1-3月房地産企業新增土地儲備報告·觀點月度指數

觀點指數 3月，部分集中供地試點城市開始年内第一次大規模土地挂牌，拉動供應量上升。

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，3月土地供應數量環比增加282宗，同比減少427宗，供應土地規劃建築面積環比增加28.2%，同比減少38.7%。

一二三線城市供應土地數量環比增加73宗、-10宗、222宗，同比供應增加44宗、-415宗、-40宗；供應土地建築面積環比增速為216.8%、-21.2%、44.8%，同比增速分别為109.9%、-67.2%、-26.2%。

3月廣州集中挂牌48宗土地，拉動一線城市整體供應量增長。接下來其他試點城市将進行年内第一次集中供地，屆時一二線城市供地将達到高峰。

在集中供地潮前期，地市成交較為低迷。其中一二線城市出現成交總價以及成交樓面價環比“雙降”的情況。

另外，品牌房企正在籌集資金，集中投放在22城的土地競拍上，這給中小房企在三線城市拿地提供了短暫的空窗期，帶動三線城市土地成交量上升。

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，3月14家房企在城市更新業務上有新的進展，星河灣、越秀地産等企業獲得新舊改項目，龍湖、俊發也在積極尋求合作，擴充業内夥伴陣營。

值得注意的是，近期廣州、深圳等各地方政府相繼發布文件，完善城市更新相關條例，這對擁有強大開發能力並在城市更新領域内耕耘的一衆房企而言，是重大利好。

頭部房企拿地分化明顯，10家房企新增貨值超400億

觀點指數發布的“1-3月房地産企業新增土地儲備”顯示，碧桂園、保利和萬科表現亮眼，其中碧桂園1-3月累計新增土儲為1028.5萬平方米。

緊随其後的是新城和中梁，對應累計新增土儲為458萬平方米和400.6萬平方米。

回顧第一季度企業整體拿地情況，前50房企拿地銷售比為20.8%。其中頭部房企拿地力度分化明顯，前20房企有11家未達平均水平，恒大、龍湖第一季度拿地積極性降低。

數據來源：觀點指數整理

相比之下，保利發展、招商蛇口、華潤置地以及綠城中國等拿地熱情高漲，一季度拿地銷售比超過35%。

根據觀點指數發布的房企新增權益土儲、拿地權益金額及新增貨值研究，1-3月，碧桂園以751.1萬平方米新增權益建築面積位居前列，萬科第一季度斥資權益金額345.1億元進行土地獲取，是第一季度投資額最多的房企。

值得注意的是，2021年第一季度有10家房企新增貨值超過400億元，較1-2月增加4家。

各線城市成交分化，市場将迎“集中供地”高峰期

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，3月供應土地數量1120宗，供應土地規劃建築面積9174.7萬平方米，其中供應住宅用地341宗，商服用地162宗，工業用地559宗，其他用地58宗。

對比來看，3月土地供應數量環比增加282宗，同比減少427宗，供應土地規劃建築面積環比增加28.2%，同比減少38.7%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

3月單月，一二三線城市供應土地數量分别為112宗、316宗、692宗，環比增加73宗、-10宗、222宗，同比供應增加44宗、-415宗、-40宗；供應土地建築面積分别為1630.5萬平方米、2254.3萬平方米、5243.7萬平方米，環比增速為216.8%、-21.2%、44.8%，同比增速分别為109.9%、-67.2%和-26.2%。

從各線城市土地供應量變化來看，雙集中供地政策正在持續發酵。3月26日，廣州集中挂牌48宗土地，總用地面積超393萬平方米，拉動一線城市整體供應量增長。

3月、4月、6月、8月以及9月是22城集中供地的重要時點。預計接下來的4月北上深以及其他二線城市将進行年内第一次集中供地，屆時一二線城市供地将達到高峰期。

成交方面，由于房企正在積蓄資金，競拍即将大量入市的一二線地塊，因此當前地市成交較為低迷，且分化明顯。一二線城市成交驟減，三線城市上升。

數據來源：Wind，觀點指數整理

具體而言，3月100個重點城市成交土地數量952宗，環比增加273宗，同比增加128宗；成交土地規劃建築面積7673萬平方米，環比增加35.8%，同比減少8.9%；成交總價約1729.8億元，環比減少20.5%，同比減少7.2%；成交樓面價2254.4元/平方米，環比下降41.4%，同比上升1.9%；平均溢價率14.3%，環比下降1.8個百分點，同比下降0.7個百分點。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，3月一二線城市出現成交總價以及成交樓面價環比“雙降”的情況，其中一線城市成交樓面價環比下降87.8%，二線城市成交樓面價環比下降38.8%，這反映出了當月住宅用地成交數量減少以及非熱門區域成交地塊占比增多。

另一方面，在集中供地月份前夕，品牌房企正在籌集資金，集中投放在22城的土地競拍，這使得三線城市土地市場出現短暫的空窗期，成交量上升。體現在數據上，3月三線城市成交建面環比上升36.9%，成交總價環比上升51.1%。

随着熱門一二線城市推行集中供地、一年三拍政策，預計未來中小房企或将加快進入三四線城市。

武漢成交總價最高，多地發文完善城市更新條例

數據來源：Wind，觀點指數整理

以成交總價來看，3月武漢共成交土地10宗，土地成交總價131.8億元；東莞、鄭州、杭州及無錫分别以115億元、89.1億元、82.7億元以及79.3億元位列其後。

住宅用地成交方面，3月成交總價前5城市分别是武漢、東莞、鄭州、無錫、紹興，成交總價分别為116.8億元、108.9億元、86.8億元、78.3億元和75.6億元。

數據來源：觀點指數整理

觀察3月全國涉宅用地成交總價名單，主要是甯波、金華、東莞等熱門長三角以及大灣區城市，門檻金額為26.2億元。

其中，成交價格最高的是綠城中國以封頂價42.9億元競得甯波鄞州區東郊街道地塊（甬儲出2021-006号），成交樓面價28599元/平方米，溢價率30%。該地塊限制住宅毛坯均價不高于35400元/平方米，地塊盈利空間有限，需要靠後續購買加裝包創造利潤。

來源：觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，3月14家房企在城市更新業務上有新進展，星河灣、越秀地産等企業獲得舊改項目，龍湖、俊發也在積極尋找合作，擴充業内夥伴，争取在城市更新項目獲取等業務上能夠形成協同互助的良性發展。

在中央文件明确提出推進城鎮老舊小區改造，确定将城市更新作為重點工作内容之後，近期廣州、深圳等各地方政府相繼發布文件，完善城市更新相關條例。

其中，廣東省人民政府發布《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》，並于今年3月1日開始正式實施。這是全國首部“三舊”改造省級政府規章，其中明确“三舊”改造類型以及改造主體、改造方案、用地審批等相關要求，完善了規劃、用地、收益分配、實施監管等配套制度，推動解決“三舊”改造矛盾糾紛。

為了落實省政府城市更新工作部署，深圳同步出台了《深圳經濟特區城市更新條例》，3月1日開始正式實施。該條例分七章72條，涵蓋總則、規劃與計劃、拆除重建類城市更新、綜合整治類城市更新及保障監督等等，進一步完善深圳城市更新征收、補償等政策細則。

另外，廣州南沙發布關于《南沙區舊村改造儲備項目管理工作指引》《關于進一步加強南沙區舊村莊改造項目産業導入的工作指引》2個配套指引的通知，提出建立南沙區“N”個舊村儲備項目，強化舊村莊改造項目産業導入要求。

欲破堅冰，政策先行。随着城市更新方面政策的不斷推出完善，城市更新市場将愈發規範和效率，這對擁有強大開發能力並在城市更新領域内耕耘的一衆房企是重大利好。