3月産業地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 3月份，由于春節假期結束，國内經濟增長勢頭加快，物流業、倉儲業的各項指標都錄得大幅回升。

此外，多家産業地産企業陸續公布2020年的年度業績，可以看到，2020年産業地産企業的盈利能力普遍受到疫情影響。主要來自于：一房地産交付結轉大幅減少；二因租金減免或優惠政策導致的收入減少，特别是對于一些國有園區平台。

相對而言，物流地産在去年疫情壓力下呈現出逆勢上揚，從物流地産企業業績的增長也可看見。

基于此，更多國際性的投資者趁此機會加碼中國物流地産市場。

收入結構變化致企業業績欠佳

月内，招商蛇口舉行重慶九龍意庫品牌發布會，正式啟動招商。

該園區為招商蛇口在重慶的第二個意庫項目，預計2021年9月試運營，年底開園。

另有多家産業地産上市企業陸續公布2020年年度業績，觀點指數選取了9家産業地産上市企業進行部分盈利指標對比。

其中，在營業收入上，僅招商蛇口、外高橋、市北高新實現了同比增長，三家均為國資背景的産業地産開發平台，且兩家位于上海。招商蛇口園區開發及運營闆塊錄得收入同比增長126.28%，市北高新和外高橋則分别錄得10.27%和13.48%的營收增長。

招商蛇口營收大增源，于報告期内深圳前海啟動區一期、深圳太子灣濱海大廈及灣海大廈、深圳國際會展中心（一期）配套商業等園區項目大額結轉，以及物業管理業務規模擴大。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

其余企業則錄得不同程度下跌，特别是北大資源、張江高科和中新集團，分别下跌62.30%、47.23%和35.71%。

對于營收大減，張江高科表示，因對受疫情影響的非國有中小企業租賃客戶減免部分租金，同時公司本期並無上一年同期實現的産業空間載體銷售業務；中新集團則說明，因為去年公司房産銷售業務剝離，收入結構發生變化；北大資源則稱，源自物業開發項目交付面積減少。

總體來看，産業地産企業營收的普降主要圍繞兩點，一是房地産交付結轉大幅減少，二是因租金減免或優惠政策導致的收入減少，特别是對于一些國有園區平台。

扣非歸母淨利潤同比變化上，9家中僅2家實現同比增長，且增長幅度頗大，分别為張江高科和中新集團，分别增長222.08%和74.95%，兩家均出現了營收大減和歸母淨利大增的現象。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

張江高科的營業利潤、利潤總額以及歸母淨利的同比大增，均源于合營企業持有的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資産（已上市股票）本期公允價值大幅上升。

張江高科的戰略轉向，在特殊經濟環境下顯露出獨特韌性。

倉儲業務快速恢復，物流企業業績逆勢上揚

根據中國物流與采購聯合會發布的數據顯示，3月份中國物流業景氣指數為54.9%，較上月大幅拉升5.1個百分點；中國倉儲指數則為52.7%，較上月回升3.8個百分點。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

物流和倉儲兩項主要指標同步大升，回到了荣枯線之上，表明春節假期結束後，國内經濟增長勢頭加快背景下，物流和倉儲業務需求逐漸恢復，均由業務全面收縮狀态恢復到擴張區間。特别是大宗商品市場，随着生産建設旺季到來，各地企業陸續開工，市場需求得以集中釋放。

分指標來看，3月份，新訂單指數為54.1%，比上月回升3.7個百分點，東部、中部和西部均保持在50%以上，物流業需求向好。

從後期走勢看，新訂單指數為54.1%，業務活動預期指數為62.6%，預示着随着供應鍊上下遊企業生産經營活動的全面啟動，物流業務活動将繼續保持活躍态勢。

倉儲業方面，3月份倉儲指數為52.7%，較上月上升3.8個百分點。各分項指數中，設施利用率指數、期末庫存指數及企業員工指數較上月有所回落，其余指數均有不同程度的回升。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

由21類商品組成的2021年3月期末庫存指數為55.3%，較上月下降4.5個百分點，仍保持在擴張區間較高水平，反映出倉儲環節入庫量高于出庫量，庫存水平在上月基礎上繼續升高。

業務量指數為54.9%，較上月回升13.2個百分點，平均庫存周轉次數指數為53.8%，較上月大幅回升11.5個百分點，兩項指標大幅拉升回到荣枯線上，反映出在前期基數較低的基礎上，随着生産建設旺季的到來，各地企業陸續開工，市場需求得以集中釋放。

特别是對于鋼材、有色、化工、礦産品和食品等商品，倉儲業務量和周轉效率均上升明顯。

從全國倉庫需求看，根據物聯雲倉數據，3月一線城市需求面積77.52萬平方米，環比上漲70%；二線城市需求面積55.94萬平方米，環比上漲141.9%；其他城市需求面積14.5萬平方米，環比上漲112%。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

總體而言，各線城市倉庫需求均較2月大幅上升。反映到價格上，3月各線城市的倉儲報價有明顯的升幅。

數據上看，一線城市倉庫報價30.9元/平方米/月，環比上漲1.8%；二線城市報價24.38元/平方米/月，環比上漲2.4%；其他城市17.05元/平方米/月，環比上漲2.7%。

具體到各物流企業，以部分已公布2020年年度業績的企業來說，2020年，萬緯物流管理項目（含非並表項目）的營業收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫營業收入12.9億元，同比增長29%；冷庫營業收入5.8億元，同比增長60%。

萬緯物流2020年新獲取管理項目10個，可租賃建築面積75萬平方米，新開業195萬平方米。截至2020年末，萬緯物流在44個城市累計管理148個項目，可租賃建築面積1148萬平方米，累計開業建築面積700萬平方米。

寶灣物流方面，2020年實現營業收入11.8億元，同比增長22%。根據母公司南山控股年報，截至2020年末，寶灣物流在全國範圍内擁有並管理69個智慧物流園區，運營和管理倉儲面積共460萬平米，規劃在建面積超過260萬平米。

轉看宇培集團，根據宇培上市平台中國物流資産的年報，截至2020年末，中國物流資産在管的甲級物流設施組合面積達到454萬平方米，土地儲備達425萬平方米。

中國物流資産2020年實現營收7.99億元，同比增長12.1%；毛利6.18億元，同比增長13.1%；核心純利5.10億元，同比增長12.3%。

物流地産在去年疫情壓力下，呈現逆勢上揚的态勢，從業績增長也可見。且國内倉儲用地長期處于供需不平衡狀态，讓一些位于核心區位的物流資産成為了國内外資本追逐的對象。