%。

随後，建業與富力接連拿下鄭州高新區五龍口城中改造項目五龍新城，及鄭州惠濟區東弓莊城中村改造地塊，意向合作開發花園口鎮項目。

建業富居的主要資産也就是上述兩個項目。觀點地産新媒體了解到，目標公司兩項目共持有14幅地塊，總占地面積約273.6萬平方米，總規劃建築面積約797萬平方米。

其中，五龍口項目占地51.67萬平方米，其中開發區占地33.2萬平方米，安置區占地18.47萬平方米；花園口項目占地221.93萬平方米，其中開發區占地148.13萬平方米，安置區占地73.8萬平方米。

據悉，五龍口項目及花園口項目體量較大，目前正分期開發，部分分期項目正在開發銷售。其中，五龍口項目名為“五龍新城”，位于鄭州市高新五龍口，目前在售房源整體均價為每平方米約13288元；位于惠濟區的富力建業尚悅居均價為13222元/平方米。

公告披露，截至2020年，建業富居的資産總額為139.97億元，資産淨額為9187.9萬元，稅後淨利潤為4721.7萬元。

實際上，這並不是建業第一次收購建業富居股權。

2020年1月，建業地産就曾以10億元的代價從富力手中收購10%股權，令其股權提升至55%，富力所持股權比例則下降至35%。

也是在這次收購之後，建業富居成為建業地産間接非全資附屬公司，並由建業地産並表，富力也相應将這兩個開發超過5年的舊城改造項目出表，達到降低負債的目的。

觀點地産新媒體從建業内部人士處獲悉，兩項目的操盤方已由富力轉變為建業。

一切都有迹可循，在彼時交割内容中就已提及，為建業地産全面接管目標集團，廣州富力需将建業富居的證件、執照、印章、财務憑證、政府批文、合同、工程文件等資料移交給上海豫進，同時将财務賬簿及信息繫統數據導出給上海豫進，並解聘廣州富力委派至建業富居的部分管理人員。

實際上，富力出售股權在意料之中。在2017年收購萬達酒店資産後，富力疲于處理負債及現金流難題，出售項目公司股權債務出表是其降低負債的途徑之一。

“富力在過去5-10年都很少合作項目，我們今年會加大力度出售部分的股權，包括邀請同行加入舊村改造，出售部分股權拿到的現金能夠幫助我們降低負債。”即便經過一段時期的資産處置，今年3月業績會上，富力董事局主席李思廉仍然稱，将繼續出售資産及項目股權以降低負債。

退出的基金公司

對于是否會繼續收購富力于該公司中的權益，上述人士稱，目前沒有再繼續收購的計劃。

建業地産于公告中稱，此次收購建業富居10%股權，可令其分占更多該公司未來業務發展所帶來的經濟利益。

同時，将進一步提升集團投資組合及拓寬其對河南省商業物業市場的參與度，維護河南省内住宅及商業地産領域的競争力。

建業是一家典型的區域型房企。

2020年，建業實現合同銷售金額約1026.42億元，在河南省市場占有率為7.24%。而在是次交易項目所在的鄭州，建業地産年内錄得合約銷售金額153.02億元。

根據公告披露，此次10%股權出讓方為上海恒玢投資中心（有限合夥），主要從事實業投資、資産管理、投資咨詢及投資管理，基金管理人為上海德見昭地投資管理中心（有限合夥）。

上海恒玢有多個合夥人，背後暗藏萬科、恒大、旭輝、華遠等企業身影。

公告顯示，上海恒玢有限合夥人中，上海伍翎投資中心（有限合夥）持有其約67.39%的份額，杭州萬珉恒投資合夥企業（有限合夥）持有其約25.36%的份額。

其中，上海伍翎投資中心（有限合夥）的基金管理人為上海易德臻投資管理中心（有限合夥），其執行事務合夥人為上海譽鉑投資管理有限公司，由上海巨派投資集團有限公司持有其100%股權。

企查查中顯示，在上海伍翎投資中心（有限合夥）當中，星河灣的黃文仔、萬科、旭輝、華遠、上實城開等企業出資7500萬元持有8.6455%份額，恒大、新城、綠城管理亦有相應出資。

一位分析人士指出，企業通常會投資合夥企業份額進行房地産業務投資，此次股權轉讓也是一次私募基金的退出。

資料顯示，通常，有限合夥與開發商共同持有項目公司股權，由項目公司參與項目運作，有限合夥作為項目公司的股東一般都通過“股本+資本公積”、“股本+股東借款”、“純股東借款”三種方式将融資款項發放至項目公司。

到達某個時期，有限合夥則指定開發商或第三方，以回購合夥份額或項目公司股權的方式實現退出。

在收益方面，有限合夥雖然以參股形式投放資金，但投資本金一般都要求開發商以指定價格回購、第三方收購、對賭、定期分紅等形式獲得固定收益或保底收益。

而建業地産此次購回10%股權，說明地産基金顯然是時候功成身退了。