中海物業外拓邊界 “另類”覆蓋香港公共設施物管市場

觀點地産網 上周被小摩下調評級至跑輸大市、股票大跌等陰霾還未散去，中海物業4月14日便在中海地産官方微信公衆号上，釋放出再獲香港司法機構保安服務合約的消息。

據公布所示，近日，中海物業獲香港司法機構全部13間法院保安服務合約，合約期36個月（至2024年5月31日止），此為時隔兩年半再次投得該等合約。

早于2018年12月，中海物業港澳公司首次接管香港司法機構13家法院物業，並提供保安或安檢服務，具體項目包括終審法院、高等法院（上訴法庭和原訟法庭）和區域法院，以及東區裁判法院、西九龍裁判法院、九龍城裁判法院、觀塘裁判法院、屯門裁判法院、粉嶺裁判法院、沙田裁判法院、土地審裁處、勞資審裁處、前荃灣裁判法院等10間裁判法院。

這一消息令市場關注焦點轉移至中海物業于香港物管市場的布局情況。事實上，多年以前，中海物業便已成為香港最大的公共設施物業管理服務商，對外宣傳口徑也一直是“港澳地區最大的中資物業服務企業。”

這表示中海物業在香港物管市場的規模不小，尤其是在公建物業方面。翻閱資料獲悉，近5年來，中海物業港澳地區在管項目數量增加60%，總管理面積擴大近一半，項目全部覆蓋香港十八區。

可見，中海物業在外拓香港物管項目上費了不少功夫。

香港市場

香港物管市場與内地物管市場並不盡然相同，香港物管市場除了具備成文法規保障，還實行市場化運作，物管公司進入市場開始，便需要進行投標。

近年來，不少中資物管公司意欲進軍香港物管市場，但紛紛折戟而歸。比如招商積余，于去年12月聲稱考慮收購香港公屋第一大物管服務供應商創毅控股逾半股份，最終經反復商讨並綜合考量後認為收購條件不成熟，放棄收購機會。

一名長期研究物管行業的業内人士表示，香港物管市場飽和度比較高，沒有硬實力要敲開大門就很難。

有分析解釋，香港有大大小小百余家物管公司，信譽好、收費合理的物管公司中標機會更大。據此前了解，物業管理收費標準由業主委員會和物業管理公司商定，物管公司對收費標準、收支情況等全部公開，透明度較高。

在業内看來，香港與内地物管市場本質上沒有太大區别，都是管理物業、服務業主，相對來說，香港的物管標準或者要求會高一點，這跟業主方願意承擔物業費用高低有直接關繫。

“内地物管市場目前壓價比較厲害，但人員成本也在不斷上升，因而利潤就薄，只能通過其他手段減少支出，但不可避免服務質量會打折扣。”上述人士提到。

他還指出，香港接觸現代服務業較早，人員的服務意識和業主追求高品質服務的意識都很強，内地最早的物管就是學習香港物管經驗。上世紀90年代，曾興起内地酒店行業、物管行業去香港學習取經的浪潮。

一般而言，外來房企進入香港市場，大都沒有物業管理附屬公司或並未與香港物管公司建立長期合作，因而本地物管公司成為該等新開發物業的物業管理服務提供商機會增多。

作為中資物管公司，搶占該等市場並不容易。中海物業或是其中較為特殊的一員。業内人士認為，中海物業是國資背景，資金實力雄厚，本土化适應得比較好，運行團隊更了解香港市場，跟政府的關繫處理得也不錯。

據該人士透露，公共設施物管項目多半都是政府指定幾家供應商入圍。

如上述所獲項目，為香港司法機構旗下物業項目，也是屬于公共設施物管項目。而該類項目業主方大多為政府部門，服務業态大多是政府大樓、場館、軌交、公共交通樞紐、學校等。

自1986年于香港成立以來，中海物業40年間都在香港最重要公共設施領域深耕，其中不乏中央人民政府駐香港聯絡辦公大樓、駐港部隊軍營。

中海物業有其基礎，且背靠中海集團這一大樹。近期管理層在2020年度投資者會上也提及，“中海集團内部是相當完善的，從地産、物業以及城建，能夠有很好的互動。”

管理層介紹，在業務方面，地方政府對中海物業能夠“一攬子”解決問題的能力比較看好。政府以前做項目總是“一對多”，既要對地産開發，又對城建，還要面對商管，但中海集團的生态鍊條基本可以全部解決，使得效率更加提升。

全生态鍊條合作，或許也是中海物業能紮根于香港物管市場的原因。

外拓區域

同樣作為龍頭物管企業，萬科物業、保利物業、龍湖智慧服務、碧桂園服務等在過去一年多争奪内地城市服務領域新賽道，反觀中海物業並未對外表述太多想法。

潛藏之下，中海物業實際外拓港澳市場的動作不少。根據2020年報，去年中海物業在港澳地區成功投得多份醫院管理局項目，為醫管局轄下公立醫院和醫療機構提供服務數目增至16間，占全港醫院總數三成以上，並成功開拓多個不同類型的政府執行部門合約，中海物業所服務的政府部門擴展至21個。

此外，公開資料顯示，去年5月底，中海物業中標香港房屋委員會離島最大管理合約，獲得“東涌、大澳、梅窩、坪洲”等地項目的物業管理、保安服務和外判清潔服務等。總管理面積近18萬平方米，13124個單位，整體規模超過離島總項目半數。

亦中標不少大型項目，包括獲得全港副食品批發市場（西區和長沙灣副食品批發市場）五年大型合約，以及中標香港兩大發展商新鴻基和恒基合作發展豪宅項目——欣翠花園。

據相關統計，中海物業港澳在管項目覆蓋包括13間法院、59個民政機構、17個醫管項目和10個出入境口岸，以及澳門2所綜合性大學與唯一國賓館在内的多種業态。

這是中海物業不同于其它物管公司的外拓發力區域。香港物管行業是該公司較為熟悉的市場，早在上世紀80年代，中海甚至還率先将物業管理概念、經驗和模式引進内地。

在業内人士看來，中海物業作為上市公司對項目拓展要求也高：“簡單來說，就是在乎在管項目多少，至于利潤率不那麼苛求。”

從2020年報中也可窺見，其毛利率下滑至18.3%（2019年：20.0%），低于行業普遍水平，而且因人工成本大幅度上升和物業費受限較多，期内基礎物業闆塊毛利率僅10.9%。

中海物業追規模的想法在今年逐漸顯現，有了清晰的第三方外拓目標，在其“十四五”規劃中明确提出内生和外拓要達到1比1的戰略目標，在管面積規模未來五年復合增長率不低于30%，到“十四五”末預計增長3.7至3.8倍。

以目前1.82億平方米的在管面積基數來看，第三方項目每年新增需要在6400萬平方米以上。

但數據顯示，2020年其新增在管面積超過3000萬平方米，同比增長20.7%，其中22.8%面積來源于獨立第三方項目，距離目標尚有一大段距離。

中海物業仍過度依賴母公司。截至2020年12月31日，來自關聯方的在管面積約為1.63億平方米，占比89.4%；來自第三方的在管面積約為0.19億平方米，占比10.6%。

其實，中海物業外拓起步較慢，直至2019年才真正有所起色。中海物業當年拓展中標項目179個，面積達1504.3萬平方米，外拓面積創歷年之最，且首次超越内接面積，並入局城市服務、民航服務、高等院校、養老院等新領域。

如若希冀“内生+外拓”兩方面持續發力，牢牢占領香港物管市場應是中海物業外拓之下的重要部署。