3月長租公寓發展報告·觀點月度指數

觀點指數 2021年第一季度，在政策調控與公寓企業主動戰略調整下，行業發展穩中有序。

企業層面，“旭輝領寓”正式更名為“旭輝瓴寓”，開啟新的品牌旅程；據市場消息顯示，樂乎公寓拟開展分散式托管業務。

同時，多家房企财報顯示，房企繫公寓企業在營收與規模上均獲得了不少提升。截至2020年末，泊寓累計開業長租公寓房源14.24萬間，運營管理房源達到18.44萬間；冠寓開業規模達到9萬間，並且整體出租率達到了88.5%。

另一方面，2021年全國兩會提出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房供給等政策，行業再次多項利好

在“房住不炒”的政策基調下，住房租賃一直是近年國家強力扶持的民生行業，房企繫公寓企業有關聯開發商作為依靠，融資渠道更具優勢。如本月陽光城發布公告，披露公司拟參與長租公寓類REITs證券化項目。

近年來國内REITs市場不斷成長完善。3月，全國主要銀行信貸結構優化調整座談會上強調，堅持“房住不炒”定位，並加大住房租賃金融支持力度。相信未來公寓類REITs的項目進展情況将會有較大的突破。

公寓企業多産品線競行

3月，長租公寓行業逐漸回歸平穩發展期，在經過一輪調整後，不少公寓企業均有新的發展動作。

月内，萬科發布2020年度業績，2020年萬科長租公寓營業收入25.40億元，同比增長72.33%。

數據來源:企業财報、觀點指數整理

另外根據年報顯示，截止2020年萬科泊寓累計開業14.24萬間，規模再次突破。同時，截至報告期末，萬科長租公寓闆塊已開業項目的整體出租率超過95%。

值得注意的是，對比以往數據，泊寓的規模擴張速度明顯放緩。2020年泊寓新增房源數超3萬間，2018年泊寓年内新開業房源3萬間，2019年新開業房源為5萬間。

龍湖冠寓同樣值得關注，2020年龍湖實現租賃住房收入約18.11億元，去年同期為11.75億元，增幅54.12%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

在規模上，截至2020年末，冠寓已開業9萬間，整體出租率為88.5%，其中開業超過六個月的項目出租率為93.3%。

值得注意的是，冠寓的規模拓展速度亦有所放緩，年内新拓展房源達1.5萬間，規模同比增長20%，而這一指標在2019年為41.51%，2018年為253.33%。

綜上，盡管近幾年長租公寓行業受政策紅利影響發展勢頭強勁，但疫情帶來的影響仍不容小觑，頭部企業發展速度明顯放緩。同時，盡管冠寓與泊寓的營收規模有所提升，但其營收質量如何仍是未知數。

據龍湖高層于業績會上表示，預計2021年龍湖冠寓業務将迎來盈利。龍湖冠寓成立已有4周年之久，從中亦可以反映出，資金投入大、回報周期長成為長租公寓行業發展的痛點之一。

整體來看，在近年房住不炒的宏觀環境下，長租公寓行業越發受到市場關注。而針對租賃市場的發展策略，企業間各有不同。有的積極搶灘市場，将長租公寓作為“主航道”;有的持續加碼，擴張規模；大多數房企則在試水，進行理性觀望。

在獨立第三方公寓企業方面，向來專注于集中式公寓的樂乎，積極開展新型産品線，拓寬房源獲取渠道，市場消息顯示，樂乎公寓拟開展分散式托管業務，並立志成為“全品類運營服務機構”。

觀察目前國内公寓企業，其運營模式基本上可分為“分散式”與“集中式”兩種，作為國内長租公寓建設經營的兩種主要形态，均會受到宏觀市場的影響，不過各自又在運營模式，發展邏輯方面存在本質區别。

事實上，早前專注于“分散式”公寓的自如亦有着類似的嘗試，2020年10月，自如與廣州開發區金控集團合作開發的品質租住社區“自如里·廣州黃埔凱得家青年社區”正式入市。結合近期自如與樂乎經營形态的交叉來看，或許預示着長租公寓企業行業的基礎格局将會有所轉變，“全品類運營服務機構”将成為公寓企業的目標。

一般而言，集中式公寓在一線城市的發展難度較大，一線城市獲取土地的難度大，造價成本高且回報周期長，分散式公寓則相反，房源獲取相對容易，但同時也意味着面臨更大的管理半徑和更復雜的财務管理難題。因此兩種發展形态的結合，相輔相成，有利于擴大公寓企業在區域市場的滲透率與品牌影響力。

來源：企業官微、觀點指數整理

主攻藍領公寓的安歆公寓，本月亦對旗下産品線進行升級，由主攻藍領轉變為旨在建立企業員工住宿産品全品類。同時，公開資料顯示，新發布的“安歆青年社區”大都以合作的形式進行項目嘗試，涉及的單位有福州市政府、義烏市人才發展集團、湖南市三一重工等地方政府及企業。

整體來看，疫情對整個公寓行業的沖擊比較大，企業亦在積極求變，多産品、多形态運營，提升自身實力，以更好地應對未來的市場環境。

多方增加土地供應，助燃行業重新出發

3月，政府工作報告指出，要堅持“房住不炒”的定位。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有産權住房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

在此基礎上，各省市也陸續提出大力發展保障性安居工程建設，增加保障性住房的有效供給等舉措。在已發布的政府工作報告以及針對租賃市場發展計劃中，增加租賃住房的供給、“允許改造住房後出租”、“盤活存量土地”等措施均有涉及。

來源：公開資料、觀點指數整理

可見，未來核心城市租賃用地以及租賃住房的供給将會顯著增加，有利于整體租賃市場規模的擴張。但需要注意的是，一直以來，初期投入大、融資渠道少且單一、周轉慢一直是公寓企業頸上的達摩克利斯之劍。而對于目前市場上絕大部分現金流吃緊的獨立公寓企業來說，如何與資金雄厚的開發商競争則又是一道待解之題。

基于此，相信未來公寓企業會依托長久運營積累的品牌優勢，以輕資産的方式積極參與行業的發展，“政企合作”的案例預計亦會多有發生。換句話說，未來公寓企業如何進行“精細化運營”，提升經營效益與服務品質，打造“有效租賃産品”，亦會是提升自身競争力的關鍵。